ज्या कोणाला आपल्या व्यावसायिक जागेचा भाडेकरार रद्द करायचा आहे, किंवा घरमालकाकडून भाडेकरार रद्द होण्याची शक्यता आहे, त्यांनी सर्वप्रथम आपला भाडेकरार कोणत्या नियमावलीअंतर्गत येतो हे जाणून घेतले पाहिजे. या मालिकेच्या पहिल्या भागात स्पष्ट केल्याप्रमाणे, ७:२९० व्यावसायिक जागा (दुकाने, हॉस्पिटॅलिटी, हस्तकला व्यवसाय) आणि ७:२३०अ व्यावसायिक जागा (कार्यालये, गोदामे, सरावाच्या खोल्या) यांना मूलभूतपणे वेगवेगळे नियम लागू होतात. हा फरक भाडेकरार रद्द करण्याच्या बाबतीत इतर कोणत्याही बाबतीत इतका निर्णायक ठरत नाही.
७:२९० व्यावसायिक जागेसाठी, घरमालक केवळ मर्यादित वैधानिक कारणांवरूनच भाडेकरार रद्द करू शकतो आणि त्यासाठी कठोर औपचारिक अटी लागू होतात. ७:२३०अ व्यावसायिक जागेसाठी घरमालकाकरिता असलेली मर्यादा खूपच कमी आहे: तत्त्वतः भाडेकरार रद्द करण्यासाठी कोणत्याही औपचारिक कारणांची आवश्यकता नसते आणि त्यासाठी कोणत्याही कारणाची गरज नसते. हा लेख या दोन्ही परिस्थितींचे विश्लेषण करतो.
७:२९० व्यावसायिक जागेची समाप्ती
औपचारिक आवश्यकता
७:२९० व्यावसायिक जागेचा करार रद्द करणे हे कठोर औपचारिक अटींच्या अधीन आहे. कराराची समाप्ती लेखी स्वरूपात, नोंदणीकृत पत्राद्वारे किंवा बेलिफच्या आदेशाद्वारे करणे आवश्यक आहे. किमान सूचना कालावधी एक वर्षाचा आहे. या अटींची पूर्तता न करणारी समाप्ती रद्दबातल ठरते आणि तिला कोणताही कायदेशीर परिणाम नसतो. त्यानंतर भाडेकरार आपोआप चालू राहतो.
सध्याचा भाडेकरार कालावधी संपण्यापूर्वी भाडेकरार रद्द करण्याची सूचना भाडेकरूला दिली पाहिजे. जो कोणी खूप उशिरा भाडेकरार रद्द करेल, त्याचा भाडेकरार पुढील मुदतीसाठी आपोआप वाढवला जाईल.
घरमालकासाठी करार रद्द करण्याची कारणे
७:२९० व्यावसायिक जागेचा मालक केवळ कायद्यात सविस्तरपणे नमूद केलेल्या कारणांवरूनच करार संपुष्टात आणू शकतो. पहिल्या मुदतीच्या (पहिल्या पाच वर्षांच्या) शेवटी करार संपुष्टात आणण्यासाठी केवळ दोन कारणे लागू होतात: भाडेकरू चांगल्या भाडेकरूप्रमाणे वागत नाही (सतत खराब भाडेकरार), किंवा मालकाला वैयक्तिक वापरासाठी भाड्याने दिलेल्या मालमत्तेची तातडीने गरज असते. पहिल्या मुदतीनंतर तिसरे कारण जोडले जाते: करार संपुष्टात आणण्यामधील मालकाच्या हितांची तुलना भाडेकरार चालू ठेवण्यामधील भाडेकरूच्या हितांशी करणे, ज्यामध्ये मालकाला एक महत्त्वपूर्ण हितसंबंध असल्याचे सिद्ध करावे लागते.
समाप्तीच्या वैयक्तिक कारणांच्या आणि त्यावरील न्यायनिर्णयांच्या सविस्तर चर्चेसाठी, आम्ही या वेबसाइटवर इतरत्र असलेल्या 'व्यावसायिक भाडेकरार (7:290 DCC): किरकोळ जागेचे संरक्षण आणि समाप्तीची कारणे' या लेखाचा संदर्भ देतो.
ज्या भाडेकरूला मुदतवाढ द्यायची आहे
७:२९० व्यावसायिक जागेच्या ज्या भाडेकरूला भाडेकरार रद्द करण्याची सूचना मिळते, परंतु त्याला तिथेच राहायचे आहे, त्याने सूचना मिळाल्यापासून सहा आठवड्यांच्या आत लेखी आक्षेप नोंदवला पाहिजे. जर त्यांनी तसे केले नाही, तर भाडेकरार सूचित केलेल्या तारखेला संपुष्टात येतो. जर त्यांनी आक्षेप नोंदवला, तर घरमालकाने भाडेकरार रद्द करण्याची सूचना उप-जिल्हा न्यायालयात सादर केली पाहिजे. केवळ न्यायालयाने भाडेकरार रद्द करण्यास मान्यता दिल्यासच भाडेकरार संपुष्टात येतो. तोपर्यंत करार चालू राहतो.
सकाळी ७:२३० वाजता व्यावसायिक जागेची समाप्ती
मुख्य नियम: कारण न देता समाप्ती
७:२३०अ व्यावसायिक जागेच्या बाबतीत कायदा घरमालकाच्या बाजूने अधिक उदार आहे. करारामध्ये मान्य केलेल्या सूचना कालावधीचे, किंवा तो नसल्यास वैधानिक मुदतीचे पालन करून, भाडेकरार संपुष्टात येतो. भाडेकरार रद्द करण्यासाठी कोणत्याही कारणाची आवश्यकता नसते. घरमालकाला भाडेकरार का रद्द करायचा आहे याचे स्पष्टीकरण देण्याची गरज नसते. तत्त्वतः, भाडेकरूला भाडेकरार चालू ठेवण्याचा कोणताही हक्क नसतो.
निष्कासनापासून संरक्षण: न्यायालयामार्फत स्थगिती
जरी ७:२३०अ व्यावसायिक जागेच्या भाडेकरूला भाडेकराराची मुदतवाढ मिळवण्याचा अधिकार नसला तरी, त्यांना निष्कासनापासून संरक्षणाचा अधिकार आहे. याचा अर्थ असा की: भाडेकरार संपुष्टात आल्यानंतर आणि घरमालकाने निष्कासनाची नोटीस दिल्यानंतर, भाडेकरू निष्कासनाच्या तारखेपासून दोन महिन्यांच्या आत उप-जिल्हा न्यायालयात निष्कासनाची मुदत वाढवण्यासाठी अर्ज करू शकतो. न्यायालय दोन्ही पक्षांच्या हितांचा विचार करते. प्रत्येक अर्जासाठी कमाल मुदतवाढ एक वर्षाची असून, एकूण कमाल तीन वर्षांची मुदतवाढ मिळू शकते.
त्यामुळे, निष्कासनापासून संरक्षण हा भाडेपट्ट्याचा उपभोग सुरू ठेवण्याचा हक्क नसून, केवळ एक स्थगिती आहे. कमाल मुदत संपल्यानंतर, जागा रिकामी करणे आवश्यक आहे.
मुदतपूर्व समाप्ती आणि ब्रेक पर्यायांची भूमिका
७:२९० आणि ७:२३०अ या दोन्ही प्रकारच्या व्यावसायिक जागांसाठी, करारामध्ये 'ब्रेक क्लॉज' असू शकतो: ही एक अशी करारात्मक तरतूद आहे जी दोन्ही पक्षांना भाडेकरार मुदतपूर्व संपुष्टात आणण्याचा अधिकार देते. ७:२९० व्यावसायिक जागेसाठी, अशी तरतूद कायद्याने भाडेकरूला दिलेल्या संरक्षणाच्या प्रमाणात असली पाहिजे; घरमालकाला कोणत्याही वेळी भाडेकरार संपुष्टात आणण्याचा अधिकार देणारी तरतूद या व्यवस्थेच्या अनिवार्य स्वरूपाशी विसंगत ठरू शकते.
करार रद्द करण्याच्या कलमाचा वापर करणाऱ्या प्रत्येकाने अचूक प्रक्रियात्मक आवश्यकतांचे पालन करणे आवश्यक आहे: योग्य मुदत, योग्य स्वरूप (नोंदणीकृत किंवा लेखी), आणि करार संपुष्टात आणण्याची अचूक तारीख. एक दिवस उशीर झाल्यास, करार संपुष्टात आणण्याचा कोणताही परिणाम होत नाही आणि भाडेकरार पुढील कालावधीसाठी चालू राहतो.
मौन नूतनीकरण हा देखील एक लक्ष देण्याजोगा मुद्दा आहे. जर भाडेकरार संपला आणि दोन्हीपैकी कोणत्याही पक्षाने तो रद्द केला नाही, तर करारातील शब्दरचनेनुसार, बहुतेक प्रकरणांमध्ये मूळ कालावधीसाठी किंवा अनिश्चित मुदतीसाठी कराराचे मौन नूतनीकरण होते. नूतनीकरण अपेक्षित आहे की नाही, हे वेळेवर तपासा.
नोकरी समाप्त करताना होणाऱ्या सामान्य चुका
प्रत्यक्षात व्यावसायिक जागांचा व्यवहार समाप्त करताना वारंवार होणाऱ्या चुका दिसून येतात:
- करार संपुष्टात आणायला खूप उशीर करणे, ज्यामुळे एक वर्षाची नोटीस मुदत ओलांडली जाते आणि भाडेकरार पुढील मुदतीसाठी आपोआप चालू राहतो.
- कायद्याने आवश्यक असलेल्या स्वरूपाशिवाय (नोंदणीकृत पत्र किंवा लेखी आदेशाऐवजी सामान्य ईमेल किंवा टेलिफोनद्वारे) समाप्ती करणे, ज्यामुळे समाप्ती रद्दबातल ठरते.
- घरमालक म्हणून, ७:२९० व्यावसायिक जागेसाठी मान्यताप्राप्त कारणाशिवाय भाडेकरार संपुष्टात आणल्यानंतर, भाडेकरूने उप-जिल्हा न्यायालयात दाद मागितली आणि तो भाडेकरार रद्द करण्यात आला.
- भाडेकरू म्हणून, 7:290 व्यावसायिक जागेचा करार संपुष्टात आणण्याच्या निर्णयावर योग्य वेळेत आक्षेप न घेतल्यास, जागा चालू ठेवण्याचा अधिकार संपुष्टात येतो.
- जागा परत करण्याच्या जबाबदारीकडे दुर्लक्ष करणे: जरी करार रद्द करणे वैध असले तरी, करारानुसार ठरलेल्या स्थितीत जागा परत न केल्यामुळे झालेल्या नुकसानीसाठी भाडेकरू जबाबदार असू शकतो.
- 7:230a व्यावसायिक जागेसाठी, निष्कासनाविरुद्ध संरक्षणासाठी विनंती दाखल करण्याचा दोन महिन्यांचा कालावधी चुकल्यास, तो अधिकार निश्चितपणे संपुष्टात येतो.
निष्कर्ष
व्यावसायिक जागेचा भाडेकरार संपुष्टात आणणे सोपे वाटत असले तरी, बारकाईने पाहिल्यास त्यात असंख्य औपचारिक आणि वास्तविक अडचणी आहेत. तुम्ही भाडेकरू असाल किंवा घरमालक: प्रक्रियेतील एका चुकीमुळे तुम्हाला नको असलेले भाडेकराराचे नाते पुढे चालू राहू शकते, किंवा तुम्ही वापरू शकलेले संरक्षणात्मक हक्क गमवावे लागू शकतात. भाडेकरार संपुष्टात आणण्याचे पत्र पाठवण्यापूर्वी किंवा स्वीकारण्यापूर्वी, अंतिम मुदत, आवश्यक अर्ज आणि लागू असलेली कायदेशीर व्यवस्था नेहमी वेळेवर तपासा.
भाडेकरू वकिलांचे Law & More समाप्ती प्रक्रियेच्या पहिल्या पत्रापासून ते उपजिल्हा न्यायालयापुढील कोणत्याही कार्यवाहीपर्यंत, आम्ही तुम्हाला सर्व टप्प्यांमध्ये साहाय्य करू. कोणत्याही बंधनाशिवाय चर्चा करण्यासाठी आमच्याशी संपर्क साधा.
सतत विचारले जाणारे प्रश्न
व्यावसायिक जागांसाठी नोटीस कालावधी किती असतो?
७:२९० व्यावसायिक जागेसाठी वैधानिक किमान सूचना कालावधी एक वर्षाचा आहे. करार रद्द करणे नोंदणीकृत पत्राद्वारे किंवा बेलिफच्या आदेशाद्वारे लेखी स्वरूपात करणे आवश्यक आहे. ७:२३०अ व्यावसायिक जागेसाठी, करारामध्ये मान्य केलेला कालावधी लागू होतो; यासाठी कोणताही वैधानिक किमान कालावधी नाही.
घरमालक एखाद्या दुकानाचा भाडेकरार सहजपणे रद्द करू शकतो का?
नाही. ७:२९० व्यावसायिक जागेसाठी, घरमालक केवळ कायद्यात सविस्तरपणे नमूद केलेल्या कारणांवरूनच करार रद्द करू शकतो, जसे की तातडीची वैयक्तिक गरज किंवा सातत्याने खराब भाडेकरूपणा. मान्यताप्राप्त कारणाशिवाय करार रद्द केल्यास त्याला कोणताही कायदेशीर परिणाम होत नाही.
कलम ७:२३०अ अंतर्गत निष्कासनापासून संरक्षण म्हणजे काय?
भाडेकरार संपुष्टात आल्यानंतर, ७:२३०अ या व्यावसायिक जागेचा भाडेकरू निष्कासनाची मुदत वाढवण्यासाठी उप-जिल्हा न्यायालयात अर्ज करू शकतो. हा अर्ज निष्कासनाची सूचना दिलेल्या तारखेपासून दोन महिन्यांच्या आत दाखल करणे आवश्यक आहे. एकूण कमाल मुदतवाढ तीन वर्षांची आहे.
भाडेकरारामधील 'ब्रेक क्लॉज' म्हणजे काय?
करार रद्द करण्याचे कलम ही एक करारातील तरतूद आहे, जी एका किंवा दोन्ही पक्षांना भाडेकरार मुदतीपूर्वी संपुष्टात आणण्याचा अधिकार देते. ७:२९० व्यावसायिक जागेसाठी, अशी कलमे भाडेकरूच्या अनिवार्य वैधानिक संरक्षणाशी सुसंगत असणे आवश्यक आहे.
व्यावसायिक भाडेकरू कायद्यावरील या मालिकेतील पुढील भाग
हा लेख व्यावसायिक भाडेकराराच्या कायद्यावरील आमच्या तीन-भागांच्या मालिकेचा एक भाग आहे. इतर भागही वाचा:
