नेदरलँड्समध्ये मालमत्ता खरेदी करताना हस्तांतरण कर आणि खरेदीदाराचे खर्च

नेदरलँड्समधील जवळजवळ प्रत्येक घराची जाहिरात 'कोस्टेन कोपर' (kosten koper) या नावाने केली जाते : किंमत ही घराची अंतिम किंमत असते आणि ते हस्तांतरित करण्याचा खर्च तुमचा असतो. या खर्चांपैकी सर्वात मोठा खर्च हस्तांतरण कर (transfer tax) असतो, जो तुम्ही काय खरेदी करता आणि त्याचा काय उपयोग करणार आहात यावर अवलंबून २, ८ किंवा १०.४ टक्के दराने आकारला जातो. या पानावर हे तीन दर आणि ते कुठून येतात, स्टार्टरची सूट (starter's exemption), व्यवहारात महत्त्वाच्या ठरणाऱ्या सवलती आणि अंदाजपत्रकात समाविष्ट करण्यासारखे इतर खर्च दिले आहेत. ही सर्वसाधारण कायदेशीर माहिती आहे, तुमच्या स्वतःच्या खरेदीबाबतचा कर किंवा आर्थिक सल्ला नाही; एखाद्या विशिष्ट व्यवहाराच्या कर आकारणीसाठी, कर सल्लागाराचा सल्ला घ्या.

"कोस्टेन कोपर" म्हणजे काय आणि ते "वृज ओप नाम" पेक्षा कसे वेगळे आहे

Kk ( kosten koper , “खरेदीदारासाठी खर्च”) म्हणजे जाहिरात केलेल्या किमतीमध्ये हस्तांतरणाचा खर्च समाविष्ट नसतो; तो तुम्हाला अतिरिक्त भरावा लागतो. Von ( vrij op naam , “नावावर विनामूल्य”) म्हणजे किमतीमध्ये मालमत्ता तुमच्या नावावर करण्याचा खर्च आधीच समाविष्ट असतो. हा फरक मुख्यत्वे जुन्या आणि नवीन बांधकामाच्या मालमत्तांमध्ये दिसून येतो: जुनी घरे सामान्यतः kosten koper दराने विकली जातात , तर विकासकाकडून नवीन घरे vrij op naam दराने विकली जातात, कारण हस्तांतरण कराऐवजी व्हॅट (VAT) लागू होतो आणि विकासक तो किमतीमध्ये समाविष्ट करतो.

'kosten koper' अंतर्गत खरेदीदार सामान्यतः खालील गोष्टी बाळगतो:

• हस्तांतरण करअतिप्रमाणात);
• हस्तांतरण दस्तऐवजासाठी नोटरीचे शुल्कलीव्हरिंगसाक्टे);
• भूमी नोंदणी कार्यालय (कॅडस्ट्रे) त्या दस्तऐवजाची नोंदणी करण्यासाठी लागणारे शुल्क;
• आणि, गहाणखत असल्यास, गहाणखताच्या दस्तऐवजासाठी नोटरी आणि कॅडॅस्टर शुल्क.

यात विक्री एजंटचे कमिशन समाविष्ट नाही , जे विक्रेता देतो; तसेच तुमचा स्वतःचा खरेदी एजंट, सर्वेक्षण, मूल्यांकन किंवा गहाणखत सल्ला यांचाही समावेश नाही. 'vrij op naam' याचा अर्थ 'कोणताही खर्च नाही' असाही होत नाही: नवीन बांधकामासाठी घेतलेल्या गहाणखतावर, दस्तऐवज आणि त्याची नोंदणी तुमच्या मालकीचीच राहते.

हस्तांतरण कर (ओव्हरड्राक्ट्सबेलास्टिंग): तीन दर

नेदरलँड्समध्ये स्थावर मालमत्ता आणि त्यावरील हक्क, जसे की दीर्घकालीन भाडेपट्टा ( erfpacht ) आणि बांधकाम हक्क ( opstal ) संपादन करताना हस्तांतरण कर आकारला जातो. याचे दर कलम 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer मध्ये आहेत.

१ जानेवारी २०२६ रोजी रचनेत बदल झाला. २०२५ च्या अखेरपर्यंत, खरेदीदार स्वतः न राहणाऱ्या घरांसाठी कोणताही वेगळा दर नव्हता: ती घरे १०.४% च्या सामान्य दराखाली येत होती. त्या तारखेपासून, कलम १४ मध्ये घर खरेदी करण्यासाठी ८% चा एक वेगळा दर समाविष्ट आहे, ज्यामध्ये २% रक्कम खरेदीदारासाठी ठेवली जाते जो त्यात आपले मुख्य निवासस्थान म्हणून राहणार आहे आणि इतर सर्व गोष्टींसाठी १०.४% सामान्य दर म्हणून कायम ठेवला आहे. हे दर कायद्यात समाविष्ट आहेत आणि वार्षिक 'बेलास्टिंगप्लान'द्वारे बदलले जातात, त्यामुळे जोपर्यंत संसद त्यात सुधारणा करत नाही तोपर्यंत ते लागू राहतात; 'बेलास्टिंगडिएन्स्ट' कोणत्याही विशिष्ट तारखेला लागू असलेला दर प्रकाशित करते.

जुने सारांश ज्यात अजूनही १०.४% चा उल्लेख आहे

तीन दर निश्चित झाले आहेत: खरेदीदार स्वतःचे मुख्य निवासस्थान म्हणून वापरणार असलेल्या घरासाठी २%, खरेदीदार स्वतः वापरणार नसलेल्या घरासाठी ८%, आणि अनिवासी मालमत्तेसाठी सर्वसाधारण दर म्हणून १०.४%. ८% दर तुलनेने नवीन असल्यामुळे, जुन्या सारांशांमध्ये आणि सल्लागारांच्या पानांवर भाड्याने देण्यासाठी खरेदी केलेल्या घरासाठी, दुसऱ्या घरासाठी किंवा सुट्टीतील घरासाठी कधीकधी अजूनही १०.४% दर दिला जातो — जो दर २०२५ च्या अखेरपर्यंत लागू होता, परंतु त्यानंतरच्या खरेदीसाठी लागू होत नाही.

बेलास्टिंगडिएन्स्टची दरपत्रके लागू होतात. तुमच्या दस्तऐवजाच्या तारखेला असलेली स्थिती तपासा आणि सही करण्यापूर्वी तुमच्या नोटरीकडून दराची पुष्टी करून घ्या.

स्टार्टरची सूट (startersvrijstelling)

सर्व अटींची पूर्तता करणाऱ्या खरेदीदाराला कोणताही हस्तांतरण कर भरावा लागत नाही. ही सूट कलम १५ (Wet op belastingen van rechtsverkeer) मध्ये, तर घोषणा करण्याची आवश्यकता कलम १५अ मध्ये आहे. खालील सर्व अटींची पूर्तता करणे आवश्यक आहे:

• वय दस्तऐवजावर सही करताना खरेदीदाराचे वय १८ किंवा त्याहून अधिक आणि ३५ वर्षांपेक्षा कमी असणे आवश्यक आहे. ही अट प्रत्येक खरेदीदारासाठी लागू होते: जर दोन संयुक्त खरेदीदारांपैकी एकाचे वय ३५ किंवा त्याहून अधिक असेल, तर केवळ पात्र खरेदीदाराच्या वाट्यालाच सूट मिळते.
• फक्त एकदाच. खरेदीदाराने यापूर्वी सवलतीचा अर्ज केलेला नसावा. पूर्वी घराचे मालक असण्याने तुम्ही अपात्र ठरत नाही; परंतु या सवलतीचा वापर केल्याने तुम्ही अपात्र ठरता.
• मालकीचे वास्तव्य. खरेदीदाराने ते घर तात्पुरते वगळता आपले मुख्य निवासस्थान म्हणून वापरले पाहिजे. भाड्याने देण्यासाठी, नूतनीकरण करून पुन्हा विकण्यासाठी किंवा दुसरे घर म्हणून खरेदी करणे पात्र ठरत नाही.
• मूल्य मर्यादा. त्याच्याशी संलग्न असलेल्या मालमत्तेचे मूल्य मर्यादेपेक्षा जास्त असू नये. woningwaardegrensती मर्यादा दरवर्षी १ जानेवारीला समायोजित केली जाते आणि बेलास्टिंगडिएन्स्टद्वारे (Belastingdienst) प्रकाशित केली जाते, म्हणून तुमच्या दस्तऐवजाच्या वर्षासाठी ती तपासा. ही एक तीव्र मर्यादा आहे, एक ठराविक पट्टा नाही: एक युरो वर गेल्यास सूट पूर्णपणे रद्द होते आणि अतिरिक्त रकमेऐवजी संपूर्ण मूल्यावर २% कर भरावा लागतो.

ही मर्यादा निर्देशांकावर आधारित असून प्रत्येक १ जानेवारीला बदलते, त्यामुळे मर्यादेजवळ केलेल्या खरेदीमध्ये, व्यवहार पूर्ण होण्याची तारीखच निकाल बदलू शकते.

लेखी घोषणा, आणि ती चुकीची असल्यास काय होते

२% दर किंवा स्टार्टरची सूट यांपैकी काहीही आपोआप लागू होत नाही. कलम १५अ नुसार, खरेदीदाराने एका लेखी घोषणेमध्ये, स्पष्टपणे, ठामपणे आणि कोणत्याही आरक्षणाशिवाय, हे नमूद करणे आवश्यक आहे की ते त्या निवासस्थानाचा वापर तात्पुरत्या वापराव्यतिरिक्त त्यांचे मुख्य निवासस्थान म्हणून करतील — आणि, स्टार्टरच्या सवलतीसाठी, त्यांनी ते यापूर्वी वापरलेले नाही. बेलास्टिंगडिएन्स्ट (Belastingdienst) प्रमाणित नमुने प्रकाशित करते, आणि स्वाक्षरी केलेली घोषणा हस्तांतरणापूर्वी नोटरीकडे पोहोचणे आवश्यक आहे.

घोषणा ही मालमत्ता खरेदीच्या वेळी असलेल्या तुमच्या हेतूशी संबंधित आहे, भविष्यात काहीही बदलणार नाही या आश्वासनाशी नाही: जर तुमचा तिथे राहण्याचा खरोखरच हेतू असेल आणि नंतर परिस्थितीमुळे तुम्हाला घर सोडावे लागले किंवा भाड्याने द्यावे लागले, तर ही सवलत पूर्वलक्षी प्रभावाने रद्द होत नाही. जो हेतू तुमच्या मनात नाही, तो घोषित करण्यास परवानगी नाही. जर घोषणा चुकीची ठरली, तर कर प्रशासन फरकावर व्याजासह अतिरिक्त कर आकारणी ( naheffingsaanslag ) करू शकते आणि करदात्याची चूक असल्यास दंड आकारू शकते. चुकीच्या किंवा अपूर्ण विवरणपत्रासाठी असलेले दंड हे AWR च्या कलम ६७d आणि कलम ६७e नुसार आहेत; तत्त्वतः, दोन वर्षांच्या आत स्वेच्छेने केलेली दुरुस्ती असा दंड टाळते.

कोण जबाबदार आहे आणि कर कसा भरला जातो

हस्तांतरण कर खरेदीदारावर आकारला जातो ; विक्रेता जबाबदार नसतो. याचे मूल्यांकन स्व-निर्धारित असते, परंतु सामान्य खरेदीमध्ये तुम्हाला स्वतः काहीही दाखल करावे लागत नाही: जिथे हस्तांतरण नोटरीकृत दस्तऐवजाद्वारे होते, जसे नोंदणीकृत मालमत्तेसाठी करणे आवश्यक असते, तिथे दिवाणी-कायद्याचे नोटरी तुमच्या वतीने डिजिटल पद्धतीने नोंदणी करतात आणि कर भरतात. त्यामुळे हा कर नोटरीच्या पूर्तता विवरणपत्रावर दिसतो: तुम्ही पूर्ततेपूर्वी संपूर्ण रक्कम नोटरीच्या तृतीय-पक्ष खात्यात हस्तांतरित करता आणि नोटरी त्यातून कर, कॅडॅस्टर शुल्क आणि स्वतःचे शुल्क भरतात. केवळ जिथे नोटरीकृत दस्तऐवज नसतो, तिथेच खरेदीदाराने मालक झाल्याच्या एका महिन्याच्या आत स्वतः नोंदणी करून कर भरणे आवश्यक असते; कर भरल्याच्या सहा आठवड्यांच्या आत आक्षेप नोंदवता येतो.

व्यवहारात महत्त्वाच्या असलेल्या सूट आणि सवलती

मागील अधिग्रहणाच्या थोड्याच काळानंतर झालेले अधिग्रहण

कलम १३ नुसार, जेव्हा एखादी मालमत्ता दुसऱ्या व्यक्तीने पूर्वी खरेदी केल्यानंतर सहा महिन्यांच्या आत पुन्हा खरेदी केली जाते, तेव्हा सवलत मिळते . दुसऱ्या खरेदीसाठीचा आधार, पहिल्या खरेदीवर आकारलेल्या हस्तांतरण कराच्या किंवा वजा न करता येणाऱ्या व्हॅटच्या रकमेने कमी केला जातो, त्यामुळे दुसऱ्या खरेदीदारावर केवळ मूल्यातील वाढीवरच कर आकारला जातो.

ज्याने अगदी अलीकडेच मालमत्ता खरेदी केली आहे, अशा व्यक्तीकडून खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाला याचा फायदा होतो आणि यामुळेच एखाद्या व्यापारी किंवा विकासकाद्वारे केली जाणारी अल्प-मुदतीची पुनर्विक्री व्यवहार्य ठरते. ही सवलत मालमत्तेला आणि सहा महिन्यांच्या कालावधीला लागू होते, पुनर्विक्रेत्याच्या ओळखीला नाही, म्हणून विक्रेत्याने मालमत्ता केव्हा खरेदी केली हे विचारा.

कौटुंबिक हस्तांतरण, घटस्फोट आणि वारसा हक्क

वारसा हक्काने किंवा वैवाहिक मालमत्ता कायद्यांतर्गत मालमत्ता मिळवणे हे करपात्र अधिग्रहण नाही, त्यामुळे जेव्हा तुम्हाला घराचा वारसा मिळतो किंवा वैवाहिक समुदायाद्वारे मालमत्ता तुमच्या नावावर होते, तेव्हा कोणताही हस्तांतरण कर लागत नाही; त्याऐवजी वारसा कर लागू होऊ शकतो. घटस्फोटाच्या वेळी, वैवाहिक समुदायाची किंवा माजी जोडीदारांमधील संयुक्त मालकीच्या मालमत्तेची विभागणी कलम १५ मधील सवलतींच्या अंतर्गत येते, त्यामुळे जेव्हा कौटुंबिक घर एका जोडीदाराला दिले जाते, तेव्हा कोणताही हस्तांतरण कर देय नसतो. अविवाहित सहजीवन जगणाऱ्यांसाठी परिस्थिती अधिक मर्यादित आहे आणि ती संयुक्त मालकी कशी निर्माण झाली यावर अवलंबून असते.

एका प्रचलित समजुतीच्या विरुद्ध, कुटुंबातील सदस्यांमधील हस्तांतरणांना सामान्यतः सूट नसते . पालकाने मुलाला घर विकल्यास त्यावर सामान्य करप्रणाली लागू होते: जर मूल तिथे राहणार असेल तर २% कर लागतो, किंवा जर ते 'स्टार्टर' म्हणून पात्र ठरले तर कोणताही कर लागत नाही. कलम १५ मधील कौटुंबिक सूट ही व्यवसायाच्या उत्तराधिकारासाठी आहे, कौटुंबिक घरासाठी नाही. जेव्हा एखादे घर नातेवाईकाला बाजारभावापेक्षा कमी किमतीत विकले जाते, तेव्हा भेट कर देखील लागू होऊ शकतो आणि हस्तांतरण कराचा आधार बाजारभाव असतो, ठरलेली किंमत नव्हे.

नवीन बांधकाम मालमत्ता: हस्तांतरण कराऐवजी व्हॅट

नवीन बांधकामावर दुहेरी कर आकारला जात नाही. जिथे पुरवठा व्हॅटच्या अधीन आहे — ढोबळमानाने, पहिल्या वापरापूर्वी किंवा वापरानंतर दोन वर्षांच्या आत पुरवलेली नवीन इमारत आणि बांधकाम जमीन — तिथे कलम १५ मधील सूट हस्तांतरण कर लागू करत नाही, त्यामुळे खरेदीदार २१% व्हॅट भरतो आणि २% किंवा ८% भरत नाही. याला ' सामेनलूपफ्रिजस्टेलिंग' (samenloopvrijstelling) म्हणतात.

यामुळेच नवीन बांधकामाच्या किमतीवर 'vrij op naam' असे नमूद केले जाते : २१% कर हा विकासकाच्या किमतीमध्येच समाविष्ट असतो, तो वेगळा आकारला जात नाही. जिथे खरेदीदार व्हॅट परत मिळवू शकतो, तिथे ही सूट लागू होत नाही, त्यामुळे गुंतवणूकदार आणि कंपन्यांना स्वतंत्र सल्ल्याची आवश्यकता असते. आणि बांधकामासाठीची जमीन हे निवासस्थान नाही: जिथे घराऐवजी भूखंडावर हस्तांतरण कर लागू होतो, तिथे त्याचा दर १०.४% असतो.

दुसऱ्या खरेदीदाराचा खर्च

नोटरीचे शुल्क कायद्याने निश्चित केलेले नसते आणि ते कार्यालयांनुसार व शहरांनुसार बदलते, म्हणून दोन-तीन दरपत्रके मिळवा. कॅडॅस्टर नोंदणी शुल्क निश्चित असते आणि नोटरी ते खर्चाच्या स्वरूपात आकारतात.

काय वजावटीस पात्र आहे आणि काय नाही

फरक अगदी सोपा आहे: मालमत्ता खरेदी करण्याचा खर्च वजावटीस पात्र नाही, परंतु कर्ज मिळवण्याचा खर्च पात्र आहे. वेट इन्कॉमस्टेनबेलास्टिंग २००१ च्या कलम ३.१२० नुसार, स्वतःच्या घरावरील गहाण कर्जासाठी लागणारा एक-वेळचा वित्तपुरवठा खर्च, जसे की गहाणखत, त्याची नोंदणी, सल्लागार, कर्जासाठीचे मूल्यांकन आणि एनएचजी शुल्क, ज्या वर्षी तो होतो त्याच वर्षी वजावटीस पात्र ठरतो. हस्तांतरण कर, हस्तांतरण दस्तऐवज, त्याची नोंदणी, तुमचा खरेदी एजंट आणि सर्वेक्षण यांवर कोणतीही सवलत मिळत नाही.

राष्ट्रीय गहाण हमी ( Nationale Hypotheek Garantie ) ही ऐच्छिक असून केवळ एका कमाल कर्ज रकमेपर्यंतच उपलब्ध आहे. NHG एक-वेळचे हमी शुल्क ( borgtochtprovisie ), जे कर्जाची एक लहान टक्केवारी असते, आणि ती कमाल मर्यादा, जी गहाण कर्जातून ऊर्जा-बचत उपाययोजनांसाठी वित्तपुरवठा केला जात असेल तर जास्त असते, हे दोन्ही निश्चित करते. दोन्ही वार्षिकरित्या निश्चित केले जातात आणि 'Voorwaarden en Normen' मध्ये प्रकाशित केले जातात. गहाण कर्जाचा प्रस्ताव जारी केला जातो तेव्हा जी आवृत्ती लागू असते, तीच ग्राह्य धरली जाते, म्हणून कर्जपूर्तीच्या वर्षाऐवजी तुमच्या प्रस्तावाच्या वर्षातील आकडे तपासा. या बदल्यात कर्जदाते सहसा कमी व्याजदर देतात, त्यामुळे अनेकदा ही हमी स्वतःचा खर्च स्वतःच भागवते.

दस्तऐवज नोंदणीसाठीचे कॅडॅस्टर शुल्क 'तारिएव्हेनरेगेलिंग कॅडॅस्टर'द्वारे निश्चित केले जाते आणि ते हस्तांतरण दस्तऐवज व गहाणखत या दोन्हींसाठी सारखेच असते. हे दर कॅडॅस्टरद्वारे दरवर्षी निश्चित केले जातात आणि 'स्टाट्सकूरंट'मध्ये प्रकाशित केले जातात. कॅडॅस्टर स्वयंचलितपणे प्रक्रिया करू शकेल अशा स्वरूपात इलेक्ट्रॉनिक पद्धतीने सादर करणे, जो सरळ घर खरेदीसाठीचा एक सामान्य मार्ग आहे, तो कागदी दस्तऐवजापेक्षा स्वस्त आहे. कोटेशनमध्ये सध्याच्या रकमांविषयी विचारा; नोटरी त्या तुम्हाला प्रत्यक्ष खर्चाच्या दरात कळवतात.

बजेट काय असावे: एक सूचक रूपरेषा

खालील आकडे केवळ सूचक आहेत : वरील घटकांपासून तयार केलेली एक रूपरेषा, अंतिम दरपत्रक नाही. कायद्यानुसार केवळ कराचा घटक निश्चित आहे.

• पात्र प्रथमच घर खरेदीदार, उंबरठ्याखालील घर: अंदाजे 1.5% पर्यंत 3.5% — हस्तांतरण कर नाही, त्यामुळे नोटरी आणि कॅडॅस्टर खर्च, वित्तपुरवठा खर्च आणि तुम्ही निवडलेला कोणताही एजंट किंवा सर्वेक्षण खर्च समाविष्ट नाही.
• मालक-रहिवासी २% भरत आहे: अंदाजे 4% पर्यंत 6%"वर सुमारे ५%" हा सर्वसाधारण नियम फक्त याच बाबतीत लागू होतो.
• जो खरेदीदार स्वतः राहणार नाही, तो ८% भरणार आहे: अंदाजे 10% पर्यंत 12% — २०२६ पूर्वीच्या त्याच खरेदीपेक्षा कमी, तेव्हा दर १०.४% होता.
• अनिवासी मालमत्तेवर १०.४%: अंदाजे 12% पर्यंत 14%बहुधा त्याहूनही अधिक, कारण योग्य ती खबरदारी अधिक सखोल घेतली जाते.
• New-build, vrij op naam: २१% व्हॅट आधीच किमतीमध्ये समाविष्ट आहे, त्यामुळे केवळ गृहकर्जाशी संबंधित खर्चाचेच बजेट तयार करा.

जर तुम्ही केवळ घराच्या किमतीचाच विचार न करता, प्रत्यक्ष खरेदी प्रक्रियेचा विचार करत असाल, तर नेदरलँड्समध्ये घर खरेदी करण्याविषयीची आमची मार्गदर्शिका करार, विचारविनिमय कालावधी आणि अटी स्पष्ट करते.

दोन गोष्टी लक्षात ठेवाव्यात. डच कर्जदाते सामान्यतः खरेदीदाराच्या खर्चासाठी वित्तपुरवठा करत नाहीत, कारण मालमत्तेच्या मूल्यानुसार कर्जावर मर्यादा घातलेली असते, त्यामुळे लागणारा खर्च सहसा बचतीतूनच केला जातो. आणि जर तुम्ही अशा व्यक्तीसोबत संयुक्तपणे मालमत्ता खरेदी करत असाल, जी 'स्टार्टर' म्हणून पात्र ठरत नाही, तर प्रत्येक हिश्श्यावरील कराची गणना स्वतंत्रपणे करा.