घरमालकाची कर्तव्ये: तुम्हाला काय पुरवावे लागेल आणि काय दुरुस्त करावे लागेल?

नेदरलँड्समध्ये घरमालक म्हणून, डच नागरी संहितेच्या (BW) कलम ७:२०३ नुसार तुमची कर्तव्ये एकाच तत्त्वावर आधारित आहेत: तुम्ही मालमत्ता उपलब्ध करून दिली पाहिजे आणि ती ठरलेल्या वापरासाठी सुस्थितीत ठेवली पाहिजे. तुम्ही ती चांगल्या स्थितीत सुपूर्द करता, भाडेकरूने कळवल्यानंतर दोषांची दुरुस्ती करता (कलम ७:२०६ BW) आणि भाडेकरूच्या मालमत्तेच्या उपभोगात कोणताही अडथळा आणत नाही.

दोन मर्यादा महत्त्वाच्या आहेत. किरकोळ दैनंदिन दुरुस्ती निवासी मालमत्तेच्या भाडेकरूसाठी असते, आणि कोणत्या दुरुस्त्या "किरकोळ" मानल्या जातात हे भाडेकरारानुसार नव्हे, तर सरकारच्या 'किरकोळ दुरुस्ती अध्यादेशा'च्या (Besluit kleine herstellingen) कलम ७:२१७ BW नुसार ठरवले जाते. तुमची दुरुस्ती करण्याची जबाबदारी तेव्हाच सुरू होते, जेव्हा तुम्हाला दोषाबद्दल कळते, जे सहसा भाडेकरूच्या अहवालावरून कळते, आणि तोच अहवाल ती तारीख असते ज्या तारखेपासून भाड्यात कपात लागू होऊ शकते.

घरमालक म्हणून तुम्हाला काय उपलब्ध करून देणे आवश्यक आहे?

कलम ७:२०३ बीडब्ल्यू तुम्हाला भाड्याने दिलेली मालमत्ता भाडेकरूला उपलब्ध करून देण्यास आणि भाडेकरार संपेपर्यंत ती उपलब्ध ठेवण्यास बंधनकारक करते. यासोबतच, कलम ७:२०४ बीडब्ल्यू मध्ये दोष कशाला म्हणतात हे नमूद केले आहे, आणि कलम ७:२०६ बीडब्ल्यू मध्ये त्याची दुरुस्ती करण्याचे कर्तव्य जोडले आहे.

मान्य केलेल्या वापरावरून “उपलब्ध” याचा अर्थ काय आहे हे ठरवले जाते. बीडब्ल्यू अंतर्गत, भाडेपट्ट्यामध्ये खालील गोष्टींचा समावेश असू शकतो:

• स्वतंत्र किंवा स्वयंपूर्ण नसलेली राहण्याची जागा (कलम ७:२३२-७:२८२ बीडब्ल्यू);
• किरकोळ विक्रीची जागा (लेख ७:२९०-७:३१० बीडब्ल्यू);
• इतर व्यावसायिक जागा आणि कार्यालये, जी कलम 7:230a BW च्या स्वतंत्र नियमावली अंतर्गत येतात.

तुम्ही हे बंधन पाळले आहे की नाही, हे तुम्ही आणि भाडेकरूने भाडेकरारामध्ये अभिप्रेत वापराविषयी काय लिहिले आहे, यावरून ठरवले जाते. करारामध्ये तो वापर अचूकपणे नमूद करा, कारण उप-जिल्हा न्यायालयापुढील (kantonrechter) वादाचा निकाल अनेकदा नेमका याच गोष्टीवर अवलंबून असतो.

व्यवहारात, यामध्ये भाडेकरूला त्या विशिष्ट वापरासाठी आवश्यक असलेल्या मूलभूत सुविधांचा समावेश होतो. कलम 7:290 BW अंतर्गत किरकोळ विक्रीच्या जागेच्या भाडेकरूला काउंटर, निश्चित शेल्फ किंवा विभाजक भिंतींची अपेक्षा असते, तर टाकाऊ कागद किंवा भंगार धातू साठवण्यासाठी भाड्याने घेतलेल्या जागेत खूपच मूलभूत आवश्यकता असतात.

एखाद्या मालमत्तेत दोष केव्हा असतो?

कलम ७:२०४ बीडब्ल्यू नुसार, दोष म्हणजे अशी स्थिती, वैशिष्ट्य किंवा इतर परिस्थिती जी भाडेकरूच्या चुकीमुळे निर्माण झालेली नाही आणि ज्यामुळे, त्या प्रकारच्या सुस्थितीत असलेल्या मालमत्तेकडून भाडेकरूला अपेक्षित असलेला उपभोग घेता येत नाही. त्यानंतर कलम ७:२०६ बीडब्ल्यू नुसार, भाडेकरूने मागणी केल्यावर त्याची दुरुस्ती करणे तुमच्यावर बंधनकारक आहे.

BW च्या कलम ७:२०४ अंतर्गत न्यायनिर्णयांमध्ये “उपभोग” या शब्दाचा अर्थ व्यापकपणे लावला जातो. त्यात मालमत्तेच्या भौतिक स्थितीपेक्षा अधिक गोष्टींचा समावेश असू शकतो, जसे की तिची अपेक्षित सुलभता किंवा बाह्य स्वरूप. असे असले तरी, भाडेकरू त्याच प्रकारच्या, सुस्थितीत असलेल्या मालमत्तेपेक्षा अधिक अपेक्षा करू शकत नाही.

BW च्या कलम 7:204(3) नुसार, खालील गोष्टी दोष नाहीत:

• दोष किंवा जोखमीच्या आधारावर भाडेकरूला जबाबदार धरता येणारी परिस्थिती;
• भाडेकरूशी वैयक्तिकरित्या संबंधित असलेली परिस्थिती, जसे की दैनंदिन जीवनातील आवाजाबद्दल असामान्यपणे कमी सहनशीलता;
• कोणत्याही हक्काशिवाय तिसऱ्या व्यक्तींकडून होणारा प्रत्यक्ष त्रास, जसे की वाहतुकीचा गोंगाट किंवा शेजारच्या गच्चीवरील गोंगाट;
• कोणताही प्रत्यक्ष अडथळा न आणता दावा केलेला हक्क, जसे की एखादा शेजारी जो बागेतून जाण्याच्या वाटेवर हक्क सांगतो पण तिचा कधीही वापर करत नाही.

तुम्ही कमी पडल्यास भाडेकरू काय करू शकतो?

जर तुम्ही मालमत्ता वेळेवर किंवा पूर्णपणे उपलब्ध करून देण्यात अयशस्वी झालात, किंवा त्यात काही दोष आढळल्यास, BW च्या कलम 7:206-7:210 अंतर्गत भाडेकरूकडे चार मुख्य उपाय उपलब्ध आहेत:

• दुरुस्ती. तुम्ही दोष दुरुस्त केलाच पाहिजे, जोपर्यंत ते अशक्य नसेल किंवा त्यासाठी लागणारा खर्च तुमच्याकडून वाजवीपणे मागता येणार नाही (कलम 7:206(1) BW). जर तुम्ही नकार दिला किंवा वेळेत दुरुस्ती करण्यात अयशस्वी झालात, तर भाडेकरू दुरुस्तीची व्यवस्था करू शकतो आणि वाजवी खर्च भाड्यातून वजा करू शकतो; हे संरक्षण भाडेकरूच्या तोट्यासाठी वगळले जाऊ शकत नाही (कलम 7:206(3) BW).
• भाडे कपात. कलम ७:२०७ बीडब्ल्यू अंतर्गत, भाडेकरूने दोषाची योग्यरित्या तक्रार केल्याच्या दिवसापासून, जोपर्यंत ती लागू राहते तोपर्यंत भाड्यात कपात लागू होते आणि उप-जिल्हा न्यायालयात याचा दावा केला जाऊ शकतो. निवासी भाडेकरारांच्या बाबतीत, लेखी अहवाल दिल्यानंतर सहा आठवड्यांच्या आत गंभीर दोषाची दुरुस्ती न केल्यास भाडेकरू भाडे न्यायालयात (Huurcommissie) देखील जाऊ शकतो. न्यायालय भाडेकरूच्या विनंतीनंतरच्या महिन्याच्या पहिल्या दिवसापासून, भाडे तात्पुरते सध्याच्या भाड्याच्या २०%, ३०% किंवा ४०% पर्यंत कमी करते.
• विघटन. जर तुम्हाला दुरुस्त करण्याची आवश्यकता नसलेल्या एखाद्या दोषामुळे अपेक्षित उपभोग घेणे पूर्णपणे अशक्य होत असेल, तर भाडेकरू आणि घरमालक दोघेही न्यायालयाबाहेर लेखी निवेदनाद्वारे भाडेकरार रद्द करू शकतात (कलम ७:२१० बी.डब्ल्यू.). जर दुसऱ्या पक्षाने याला विरोध केला, तरीही प्रकरण न्यायालयातच जाते.
• भरपाई. कलम 7:208 BW अंतर्गत, नुकसान भरपाई केवळ तेव्हाच देय आहे जेव्हा दोष तुमच्यामुळे निर्माण झाला असेल: उदाहरणार्थ, तो दोष तुमच्याकडून मालमत्तेची देखभाल न केल्यामुळे निर्माण झाला असेल, किंवा भाडेकरार करताना तो दोष आधीपासूनच अस्तित्वात होता आणि तुम्हाला त्याबद्दल माहिती होती किंवा असायला हवी होती, किंवा तुम्ही भाडेकरूला सांगितले की मालमत्तेत तो दोष नाही.

घरमालक म्हणून तुम्ही काय तपासले पाहिजे?

BW च्या कलम 7:203-7:210 अंतर्गत बहुतेक विवाद अस्पष्ट भाडेकरार किंवा अहवाल सादर न केल्यामुळे सुरू होतात. हे मुद्दे तपासा:

• भाडेकरारामध्ये मान्य केलेल्या वापराचे आणि तुम्ही पुरवत असलेल्या सुविधांचे अचूक वर्णन आहे का?
• तुम्ही सुरुवातीलाच मालमत्तेच्या स्थितीची नोंद एका स्वाक्षरी केलेल्या तपासणी अहवालात (opleveringsrapport) करता का?
• तुम्ही प्रत्येक दोष अहवाल त्याच्या तारखेसह नोंदवता का, कारण त्याच तारखेपासून दुरुस्तीचे कर्तव्य आणि कलम 7:207 BW अंतर्गत कोणतीही सवलत सुरू होते?
• भाडे न्यायाधिकरणाची कार्यवाही टाळण्यासाठी, तुम्ही रहिवासी भाडेकरूंच्या लेखी तक्रारींना सहा आठवड्यांच्या आत प्रतिसाद देता का?
• तुमचा भाडेकरार किरकोळ दुरुस्ती आदेशाच्या पलीकडील दुरुस्तीची जबाबदारी भाडेकरूवर टाकतो का? निवासी मालमत्तेसाठी ते कलम अंमलबजावणीयोग्य नाही (अनुच्छेद 7:217 BW).

भाडेकरू म्हणून तुम्ही काय तपासले पाहिजे?

एक भाडेकरू म्हणून, कलम 7:206 BW अंतर्गत तुमची स्थिती तुम्ही दोषाची तक्रार कशी आणि केव्हा केली यावर मोठ्या प्रमाणावर अवलंबून आहे. हे मुद्दे तपासा:

• तुम्ही दोषाची तक्रार लेखी स्वरूपात, तारीख, फोटो आणि तुमच्याकडे ठेवलेल्या प्रतीसह नोंदवली आहे का?
• ही दुरुस्ती, 'किरकोळ दुरुस्ती अध्यादेशा'नुसार तुमच्यावर लादलेल्या किरकोळ दुरुस्त्यांपैकी एक आहे का?
• तुम्ही कलम 7:206(3) BW अंतर्गत स्वतः दुरुस्तीची व्यवस्था करण्यापूर्वी घरमालकाला दुरुस्तीसाठी वाजवी कालावधी दिला आहे का?
• निवासी मालमत्तेसाठी: तुमच्या लेखी अहवालाला सहा आठवडे उलटले आहेत का, जेणेकरून तुम्ही भाडे न्यायालयात अर्ज करू शकाल?
• भाड्यात कपात मान्य होईपर्यंत किंवा ठरेपर्यंत तुम्ही पूर्ण भाडे देत राहता का? एकतर्फी भाडे रोखून धरल्यास तुमच्यावर थकबाकी जमा होण्याचा धोका असतो.

घरमालकाच्या जबाबदाऱ्यांच्या बाबतीत आम्ही तुमच्यासाठी काय करू शकतो?

आमचे भाडेकरू वकील घरमालक आणि भाडेकरू दोघांनाही मालमत्तेतील दोष आणि दुरुस्तीच्या वादांमध्ये मदत करतात:

• आम्ही तुमच्या भाडेकराराची आणि दोष अहवालाची तपासणी करतो.
• आम्ही दुरुस्तीचा स्पष्ट कालावधी नमूद करून, लेखी दोष सूचना किंवा घरमालकाचा प्रतिसाद तयार करतो.
• आम्ही कलम 7:207 BW अंतर्गत वाजवी भाडे कपातीची गणना करतो.
• आम्ही भाडे न्यायाधिकरणाकडे विनंती अर्ज किंवा उपजिल्हा न्यायालयात दावा तयार करून दाखल करतो.
• अनुच्छेद 7:210 BW अंतर्गत विघटन किंवा अनुच्छेद 7:208 BW अंतर्गत नुकसान भरपाईचा दावा उपलब्ध आहे की नाही याचे आम्ही मूल्यांकन करतो.

घरमालक अनामत रक्कम आणि सेवा शुल्क म्हणून काय आकारू शकतो, हे आमच्या 'अनामत रक्कम आणि सेवा शुल्क' या लेखात सांगितले आहे.

सारांश

• तुम्ही मालमत्ता ठरलेल्या वापरासाठी उपलब्ध करून दिली पाहिजे (कलम 7:203 BW) आणि भाडेकरूने कळवल्यानंतर दोष दुरुस्त केले पाहिजेत (कलम 7:206 BW).
• दोष म्हणजे भाडेकरूच्या चुकीमुळे नसलेली अशी कोणतीही स्थिती जी भाडेकरूला अपेक्षित असलेल्या उपभोगावर मर्यादा घालते (अनुच्छेद 7:204 BW).
• जर उपभोग घेणे पूर्णपणे अशक्य झाले तर भाडेकरू दुरुस्तीची मागणी करू शकतो, भाड्यात कपात मागू शकतो किंवा भाडेकरार रद्द करू शकतो (अनुच्छेद 7:210 BW).
• भाडे न्यायाधिकरणासमोर, लेखी अहवाल सादर झाल्यापासून सहा आठवडे उलटल्यानंतर, विनंती केल्याच्या पुढच्या महिन्याच्या पहिल्या दिवसापासून भाड्यात कपात लागू होते.
• जर दोष घरमालक म्हणून तुमच्यामुळे झाला असेल तरच नुकसान भरपाई देय आहे (कलम 7:208 BW).

सतत विचारले जाणारे प्रश्न