अल्प-मुदतीची भाडेपट्टी आणि VvE: विभागणीचा दस्तऐवज काय परवानगी देतो

अपार्टमेंटचा मालक अल्प कालावधीसाठी फ्लॅट भाड्याने देऊ शकतो की नाही, हे सर्वप्रथम 'स्प्लिटसिंगसाक्टे' (विभागणीचा दस्तऐवज) द्वारे ठरवले जाते, नगरपालिकेद्वारे किंवा घराच्या नियमांद्वारे नाही. जिथे दस्तऐवजात खाजगी युनिट्सचा वापर निवासस्थान म्हणून करण्याचे नमूद केलेले असते, किंवा व्यावसायिक वापरास मनाई केलेली असते, तिथे डच न्यायालये सातत्याने असे मानतात की, व्यावसायिक दराने आणि स्वच्छता किंवा लिनेनसारख्या सेवांसह, बदलत्या रहिवाशांना अल्प कालावधीसाठी फ्लॅट वारंवार भाड्याने देणे हा निवासी वापर नाही. अशावेळी, 'वेरेनिगिंग व्हॅन आयगेनार्स' (VvE, मालक संघटना) आवश्यक असल्यास, उल्लंघनाच्या प्रत्येक दिवसासाठी दंड भरून प्राथमिक दिलासा प्रक्रियेद्वारे ते भाडेतत्त्व थांबवू शकते. नगरपालिकेच्या परवानगीने यात बदल होत नाही: सार्वजनिक कायदा आणि विभागणीचा दस्तऐवज हे दोन्ही सोबतच कार्यरत असतात.

अल्प मुक्काम म्हणजे काय

अल्प-मुक्कामाची कोणतीही एकच वैधानिक व्याख्या नाही, परंतु व्यवहारात सातत्याने तीन श्रेणी वापरल्या जातात आणि त्यांचे वेगवेगळे कायदेशीर परिणाम आहेत. सुट्टीतील किंवा पर्यटन भाडेतत्त्व हे बदलत्या पाहुण्यांना अत्यंत अल्प कालावधीसाठी, अनेकदा काही रात्री किंवा आठवड्यांसाठी, दिले जाते आणि नगरपालिकांद्वारे गृहनिर्माण नियमांनुसार त्याचे नियमन केले जाते. अल्प-मुक्काम हे मर्यादित कालावधीसाठी, व्यवहारात साधारणपणे एक ते सहा महिन्यांसाठी, परदेशी नागरिक, विद्यार्थी, अंतरिम व्यावसायिक किंवा एखाद्या प्रकल्पावरील कर्मचारी यांसारख्या परिभाषित गटाला तात्पुरते भाड्याने देण्याशी संबंधित आहे. सामान्य निवासी भाडेतत्त्व हे कायमस्वरूपी वास्तव्याशी संबंधित आहे, ज्यामध्ये डच भाडेकरू कायद्यानुसार भाडेकरूंना संपूर्ण संरक्षण मिळते.

हा फरक महत्त्वाचा आहे, कारण अल्प-मुक्कामाची जागा या दोन्हींच्या मध्ये येते, आणि कर अधिकारी व न्यायालये या दोघांच्याही दृष्टीने ती निवासाऐवजी अधिकाधिक व्यावसायिक सेवेकडे झुकत आहे. हा भाडेकरूंबद्दलचा मूल्यांकनात्मक निर्णय नाही; तर भाडेकराराची व्यवस्था कशी केली आहे यावरून हे स्पष्ट होते. ज्या फ्लॅटची सतत जाहिरात केली जाते, जो तात्काळ राहण्यासाठी सुसज्ज आणि तयार असतो, ज्यामध्ये स्वच्छता, चादरी किंवा इतर सुविधांचा समावेश असतो, आणि ज्यात एकापाठोपाठ एक वेगवेगळे लोक राहतात, तो फ्लॅट घरासारखा न वाटता केवळ निवासासारखा वाटतो. एका वेळच्या वास्तव्याचा कालावधी हा केवळ एक घटक असतो, आणि तो क्वचितच निर्णायक ठरतो.

विभागणीचा दस्तऐवज निर्णय देतो, घराचे नियम नव्हेत.

अपार्टमेंट इमारतीमध्ये नियमांची एक निश्चित उतरंड असते, आणि ती जाणून घेतल्यास बहुतेक वाद सुरू होण्यापूर्वीच मिटतात. या उतरंडीत सर्वात वर विभागणीचा दस्तऐवज असतो, जो सार्वजनिक नोंदणीमध्ये नोंदवलेला एक नोटरीकृत दस्तऐवज असून, त्यात लागू होणाऱ्या विभागणी नियमांच्या आदर्श संचांपैकी एकाची घोषणा केलेली असते, ज्यात सर्वात अलीकडील आदर्श संच म्हणजे २०१७ चा आहे. त्याच्या खाली मालकांच्या सभेने स्वीकारलेले 'हुइशौडेलिक रेगलेमेंट' (घराचे नियम) असतात. आणि त्याच्याही खाली सभेचे सर्वसाधारण निर्णय असतात.

या श्रेणीक्रमातून निघणारा नियम कठोर आहे: घराचे नियम आणि सभेचे निर्णय दस्तऐवजात आधीपासूनच असलेल्या तरतुदी निश्चित करू शकतात, परंतु ते खाजगी सदनिकांच्या वापरावर नवीन निर्बंध लादू शकत नाहीत. भाड्याने देण्यावरील किंवा भाड्याने देण्याच्या विशिष्ट प्रकारावरील बंदी ही सदनिकेच्या वापरालाच मर्यादित करते आणि म्हणूनच तिचा समावेश विभागणीच्या दस्तऐवजात होतो. घराच्या नियमांमध्ये केवळ बहुमताच्या निर्णयाने अल्प-मुदतीच्या भाड्याने देण्यावर बंदी घालणारा VvE (व्हॉलेंटिअर व्हॉलेंटिअर) कमकुवत स्थितीत असतो, आणि अशा निर्णयाला आव्हान देऊ इच्छिणारा मालक तो रद्द करण्यासाठी कॅन्टोनरेक्टर (उप-जिल्हा न्यायालय) कडे अर्ज करू शकतो. हा अर्ज मालकाला निर्णयाची माहिती मिळाल्याच्या दिवसापासून एका महिन्याच्या आत करणे आवश्यक आहे, आणि ही मुदत अत्यंत कठोर आहे.

याउलटही तितकेच खरे आहे. जिथे दस्तऐवजात निवासी उल्लेख किंवा व्यावसायिक वापरावरील बंदीचा समावेश असतो, तिथे त्याची अंमलबजावणी करण्यासाठी VvE ला नवीन निर्णयाची आवश्यकता नसते: ती बंदी आधीपासूनच अस्तित्वात असते आणि प्रत्येक मालक व प्रत्येक रहिवाशाला बंधनकारक असते. बहुतेक आदर्श नियमांनुसार, जो मालक दुसऱ्या कोणाला फ्लॅट वापरण्याची परवानगी देतो, त्याला त्या वापरकर्त्याकडून दस्तऐवज आणि घराच्या नियमांचे पालन करण्याच्या प्रतिज्ञापत्रावर सही घेणे आवश्यक असते, ज्यामुळे संस्थेला रहिवाशावर थेट नियंत्रण ठेवण्याचा अधिकारही मिळतो.

न्यायालये वापराचा निवासस्थान म्हणून कसा अर्थ लावतात

वारंवार विचारला जाणारा प्रश्न हा आहे की 'निवासस्थान म्हणून वापरासाठी नियुक्त' यासारख्या पदनामाचा नेमका अर्थ काय आहे. डच न्यायनिर्णयांनुसार, निवासी वापरामध्ये एक प्रकारची टिकाऊपणा अंतर्भूत असतो: रहिवासी तिथे राहतो, त्याचे मुख्य निवासस्थान तिथेच असते आणि हा वापर रहिवाशांच्या सततच्या बदलावर आधारित नसतो. न्यायालये केवळ भाडेकरारातील शब्दांवर किंवा कॅलेंडरवरील दिवसांच्या संख्येवर थांबत नाहीत; तर त्या फ्लॅटचा प्रत्यक्ष वापर कसा केला जातो, हे ते पाहतात.

न्यायनिर्णयांमध्ये वारंवार आढळणारे घटक म्हणजे, रहिवासी किती वेळा बदलतात, फ्लॅटची जाहिरात कशी आणि कोणाला केली जाते, अतिरिक्त सेवा पुरवल्या जातात की नाही, परिसरातील सामान्य भाड्याच्या तुलनेत भाडे व्यावसायिक पातळीवर ठेवले आहे की नाही, आणि मालक फ्लॅटचा वापर एका मोठ्या पोर्टफोलिओचा भाग म्हणून करत आहे की नाही. ही व्यवस्था जितकी जास्त व्यावसायिक निवास पुरवठ्यासारखी असेल, तितक्या सहजपणे तिला फ्लॅटमध्ये राहण्याऐवजी त्याचे शोषण म्हणून गणले जाते, आणि ती निवासी दर्जाशी व व्यावसायिक वापरावरील बंदीशी विसंगत ठरण्याची शक्यता अधिक असते.

याचे दोन व्यावहारिक परिणाम होतात. पहिले म्हणजे, दीर्घकाळ वास्तव्य केल्याने तो वापर आपोआप निवासी ठरत नाही: एकापाठोपाठ एक परदेशी नागरिकांना चार-चार महिन्यांसाठी भाड्याने देण्याची साखळीसुद्धा अल्पकालीन शोषण ठरू शकते. दुसरे म्हणजे, संपूर्ण फ्लॅट एकाच कुटुंबाला एकदाच भाड्याने देणे, जे तिथे खरोखरच राहतात, जरी त्याचा कालावधी निश्चित आणि मर्यादित असला तरी, तो सामान्यतः निवासी वापर मानला जातो. प्रश्न वैयक्तिक कराराचा नाही, तर वापराच्या पद्धतीचा आहे.

महापालिकेचे नियम हा एक वेगळा स्तर आहे, तो पर्याय नाही.

मालक सहसा असे गृहीत धरतात की पालिकेच्या परवानगीने प्रकरण मिटते. पण तसे होत नाही. नगरपालिका सार्वजनिक कायद्याद्वारे भाड्याने देण्याचे नियमन करतात: 'हुइसवेस्टिंग्सवेट २०१४' (Huisvestingswet 2014) आणि स्थानिक गृहनिर्माण उपविधी, ज्यानुसार एखादे घर गृहनिर्माण साठ्यातून काढून टाकण्यासाठी, त्याचे खोल्यांमध्ये रूपांतर करण्यासाठी किंवा सुट्टीसाठी भाड्याने देण्यासाठी परवानगीची आवश्यकता असू शकते, आणि जे मोठ्या शहरांमध्ये पर्यटकांसाठी भाड्याने देण्यावर नोंदणी क्रमांक आणि रात्रींची मर्यादा लादतात. 'ओम्गेविंग्जप्लान' (omgevingsplan) (झोनिंग योजनेची जागा घेतलेली पालिकेची पर्यावरण योजना) एखाद्या घराचा निवासासाठी वापर करण्यास स्वतंत्रपणे मनाई करू शकते. याची अंमलबजावणी प्रशासकीय आदेश आणि पालिकेने लादलेल्या दंडाद्वारे केली जाते.

याउलट, व्हीव्हीई (VvE) खाजगी कायद्यानुसार, विभागणीच्या कराराच्या आधारावर कार्य करते. या दोन्ही प्रणाली स्वतंत्रपणे आणि एकत्रितपणे लागू होतात. त्यामुळे, एखाद्या मालकाकडे नगरपालिकेला आवश्यक असलेली प्रत्येक परवानगी असली तरी, संस्थेच्या विनंतीनुसार दिवाणी न्यायालय त्याला भाडेपट्टी थांबवण्याचा आणि करारानुसार दंड भरण्याचा आदेश देऊ शकते. याउलटही घडते: ज्या मालकाकडे नगरपालिकेची परवानगी नाही, त्याला भाडेपट्टीला परवानगी देणारा करारही मदत करत नाही.

दोन घडामोडींमुळे सार्वजनिक कायद्याची चौकट आणखी कडक झाली आहे. १ जानेवारी २०२६ पासून, निवासाच्या पुरवठ्यावर कमी केलेल्या दराऐवजी व्हॅटच्या सामान्य दराने कर आकारला जातो, ज्यामुळे अल्प-मुदतीच्या भाड्याने देण्याचा खर्च वाढतो आणि, या विवादांच्या दृष्टीने अधिक महत्त्वाचे म्हणजे, कर आकारणीच्या दृष्टीने याला गृहनिर्माण न मानता व्यावसायिक सेवा म्हणून गणले जाते हे निश्चित होते. आणि २० मे २०२६ पासून अल्प-मुदतीच्या भाडे सेवांसाठी डेटा संकलन आणि सामायिकीकरणासंबंधी युरोपियन नियम लागू होतो: जिथे नोंदणी योजना अस्तित्वात आहे, तिथे सूचीमध्ये नोंदणी क्रमांक दर्शवणे आवश्यक आहे, आणि प्लॅटफॉर्मने त्याची पडताळणी करून यजमान आणि बुकिंगची माहिती अधिकाऱ्यांसोबत सामायिक करणे आवश्यक आहे. नियमांचे पालन न करणारी भाड्याने देण्याची प्रक्रिया नगरपालिका आणि संघटना या दोघांनाही अधिक स्पष्टपणे दिसून येते.

VvE बंदीची अंमलबजावणी कशी करते

अंमलबजावणी एका विशिष्ट क्रमाने होते, आणि एखादी पायरी वगळणाऱ्या संस्थांना सहसा त्याचा खर्च सोसावा लागतो. याची सुरुवात एका लेखी इशाऱ्याने होते, ज्यात करारनाम्यातील किंवा नियमावलीतील तरतूद नमूद केलेली असते, संबंधित वर्तनाचे वर्णन केलेले असते आणि एक अंतिम मुदत निश्चित केलेली असते. जर भाडेपट्टी सुरूच राहिली, तर संस्था करारानुसार दंड आकारू शकते, मात्र अट ही आहे की, तो दंड करारनाम्यात किंवा नमुना नियमावलीत आधीपासूनच अस्तित्वात असलेल्या प्रतिबंधावर योग्यरित्या आधारित असावा आणि नियमावलीतील कार्यपद्धतीचे पालन केलेले असावे. न्यायालये अशा दंडांचा आधार आणि प्रमाणबद्धता या दोन्हींची तपासणी करतात, आणि जो दंड स्पष्टपणे अवाजवी असतो, तो ते कमी करू शकतात.

तरीही भाडेकरार चालू राहिल्यास, अंतरिम दिलासा कार्यवाहीतील न्यायाधीश (voorzieningenrechter) यांच्यासमोर प्राथमिक दिलासा कार्यवाही करणे हा सामान्य मार्ग आहे. संघटना काही आठवड्यांत भाडेकरार थांबवण्याचा आदेश मिळवू शकते, ज्याला प्रत्येक दिवसासाठी किंवा प्रत्येक उल्लंघनासाठी दंड भरण्याच्या अटीवर बळकटी दिली जाते. गंभीर आणि दीर्घकाळ चालणाऱ्या प्रकरणांमध्ये, बहुतेक विभागणी नियमांनुसार, लेखी चेतावणी दिल्यानंतर, मालक किंवा रहिवाशाला खाजगी जागेचा पुढील वापर नाकारण्याची परवानगी सभेला असते; ही एक दूरगामी उपाययोजना असून न्यायालय तिचे बारकाईने पुनरावलोकन करते. संघटना आपल्या खर्चाची मागणी देखील करू शकते आणि जर भाडेकरारामुळे सामायिक भागांचे नुकसान झाले असेल, तर त्या नुकसानीची भरपाई देखील मागू शकते.

संस्थेने सुसंगतपणे वागले पाहिजे. तीन मालकांकडून अल्प-मुदतीच्या भाडेकराराला वर्षानुवर्षे सहन करणे आणि नंतर चौथ्या मालकाविरुद्ध कारवाई करणे, हे प्रकरण कमकुवत करते, कारण तुलनात्मक प्रकरणांना वेगळ्या प्रकारे हाताळणाऱ्या निर्णयावर वाजवीपणा आणि निष्पक्षतेच्या आवश्यकतांच्या विरुद्ध असल्याचा आक्षेप घेतला जाऊ शकतो. अंमलबजावणी करू इच्छिणाऱ्या VvE ने प्रथम सभेत एक स्पष्ट धोरण मांडले पाहिजे, ते सर्वांना लागू केले पाहिजे आणि त्याची इतिवृत्तात नोंद केली पाहिजे. जिथे संस्था अंमलबजावणी करणारी नसून निष्क्रिय पक्ष आहे, तिथे वैयक्तिक मालकांची भूमिका, VvE आपली कर्तव्ये पार पाडण्यात अयशस्वी झाल्यास काय करावे यावरील आमच्या लेखात मांडली आहे.

मालक काय जोखीम पत्करतो

बहुतेक मालकांसाठी, भाड्याच्या उत्पन्नापेक्षा आर्थिक जोखीम जास्त असते. मनाई हुकुमामुळे भाडेकरार तात्काळ संपुष्टात येतो, याचा अर्थ जागा सोडावी लागणाऱ्या भाडेकरूंमुळे मालकाला जबाबदारी स्वीकारावी लागते. दंडाची रक्कम दररोज वाढत जाते आणि ती अंमलबजावणीयोग्य असते. या कार्यवाहीमधील खर्चाचे आदेश लक्षणीय असू शकतात.

विमा ही एक अशी जोखीम आहे, जिच्याकडे अनेकदा दुर्लक्ष केले जाते. संस्थांनी घेतलेल्या इमारत विमा पॉलिसींमध्ये, व्यावसायिक वापरामुळे किंवा निवासस्थानाव्यतिरिक्त इतर वापरामुळे होणाऱ्या नुकसानीसाठीचे संरक्षण अनेकदा वगळलेले किंवा मर्यादित केलेले असते, आणि काही पॉलिसींमध्ये वापराच्या कोणत्याही बदलाची सूचना देणे आवश्यक असते. जर करारनाम्याचे उल्लंघन करून व्यावसायिकरित्या भाड्याने दिलेल्या फ्लॅटमध्ये आग लागली किंवा पाण्याची गळती झाली, तर विमा कंपनी संरक्षण कमी करू शकते किंवा नाकारू शकते, आणि याचे परिणाम केवळ संबंधित मालकापुरते मर्यादित राहत नाहीत: संस्थेला आणि तिच्या इतर सदस्यांनाही आर्थिक तूट येऊ शकते. हीच गोष्ट मालकाच्या वैयक्तिक जबाबदारीच्या स्थितीलाही लागू होते, आणि पहिल्यांदा भाड्याने दिल्यानंतर नव्हे, तर त्याआधीच याचा आढावा घेणे महत्त्वाचे आहे. अपार्टमेंट इमारतीमधील नुकसानीची भरपाई कोण करते, याचा आमचा आढावा हे नुकसान कसे विभागले जाते हे स्पष्ट करतो.

भाडेकराराचा कायदा एक असा अतिरिक्त स्तर जोडतो, जो मालकाच्या बाजूने तसेच विरोधातही जातो. खऱ्या अर्थाने अल्प कालावधीचे भाडेकरार हे भाडेकरू संरक्षणाच्या सामान्य नियमांच्या बाहेर येतात, परंतु या अपवादाचा अर्थ संकुचितपणे लावला जातो आणि तो संबंधित पक्षांचा हेतू काय होता व फ्लॅटचा प्रत्यक्ष वापर कसा होतो यावर अवलंबून असतो. १ जुलै २०२४ रोजी डच भाडेकरार कायद्यात झालेल्या सुधारणेपासून, मर्यादित वैधानिक अपवाद वगळता, स्वतंत्र घरांसाठी निश्चित मुदतीचे भाडेकरार तत्त्वतः आता शक्य नाहीत. जो मालक अल्प-मुदतीचा करार ठरलेल्या तारखेला आपोआप संपतो असे गृहीत धरतो आणि त्याचा हा समज चुकीचा ठरतो, त्याला असा भाडेकरू मिळतो ज्याला सहजपणे घर सोडायला सांगता येत नाही आणि त्याच वेळी एक VvE (भाडेकरूचा हक्कदार) त्या भाडेकराराला आक्षेप घेतो. यादरम्यान घरमालकावर असलेली सर्व कर्तव्ये पूर्णपणे लागू राहतात.

मालक आणि संघटनांनी काय करावे

मालकासाठी प्रक्रिया सोपी आहे. कोणतीही गोष्ट करण्यापूर्वी, अगदी खरेदी करण्यापूर्वीसुद्धा, विभागणीचा दस्तऐवज आणि लागू असलेले नमुना नियम वाचा: खाजगी युनिट्सचे वर्गीकरण आणि व्यावसायिक वापरावरील कोणतीही बंदी निर्णायक असते, आणि ती सार्वजनिक नोंदवहीमध्ये दिसते. असोसिएशन प्रत्यक्षात कोणते धोरण लागू करते हे पाहण्यासाठी घराचे नियम आणि मागील काही सभांचे इतिवृत्त तपासा. त्यानंतर त्या पत्त्यासाठीचे महानगरपालिकेचे नियम तपासा, आणि त्यानंतरच योग्य सल्लागाराकडून कर आणि भाडेकराराचे परिणाम जाणून घ्या. डच मालमत्ता कायद्यातील धोक्यांवरील आमच्या टीपमध्ये खरेदी करण्यापूर्वी आणखी काय तपासावे हे सांगितले आहे.

संस्थेसाठी, तात्पुरती सोय करण्याऐवजी कागदपत्रे व्यवस्थित करणे हे प्राधान्य असते. जर दस्तऐवज मौन किंवा संदिग्ध असेल, तर टिकणार नाहीत अशा गृह नियमांद्वारे समस्या सोडवण्याचा प्रयत्न करण्याऐवजी, त्यात दुरुस्ती करण्याचा विचार करा, ज्यासाठी नोटरीकृत दस्तऐवज आणि कायद्याने विहित केलेल्या बहुमताची आवश्यकता असते. अंमलबजावणीचे धोरण तयार करा, त्याची सातत्याने अंमलबजावणी करा, विम्याच्या स्थितीचा आढावा घेत राहा आणि अंमलबजावणी करता येईल इतक्या स्पष्टपणे निर्णयांची नोंद करा. जिथे मालकांमधील संबंध ताणले गेले आहेत, परंतु इमारत कार्यरत ठेवणे आवश्यक आहे, तिथे अनेकदा सुनावणीपेक्षा मध्यस्थी अधिक साध्य करते.

Law and More मालक संघटना आणि अपार्टमेंट मालकांना विभागणीपत्र, नमुना नियम, अंमलबजावणी, दंडात्मक कलमे आणि अल्प-मुदतीच्या भाडेकरारासंबंधीच्या कार्यवाहीबद्दल सल्ला देते. तुमच्या इमारतीत अल्प-मुक्कामाला परवानगी आहे की नाही हे तुम्हाला जाणून घ्यायचे असल्यास, किंवा तुम्हाला मनाई हुकूम किंवा दंडाचा सामना करावा लागत असल्यास, आमची टीम... स्थावर मालमत्ता वकील दस्तऐवज आणि तुमची स्थिती यांचे मूल्यांकन करून काय वास्तववादी आहे ते तुम्हाला सांगेल.

FAQ