जर तुम्ही नेदरलँड्समध्ये फ्लॅट विकत घेतला असेल, तर तुम्ही केवळ एक इमारत विकत घेतलेली नाही. तुम्ही एक ' अपार्टमेंट्सरेख्त' (appartementsrecht) विकत घेतलेला आहे , आणि त्यासोबतच त्या ब्लॉकच्या मालकांच्या संघटनेचे, म्हणजेच ' वेरेनिगिंग व्हॅन आयगेनार्स ' (VvE) चे सदस्यत्वही मिळवलेले आहे. हे सदस्यत्व अनिवार्य आहे, ते तुमच्या घराविषयी बरेच काही ठरवते, आणि तुम्ही त्यातून बाहेर पडू शकत नाही.
अपार्टमेंटचा हक्क नेमका काय आहे
डच कायद्यानुसार फ्लॅटला स्वतंत्र मालमत्ता मानले जात नाही. प्रत्येक अपार्टमेंटचा हक्क हा विभागणीत समाविष्ट असलेल्या मालमत्तेमधील एक हिस्सा असतो, ज्यासोबत इमारतीच्या विशिष्ट भागांचा वापर करण्याचा विशेष हक्क येतो, जे भाग एकसंधपणे वापरण्यासाठी तयार केलेले असतात (कलम ५:१०६ बीडब्ल्यू). या हिश्श्यामध्ये बाग किंवा पार्किंगची जागा यांसारख्या जमिनीच्या विशेष वापराचाही समावेश असू शकतो.
तर या हक्काचे दोन भाग आहेत. एक म्हणजे मालकी हक्क: दस्तऐवजात ठरवलेल्या प्रमाणानुसार तुम्ही संपूर्ण संकुलाचे — छत, पाया, दर्शनी भाग, जिना, लिफ्ट — सह-मालक असता. दुसरा भाग म्हणजे वापर: तुमच्या घरामागील फ्लॅटचा वापर फक्त तुम्हीच करू शकता. यातून पुढील बहुतेक गोष्टी स्पष्ट होतात: इमारतीबद्दलचे निर्णय सामूहिकरित्या घेतले जातात, तुम्ही समुदायाची विभागणी करण्याची मागणी करू शकत नाही आणि फ्लॅट स्वतःकडे ठेवून तुम्ही राजीनामा देऊ शकत नाही.
विभागणीचा दस्तऐवज आणि विभागणीचा आराखडा
ही विभागणी नोटरीकृत दस्तऐवज, 'अक्ते व्हान स्प्लिट्सिंग' द्वारे केली जाते , जी भूमी नोंदणी कार्यालयाकडे ठेवलेल्या सार्वजनिक नोंदवहीमध्ये नोंदणीकृत असते. यासोबत विभागणीचा नकाशा, ' स्प्लिट्सिंगस्टेकेनिंग' (कलम ५:१०९ बीडब्ल्यू), जोडणे आवश्यक आहे आणि त्यात घटकांची एक निश्चित यादी असणे आवश्यक आहे, ज्यामध्ये प्रत्येक खाजगी भागाचे वर्णन आणि संस्थेचे नियम (कलम ५:१११ बीडब्ल्यू) समाविष्ट असतील.
हे दस्तऐवज मिळून खाजगी आणि सार्वजनिक भागांमधील सीमा निश्चित करतात — जे VvE वादांचे सर्वात सामान्य कारण आहे, कारण यावरूनच पैसे कोण देणार हे ठरते. जर गळकी खिडकीची चौकट सार्वजनिक असेल, तर असोसिएशन पैसे देते; जर ती खाजगी असेल, तर तुम्हाला द्यावे लागतात.
त्यांचा अर्थ वस्तुनिष्ठपणे लावला जातो: कारण खरेदीदार आणि कर्जदारांना नोंदवहीवर अवलंबून राहावे लागते, त्यामुळे मूळ पक्षांचा हेतू काय होता हे महत्त्वाचे नसून, ती कागदपत्रे बाहेरील वाचकाला काय सांगतात हे महत्त्वाचे आहे. जिथे दस्तऐवज आणि रेखाचित्र एकमेकांच्या विरोधात असतात, तिथे आपोआप दोन्हीपैकी एकही ग्राह्य धरले जात नाही; न्यायालय तपशिलाची पातळी आणि निकाल किती वाजवी आहे हे पाहून, कशाला अधिक महत्त्व द्यायचे हे ठरवते (Hoge Raad 1 November 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).
साधारणपणे हद्द कोठे असते (तुमचा स्वतःचा दस्तऐवजच अंतिम मानला जातो)
| घटक | सहसा सामान्य | सहसा खाजगी |
|---|---|---|
| पाया, भारवाहक भिंती, छत, दर्शनी भाग | होय | नाही |
| जिना, हॉल, लिफ्ट, सामुदायिक बॉयलर किंवा हीट पंप | होय | नाही |
| खिडकीच्या चौकटी आणि काचकाम | वारंवार | कधीकधी फक्त काच |
| बाल्कनी किंवा छतावरील टेरेस: रचना | होय | विशेष वापर सामान्यतः मंजूर केला जातो |
| संरचनात्मक मजला आणि स्क्रिड | होय | वरचे आवरण |
| अनेक फ्लॅट्सना सेवा देणारे पाईप आणि केबल्स | होय | नाही |
| फक्त तुमच्या फ्लॅटला पाणीपुरवठा करणाऱ्या पाईप्स; मुख्य दरवाजाच्या आतील भाग | नाही | होय |
| आतील भिंती, स्वयंपाकघर, स्नानगृह, फिनिशिंग | नाही | होय |
आदर्श नियम आणि त्यांच्या पिढ्या
दस्तऐवजात मालकांवर संयुक्तपणे येणारी देणी आणि खर्च, वार्षिक हिशेब आणि वर्गणी, सामायिक भागांचा वापर, व्यवस्थापन आणि देखभाल, विमा आणि संस्थेची घटना यासंबंधीचे नियम असणे आवश्यक आहे (कलम ५:११२ बीडब्ल्यू). हे सर्व लिहून काढण्याऐवजी, दस्तऐवज लागू होणारा एक मानक संच — मॉडेलरेग्लमेंट — घोषित करतो आणि त्यातील अपवादांची यादी देतो.
अनेक पिढ्या प्रचलित आहेत: लहान संघटनांसाठी १९७३, १९८३, १९९२, २००६, २०१७ आणि २०२१ चे मॉडेल, तसेच सर्व्हिस फ्लॅट्स आणि उपविभागांसाठीची मॉडेल्स. यापैकी कोणते मॉडेल लागू होते, याचे उत्तर तुमच्या दस्तऐवजाचे वाचन केल्यावर मिळते, आणि ते महत्त्वाचे आहे: जुन्या मॉडेल्समध्ये गणपूर्तीची अट होती, २००६ आणि २०१७ च्या मॉडेल्सनी सामान्य बहुमताच्या निर्णयांसाठी ती अट वगळली, आणि २०१७ च्या मॉडेलमध्ये आधीपासूनच शुल्क आकारणीच्या मुद्द्यांचा (चार्जिंग पॉइंट्स) समावेश आहे.
नियमावलीच्या खाली सभेने स्वीकारलेले सभागृहाचे नियम ( huishoudelijk reglement ) असतात. यामध्ये दैनंदिन तपशिलांची माहिती असते, परंतु ते दस्तऐवज किंवा कायद्याशी विसंगत असू शकत नाहीत; असे कलम अवैध ठरते.
व्हीव्हीई एक कायदेशीर संस्था म्हणून, आणि तुम्ही राजीनामा का देऊ शकत नाही.
विभाजनानंतर या संस्थेची स्थापना होते. ही एक कायदेशीर संस्था असून, तिची स्वतःची मालमत्ता, बँक खाते आणि दायित्वे आहेत, जी वाणिज्य मंडळात (Chamber of Commerce) नोंदणीकृत आहे. स्वतंत्र वापरासाठी असलेल्या भागांव्यतिरिक्त, संपूर्ण समुदायाचे व्यवस्थापन करणे आणि राखीव निधी राखणे हे तिचे कार्य आहे (कलम ५:१२६ बी.डब्ल्यू.). ती न्यायालयात आणि न्यायालयाबाहेर मालकांचे प्रतिनिधित्व करू शकते आणि मालकांनी एकमेकांना देणे असलेल्या रकमेची वसुली करू शकते.
सदस्यत्व आपोआप अपार्टमेंटच्या हक्कासोबत येते: तुम्हाला सदस्य व्हावे लागत नाही, तुम्ही नोटीस देऊ शकत नाही आणि विक्री झाल्यावर ते तुमच्या खरेदीदाराकडे हस्तांतरित होते. मिश्र संस्थेमध्ये, जिथे एखादी कॉर्पोरेशन किंवा गुंतवणूकदार इमारतीच्या काही भागाचा मालक असतो, तिथे एका सदस्याकडे मतांचा निर्णायक वाटा असू शकतो.
सर्वसाधारण सभा, मते आणि गणपूर्ती
मालकांची सर्वसाधारण सभा ही सर्वोच्च संस्था आहे. ही सभा आणि तिची निर्णय प्रक्रिया कलम ५:१२४ ते ५:१३५ बीडब्ल्यू द्वारे नियंत्रित केली जाते. हिशेब, अंदाजपत्रक आणि देणग्यांसाठी तिची बैठक वर्षातून किमान एकदा झालीच पाहिजे, आणि ती संचालक मंडळ किंवा अध्यक्षांद्वारे, किंवा मालकांच्या विनंतीनुसार बोलावली जाते (कलम ५:१२७ बीडब्ल्यू).
जोपर्यंत दस्तऐवजात तसे नमूद केलेले नाही, तोपर्यंत मतदान हे एकसमान, एक मत असे नसते. जोपर्यंत दस्तऐवजात वेगळे प्रमाण नमूद केलेले नाही, तोपर्यंत हिस्से समान असतात, आणि जर तसे केले असेल, तर त्याचा आधार दस्तऐवजात नमूद करणे आवश्यक आहे (कलम ५:११३ बी.डब्ल्यू.). तो अपूर्णांक, म्हणजेच ' ब्रुकडील' , तुमची मते आणि खर्चातील तुमचा वाटा या दोन्हींना निर्धारित करतो.
बहुतेक निर्णयांसाठी दिलेल्या मतांपैकी साध्या बहुमताची आवश्यकता असते. जुन्या नियमांनुसार गणपूर्तीची अट आहे: जर निम्म्याहून कमी मते उपस्थित असतील, तर कोणताही वैध निर्णय घेतला जाऊ शकत नाही आणि दुसरी सभा बोलवावी लागते, ज्यामध्ये कमी मालक उपस्थित असले तरीही तोच प्रस्ताव मंजूर केला जाऊ शकतो, कधीकधी अधिक बहुमताने. सभेबाहेरील निर्णयांसाठी एकमताची आवश्यकता असते; दस्तऐवजात दुरुस्ती करण्यासाठी सामान्यतः एकूण मतांपैकी चार-पंचमांश बहुमत, नोटरीकृत दस्तऐवज आणि गहाणदारांचे सहकार्य आवश्यक असते (कलम ५:१३९ बीडब्ल्यू).
खाजगी कायदेशीर संस्थांच्या डिजिटल सर्वसाधारण सभेसंबंधीचा कायदा १६ डिसेंबर २०२५ रोजी प्रतिनिधीगृहाने मंजूर केला आणि २ जून २०२६ रोजी सिनेटने कोणत्याही चर्चेविना तो संमत केला, आणि तो 'स्टाट्सब्लाड २०२६, १६१' म्हणून प्रकाशित झाला. तो अद्याप अंमलात आलेला नाही; त्याची तारीख २०२६ साली शाही हुकूमनाम्याद्वारे निश्चित केली जाईल. त्या क्षणापासून, मतविभाजन पत्रातील पूर्वपरवानगीशिवाय पूर्णपणे डिजिटल किंवा संकरित (हायब्रीड) सर्वसाधारण सभा घेणे शक्य होईल.
मंडळ आणि प्रशासक
संस्थेला एक मंडळ असते, ज्याची नियुक्ती आणि बरखास्ती सर्वसाधारण सभेमार्फत केली जाते (कलम ५:१३१ बीडब्ल्यू). लहान गटात सहसा एक किंवा दोन मालक आपल्या फावल्या वेळेत या मंडळावर काम करतात. मंडळ निर्णयांची अंमलबजावणी करते; ते धोरणे ठरवत नाही.
मोठ्या संघटना व्यावसायिक प्रशासकाची, म्हणजेच VvE-beheerder ची , नेमणूक देखील करतात . प्रशासक हा एक कंत्राटदार असतो, संस्थेचे अंग नव्हे: तो हिशोब ठेवतो, वर्गणी गोळा करतो, विमा आणि देखभालीची व्यवस्था करतो आणि सभांची तयारी करतो; त्याला केवळ सभा आणि व्यवस्थापन करारानुसार मिळालेले अधिकारच असतात. जर सेवा निकृष्ट असेल, तर त्यावरचा उपाय करारामध्येच नमूद केलेला असतो — प्रशासक संघटनेला जबाबदार असतो, तुम्हाला नाही.
राखीव निधी, देखभाल योजना आणि सेवा शुल्क
प्रत्येक संघटनेने सामान्य वार्षिक खर्चाव्यतिरिक्त इतर खर्चांसाठी एक राखीव निधी राखला पाहिजे (कलम ५:१२६ बीडब्ल्यू). मालक संघटनांच्या कार्यप्रणालीत सुधारणा करणाऱ्या कायद्यामुळे — वेट फरबेटरिंग फंक्शनरन व्हीव्हीई — या कर्तव्याला अधिक बळकटी मिळाली आहे. पूर्णपणे किंवा अंशतः निवासी वापराच्या इमारतींसाठी, राखीव निधीतील वार्षिक योगदान हे योग्य बहु-वर्षीय देखभाल योजनेतून मिळणाऱ्या रकमेइतके किंवा तसे न झाल्यास, इमारतीच्या विम्यातून घेतलेल्या पुनर्बांधणी मूल्याच्या ०.५ टक्के इतके असले पाहिजे. ही रक्कम संघटनेच्या नावावरील एका स्वतंत्र खात्यात ठेवली पाहिजे, जोपर्यंत सभा मोठ्या बहुमताने अन्यथा निर्णय घेत नाही किंवा बँकेची हमी दिली जात नाही. हा कायदा १ जानेवारी २०१८ रोजी अंमलात आला, आणि त्याचा तीन वर्षांचा संक्रमण कालावधी १ जानेवारी २०२१ रोजी संपला.
बहु-वर्षीय देखभाल योजना, म्हणजेच मीरजारेनॉन्डरहाऊड्सप्लान किंवा एमजेओपी, किमान दहा वर्षांसाठी असावी, पाच वर्षांपेक्षा जुनी नसावी आणि त्यात अपेक्षित देखभाल, दुरुस्ती व नूतनीकरण आणि त्यांचा खर्च नमूद केलेला असावा. एका सुदृढ संस्थेचे हे सर्वोत्तम एकमेव सूचक आहे. या कायद्याने संस्थांना कर्ज घेण्याचा स्पष्ट अधिकारही दिला आहे, जोपर्यंत नियम त्यास वगळत नाहीत (कलम ५:१२६ बीडब्ल्यू), ज्यामध्ये प्रत्येक मालकाची जबाबदारी कर्जफेडीच्या करारनाम्यानुसार असेल.
अर्थसंकल्पाच्या आधारावर सभेतर्फे वार्षिक वर्गणी निश्चित केली जाते. ही रक्कम संस्थेला देणे असलेले कर्ज आहे, ऐच्छिक देय रक्कम नाही: असहमत असलेल्या मालकाने पैसे रोखून न ठेवता निर्णयाला आव्हान दिले पाहिजे आणि सामान्यतः रकमेची वजावट उपलब्ध नसते. पैसे न भरल्यास व्याज, वसुली खर्च आणि कायदेशीर कारवाई केली जाते.
हस्तांतरण झाल्यावर, नवीन मालक विक्रेत्यासोबत, चालू आणि मागील आर्थिक वर्षासाठी देय असलेल्या योगदानासाठी जबाबदार ठरतो (कलम ५:१२२ बीडब्ल्यू). नोटरी सामान्यतः मंडळाकडून थकबाकी आणि राखीव निधीचे विवरण मागवतो आणि खरेदी किमतीतून थकबाकीची रक्कम वसूल करतो; जर तसे केले नाही, तर ते बिल खरेदीदारावर येते. जेव्हा संस्थेचे कर्ज निर्माण झाले तेव्हा जे मालक होते, ते देखील त्यासाठी संयुक्तपणे जबाबदार असतात, प्रत्येकजण आपापल्या हिस्सेदारीच्या प्रमाणात (कलम ५:११३ बीडब्ल्यू).
बदल: तुमचा फ्लॅट, सामायिक भाग, मजले आणि बाल्कनी
तुमच्या फ्लॅटमध्ये तुमचे स्वातंत्र्य विस्तृत आहे, पण अमर्याद नाही: नियमावलीमध्ये खाजगी भागांचा वापर, व्यवस्थापन आणि देखभाल यासंबंधी नियम असू शकतात (कलम ५:११२ बीडब्ल्यू), आणि सहसा ते असतातच. इमारतीची रचना, दर्शनी भाग, छत किंवा सामायिक उपकरणांना स्पर्श करणाऱ्या कोणत्याही गोष्टीसाठी सभेचा निर्णय आवश्यक असतो.
- कठीण फरशी. जमिनीचा मूळ साचा सर्वमान्य असतो; त्यावरील आच्छादन खाजगी असते, पण त्याचा आवाज तुमच्या शेजाऱ्यापर्यंत पोहोचतो. बहुतेक नियम किंवा घराचे कायदे एकतर परवानगीशिवाय कठीण फरशी आच्छादनास मनाई करतात किंवा आघात-ध्वनी रोधनाचे किमान मानक निर्धारित करतात, जे अनेकदा... इको मूल्य. तपासणी न करता लाकडी फरशी किंवा टाईल्स बसवणे हा न्यायालयात जाण्याचा एक निश्चित मार्ग आहे, आणि त्याचा सामान्य निकाल म्हणजे खटला दाखल करण्याचा आदेश मिळणे.
- बाल्कनी, छतावरील सज्जे आणि दर्शनी भाग. बाल्कनीची काचकाम, छत्री, वातानुकूलन यंत्रे, कठडे आणि जाड डेकिंग हे सर्व एका सामायिक भागावर परिणाम करतात, जरी वापराचा विशेष अधिकार तुमच्याकडे असला तरीही. त्यांना सभेच्या संमतीची आवश्यकता असते, जी अनेकदा स्वरूप किंवा भविष्यातील देखभालीबद्दलच्या अटींवर दिली जाते.
जेथे संमती आवश्यक असते आणि ती अवाजवीपणे नाकारली जाते, तेथे तुम्ही उप-जिल्हा न्यायालयाकडे ( kantonrechter ) पर्यायी परवानगीसाठी अर्ज करू शकता (कलम ५:१२१ बी.डब्ल्यू., जे सभेच्या निर्णयांना कलम ५:१२९ बी.डब्ल्यू. द्वारे लागू होते). न्यायालय विचारते की, संस्थेकडे नकार देण्यासाठी वाजवी कारणे होती का; जेव्हा मालकाने निर्णय घेण्यासाठी अपुरी माहिती दिलेली असते, तेव्हा न्यायालय संस्थेची बाजू घेते, त्यामुळे रेखाचित्रे आणि संरचनात्मक मतासह असलेली फाईल तुमची बाजू अधिक मजबूत करते.
भाड्याने देणे, अल्प मुक्कामासाठी आणि सुट्टीसाठी भाड्याने देणे
सामान्य निवासी भाडेकरारावर एखाद्या कुटुंबाला घर भाड्याने देणे सहसा परवानगीयोग्य असते. नियमांनुसार, तुम्हाला सामान्यतः रहिवाशाच्या संस्थेला सूचित करणे आणि रहिवाशाकडून दस्तऐवज, नियम व घराचे नियम स्वीकारल्याच्या घोषणापत्रावर सही घेणे आवश्यक असते, जेणेकरून हे सर्व थेट रहिवाशावर बंधनकारक राहील.
अल्प-मुदतीसाठी आणि सुट्टीसाठी भाड्याने देणे हे वेगळे आहे. दस्तऐवज आणि नियमांनुसार सामान्यतः फ्लॅटचा वापर केवळ निवासी वापरापुरता मर्यादित असतो आणि त्याचा वापर गेस्टहाऊस, बोर्डिंग हाऊस किंवा खोल्या भाड्याने देण्यासाठी करण्यास मनाई असते. वारंवार पैसे देऊन केलेले अल्प-मुदतीचे वास्तव्य हे सामान्यतः तिथे राहण्याऐवजी व्यावसायिक शोषण मानले जाते, आणि त्यामुळे, सुट्ट्यांचा उल्लेख नसला तरीही, ते निवासी वापराच्या कलमाच्या बाहेर येते. यावर महानगरपालिकेचे नियमही लागू होतात, आणि ते अधिक कठोर होत आहेत. Amsterdam सुट्टीसाठी भाड्याने दिलेल्या जागेसाठी परवानगी आणि नोंदणी क्रमांक आवश्यक असतो, प्रत्येक भाड्याच्या जागेची माहिती नगरपालिकेला देणे बंधनकारक आहे, आणि वर्षातून कमाल तीस रात्रींची मर्यादा आहे; १ एप्रिल २०२६ पासून, सेंट्रम जिल्हा आणि पाईपमधील अकरा निर्दिष्ट परिसरांमध्ये ही मर्यादा पंधरा रात्रींपर्यंत कमी होईल. या धोरणात्मक नियमानुसार, जर पंधरा रात्रींची मर्यादा अपुरी ठरली, तर तात्पुरती बंदी घालण्याचा पुढील टप्पाही राखीव ठेवण्यात आला आहे. Eindhovenओम्गेविंग्जप्लाननुसार (omgevingsplan) खोली भाड्याने देणे आणि घराची विभागणी करण्यासाठी नियोजन परवानगी आवश्यक आहे; १ जानेवारी २०२६ पासून लागू असलेले धोरणात्मक नियम, केंद्राबाहेर कायदेशीररित्या भाड्याने दिलेल्या विद्यमान खोलीच्या तीस मीटरच्या आत परवानगी नाकारतात, प्रति युनिट आणि प्रति खोली किमान मजल्याचे क्षेत्रफळ निश्चित करतात आणि सहा नामनिर्देशित परिसरांमध्ये नवीन अर्जांसाठी पूर्णपणे बंदी घालतात. हे दोन्ही नियम वारंवार बदलतात, त्यामुळे एखाद्या आकड्यावर अवलंबून राहण्याऐवजी पत्त्यासाठी सध्याचा वेरॉर्डनिंग (verordening) किंवा धोरणात्मक नियम तपासा. महानगरपालिकेची परवानगी दस्तऐवजाला रद्द करत नाही.
सौर पॅनेल, उष्णता पंप, इन्सुलेशन आणि चार्जिंग पॉईंट्स
जवळपास प्रत्येक शाश्वतता उपाययोजना इमारतीच्या सामायिक भागाशी संबंधित असते. पॅनेल्स सामायिक छतावर बसवलेले असतात, हीट पंप सामायिक दर्शनी भागावर किंवा प्लांट रूममध्ये असतो, इन्सुलेशन सामायिक भिंतीवर असते आणि चार्जिंग पॉईंट इमारतीच्या सामायिक विद्युत क्षमतेचा वापर करतो. त्यामुळे हा निर्णय सर्वसाधारण सभेचा असतो आणि त्या प्रकारच्या खर्चासाठी आवश्यक असलेले बहुमत हे दस्तऐवज आणि लागू असलेल्या आदर्श नियमांनुसार विहित केलेले असते. जुन्या नियमांनुसार, एका मर्यादेपेक्षा जास्त खर्च करण्यासाठी किंवा देखभालीऐवजी नूतनीकरण म्हणून गणल्या जाणाऱ्या कामांसाठी, अनेकदा गणपूर्तीसह, मर्यादित बहुमताची आवश्यकता असते. जोपर्यंत कायद्यात बदल होत नाही, तोपर्यंत खर्चासहित प्रस्ताव आणि वित्तपुरवठा योजनेसह तो विषय अजेंड्यावर योग्यरित्या आणणे, आणि कलम ५:१२६ बीडब्ल्यू अंतर्गत कर्ज आणि उपलब्ध अनुदानातून काय मिळू शकते हे तपासणे, हाच मार्ग आहे.
दोन घडामोडी महत्त्वाच्या आहेत. मालक संघटनांमधील शाश्वतता आणि देखभालीस गती देणारे एक विधेयक १ जुलै २०२६ रोजी सार्वजनिक विचारविनिमयासाठी सादर करण्यात आले, जो २० सप्टेंबर २०२६ पर्यंत चालेल; विचारविनिमयानुसार, या विधेयकामुळे असे निर्णय दिलेल्या मतांच्या साध्या बहुमताने घेता येतील, देखभाल योजनेचा कालावधी दहा वर्षांवरून तीस वर्षांपर्यंत वाढवता येईल, आणि दस्तऐवजात दुरुस्ती न करता सौर पॅनेलसारख्या प्रतिष्ठापनांसाठी वापराचे हक्क देता येतील. याव्यतिरिक्त, एक योजना तयार होत आहे, ज्याअंतर्गत चार्जिंग पॉईंट हवा असलेल्या मालकाला परवानगी मागण्याऐवजी संघटनेला सूचित करावे लागेल. हे विधेयक अजूनही विचारविनिमय आणि संसदीय तयारीच्या टप्प्यावर आहे, त्यामुळे त्यातील कोणताही भाग अद्याप कायदा बनलेला नाही.
एखाद्या निर्णयाला आव्हान देणे आणि न्यायालयाला हस्तक्षेप करण्याची विनंती करणे.
डच कायदा दोन दोषांमध्ये भेद करतो. कायद्याशी किंवा विभागणीच्या दस्तऐवजाशी विसंगत असलेला निर्णय रद्दबातल असतो: तो कधी अस्तित्वातच नव्हता आणि त्याला कोणतीही कालमर्यादा लागू होत नाही. कार्यपद्धतीच्या नियमांचे उल्लंघन करून घेतलेला किंवा वाजवीपणा आणि निष्पक्षतेच्या मानकांनुसार अस्वीकार्य असलेला निर्णय रद्द करण्यायोग्य असतो: जोपर्यंत न्यायालय तो रद्द करत नाही, तोपर्यंत तो कायम राहतो.
एखादा निर्णय रद्द करून घेण्यासाठी, ज्या दिवशी तुम्हाला त्या निर्णयाबद्दल कळले किंवा कळू शकले असते, त्या दिवसापासून एका महिन्याच्या आत तुम्ही उप-जिल्हा न्यायालयात अर्ज करणे आवश्यक आहे (कलम ५:१३० बी.डब्ल्यू., कलम २:१५ बी.डब्ल्यू. मधील कायदेशीर व्यक्तीच्या निर्णयांवरील सामान्य नियमासह वाचले असता). तो एक महिन्याचा कालावधी अपुरा आणि घातक आहे: जे मालक इतिवृत्ताची वाट पाहतात, किंवा जे मंडळाशी आधीच वाटाघाटी करतात, ते नियमितपणे तक्रार करण्याचा हक्क गमावतात. रद्दीकरण हे घेतलेल्या निर्णयावर आक्षेप घेते; तर पर्यायी अधिकृतता ही नाकारलेल्या निर्णयाची पूर्तता करते.
सुप्त VvE आणि त्याला कसे जागृत करावे
अनेक संघटना, विशेषतः दोन किंवा तीन सदनिकांमध्ये विभागलेल्या लहान युद्धपूर्व इमारतींमध्ये, केवळ कागदावर अस्तित्वात असतात पण प्रत्यक्षात काहीही करत नाहीत: ना संचालक मंडळ, ना सभा, ना हिशेब, ना राखीव निधी, आणि कधीकधी तर सामूहिक इमारत विमासुद्धा नसतो. ही एक प्रकारची ' स्लापेंडे व्हीव्हीई' (slapende VvE) आहे . हे कायदेशीर नाही, आणि त्यामुळे विक्री व पुनर्वित्तपुरवठ्यात अधिकाधिक अडथळा येत आहे. पुनर्सक्रियण, क्रमाने:
- भूमी नोंदणी कार्यालयातून विभागणी आणि रेखांकनाचा दस्तऐवज मिळवा आणि कोणते आदर्श नियम लागू होतात हे निश्चित करा.
- नियमांनुसार सर्वसाधारण सभा बोलवा आणि तिची नोंद व्यवस्थित ठेवा; जर संचालक मंडळ कार्यवाही करणार नसेल, तर मालक सहसा स्वतःच सभा बोलावू शकतात.
- एक संचालक मंडळ आणि आवश्यक वाटल्यास एक प्रशासक नेमा, दोघांचीही वाणिज्य मंडळात नोंदणी करा, आणि संस्थेच्या नावाने एक बँक खाते तसेच एक स्वतंत्र राखीव खाते उघडा.
- इमारतीचा विमा उतरवा किंवा त्याची पडताळणी करा, पुनर्बांधणीच्या मूल्याच्या तुलनेत विम्याची रक्कम तपासा, देखभाल योजना तयार करून घ्या आणि तिच्या आधारावर कर निश्चित करा.
- जर एखाद्या सहमालकाने सहकार्य करण्यास नकार दिला, तर ही बंधने न्यायालयामार्फत लागू केली जाऊ शकतात.
करार करण्यापूर्वी खरेदीदाराने काय तपासावे
- विभागणी आणि नकाशांकनाचा दस्तऐवज, आणि कोणते नमुना नियम लागू होतात — प्रस्ताव देण्यापूर्वी खाजगी/सामायिक सीमा वाचा.
- वापरावरील निर्बंध: केवळ निवासी वापरासाठी, खोली भाड्याने देण्यावर किंवा अल्प मुक्कामावर बंदी, पाळीव प्राणी, फरशी आणि बदलांसंबंधी नियम.
- संस्थेचे नियम आणि मागील तीन सभांचे इतिवृत्त — संस्था चालते की नाही याची सर्वात जलद कसोटी.
- लेख, अंदाजपत्रक आणि राखीव निधीची शिल्लक, तसेच राखीव निधी स्वतंत्र खात्यात ठेवला आहे की नाही.
- एमजेओपी: त्याची तारीख, समाविष्ट कालावधी, आणि योगदान जुळते की नाही — कमी योगदान आणि अपुरा राखीव निधी हे एक स्थगित बिल मानले जाते.
- मोठ्या कामांसंबंधीचा कोणताही निर्णय किंवा विशेष कर — जो काम पूर्ण झाल्यावर तुमच्यावर बंधनकारक असतो — आणि कोणतेही कर्ज.
- थकबाकीबाबत मंडळाचे निवेदन, आणि पूर्ततेच्या वेळी नोटरी ती रक्कम अदा करेल याची पुष्टी (अनुच्छेद 5:122 BW).
- इमारतीचा विमा आणि पुनर्बांधणी मूल्य, वाणिज्य मंडळात नोंदणी, आणि उपविभाजित इमारतीच्या बाबतीत, उपविभाजन दस्तऐवज देखील.
जर कागदपत्रे वेळेवर मिळाली नाहीत, तर खरेदी करारामध्ये एक निराकरण करणारी अट समाविष्ट करा, जेणेकरून सादर केलेल्या कागदपत्रांपेक्षा ती निकृष्ट दर्जाची आढळल्यास तुम्हाला करारातून माघार घेता येईल.
मी सार्वजनिक सुविधा कधीच वापरत नसल्यास, मला VvE सोडून जाता येईल का?
नाही. सदस्यत्व हे अपार्टमेंटच्या हक्काशीच जोडलेले असते आणि तुम्ही फ्लॅट विकत घेता तेव्हा ते आपोआप लागू होते. राजीनामा देण्याचा कोणताही हक्क नाही, जे मालक लिफ्ट किंवा बागेचा कधीही वापर करत नाहीत त्यांच्यासाठी बाहेर पडण्याचा कोणताही पर्याय नाही, आणि तुमच्या योगदानात कोणतीही कपात होत नाही. यातून बाहेर पडण्याचा एकमेव मार्ग म्हणजे फ्लॅट विकणे.
आधीच्या मालकाने न भरलेल्या VvE योगदानासाठी मी जबाबदार आहे का?
काही प्रमाणात, होय. हस्तांतरण झाल्यावर, चालू आर्थिक वर्षासाठी आणि त्यापूर्वीच्या वर्षासाठी देय असलेल्या योगदानासाठी तुम्ही विक्रेत्यासोबत जबाबदार बनता (कलम ५:१२२ बीडब्ल्यू). म्हणूनच नोटरी मंडळाकडे थकबाकीचे विवरणपत्र मागतात आणि खरेदी किमतीतून ती रक्कम चुकती करतात. त्या विवरणपत्रासाठी आग्रह धरा.
लाकडी किंवा फरशीचे फ्लोअरिंग करण्यासाठी परवानगीची गरज आहे का?
जवळजवळ निश्चितच. जमिनीचा मुख्य भाग हा एक सामान्य घटक असतो, आणि बहुतेक दस्तऐवज, नियम किंवा घराच्या नियमावलीमध्ये एकतर कठीण फरशीच्या आवरणांना मनाई असते किंवा आघात-ध्वनी रोधनाचे किमान मानक निश्चित केलेले असते. साहित्य मागवण्यापूर्वी, नियमासाठी आणि परवानगीसाठी मंडळाकडे लेखी स्वरूपात चौकशी करा. जे मालक प्रथम फरशी टाकतात, त्यांना अनेकदा ती काढून टाकण्याचा आदेश दिला जातो.
सर्वसाधारण सभेच्या निर्णयाला आव्हान देण्यासाठी माझ्याकडे किती वेळ असतो?
जास्त वेळ नाही. रद्द करण्यायोग्य निर्णय रद्द करण्यासाठीचा अर्ज, तुम्हाला त्या निर्णयाची माहिती मिळाल्याच्या किंवा मिळू शकल्याच्या दिवसापासून एका महिन्याच्या आत उप-जिल्हा न्यायालयात पोहोचला पाहिजे (कलम ५:१३० बी.डब्ल्यू.). कायद्याशी किंवा दस्तऐवजाशी विसंगत असलेला निर्णय रद्द करण्यायोग्य नसून अवैध असतो आणि तो त्या कालावधीतून सुटतो, परंतु तुमचा निर्णयही तसाच आहे असे गृहीत धरू नका.
VvE मला माझा फ्लॅट एअरबीएनबीवर भाड्याने देण्यापासून रोखू शकते का?
सहसा होय. बहुतेक दस्तऐवजांमध्ये फ्लॅटचा वापर केवळ निवासी वापरासाठी मर्यादित केलेला असतो आणि अतिथीगृह म्हणून किंवा खोल्या भाड्याने देण्यासाठी वापरण्यास मनाई असते, तसेच वारंवार पैसे देऊन केलेले अल्पकालीन वास्तव्य हे सामान्यतः तिथे राहण्याऐवजी व्यावसायिक शोषण मानले जाते. संघटना मनाई हुकूम मागू शकते आणि, जिथे नियमांनुसार परवानगी असेल, तिथे दंडही आकारू शकते. महानगरपालिकेची परवानगी दस्तऐवजाला रद्दबातल ठरवत नाही.
Law & More अपार्टमेंट मालक, मंडळे आणि प्रशासकांना सल्ला देते Eindhoven आणि Amsterdam विभागणीचे दस्तऐवज, निर्णय प्रक्रिया, सेवा शुल्क, फेरबदल आणि VvE विवादांवर. जर नुकताच तुमच्यावर परिणाम करणारा एखादा निर्णय घेण्यात आला असेल, तर आमच्याशी त्वरित संपर्क साधा: त्याला आव्हान देण्याचा कालावधी एक महिन्याचा आहे.
