डच भाडेकराराचा कायदा: घरमालक आणि भाडेकरूंसाठी महत्त्वाचे नियम

डच भाडेकरार कायदा निवासी भाडेकरूंना जोरदार संरक्षण देतो: १ जुलै २०२४ पासून, स्वतंत्र राहण्याच्या जागेचा भाडेकरार तत्त्वतः अनिश्चित कालावधीसाठी केला जातो आणि घरमालक तो केवळ वैधानिक कारणास्तव आणि, जर भाडेकरू सहमत नसेल तर, उप-जिल्हा न्यायालयामार्फत (kantonrechter) संपुष्टात आणू शकतो. याला मुख्य अपवाद म्हणजे सरकारी आदेशानुसार नामनिर्देशित केलेल्या विशिष्ट गटांसाठी, जसे की विद्यार्थी, जास्तीत जास्त दोन वर्षांचा तात्पुरता भाडेकरार.

त्याच तारखेला परवडणाऱ्या भाड्याच्या कायद्याने (Wet betaalbare huur) कमाल भाड्यासाठीची गुणप्रणाली मध्यम-वर्गीय घरांसाठीही लागू केली. हा लेख भाड्याचा कालावधी, भाडे, सेवा खर्च, देखभाल आणि करार रद्द करण्यासंबंधीचे सध्याचे नियम, तसेच घरमालक आणि भाडेकरूंनी काय तपासावे, हे स्पष्ट करतो.

डच निवासी भाडेकरार किती कालावधीचा असतो?

डच नागरी संहितेच्या (BW) कलम 7:271(1) नुसार, मुदत संपल्यावर निश्चित मुदतीचा निवासी भाडेकरार आपोआप संपुष्टात येत नाही; तो चालू राहतो आणि केवळ नोटीस देऊनच रद्द केला जाऊ शकतो. १ जुलै २०२४ रोजी निश्चित-मुदतीचा भाडेकरार कायदा (Wet vaste huurcontracten) लागू झाल्यापासून, स्वतंत्र घरांसाठीचे तात्पुरते भाडेकरार तत्त्वतः आता शक्य नाहीत.

कलम ७:२७१(२) बीडब्ल्यू मधील अपवाद, परिषदेच्या आदेशानुसार नामनिर्देशित केलेल्या भाडेकरूंच्या श्रेणींसाठी असलेल्या दोन वर्षे किंवा त्यापेक्षा कमी कालावधीच्या भाडेकरारांना लागू होतो. अशा भाडेकरारांसाठी, घरमालकाने भाडेकराराच्या समाप्ती तारखेबद्दल भाडेकरूला, समाप्ती तारखेच्या किमान तीन महिने आधी आणि कमाल एक महिना आधी लेखी स्वरूपात कळवणे आवश्यक आहे. जर घरमालक असे करण्यात अयशस्वी ठरला, तर भाडेकरार अनिश्चित कालावधीसाठी चालू राहतो. १ जुलै २०२४ पूर्वी झालेल्या भाडेकरारांसाठी, ते स्वाक्षरित झाले तेव्हा लागू असलेले नियम कायम राहतात.

कमाल भाडे कसे ठरवले जाते?

कमाल भाडे हे गृहनिर्माण मूल्यांकन प्रणाली (woningwaarderingsstelsel) नुसार ठरवले जाते, ज्यामध्ये मजल्याचे क्षेत्रफळ, ऊर्जा लेबल आणि सुविधा यांसारख्या वैशिष्ट्यांसाठी गुण दिले जातात. १ जुलै २०२४ पासून ही प्रणाली केवळ सामाजिक घरांसाठीच नव्हे, तर मध्यम-वर्गीय घरांसाठीही लागू होते. गुणांची मर्यादा आणि कमाल भाडे दरवर्षी समायोजित केले जातात, त्यामुळे government.nl वर सद्य आकडेवारी तपासा.

एखादा भाडेकरू, त्या घराच्या पहिल्या भाडेकराराच्या सुरुवातीपासून सहा महिन्यांच्या आत, मान्य केलेल्या सुरुवातीच्या भाड्याचे मूल्यांकन करण्यासाठी भाडे न्यायाधिकरणाकडे (Huurcommissie) विनंती करू शकतो (कलम ७:२४९ बीडब्ल्यू). परवडणाऱ्या भाडे कायद्यावरील आमचा लेख गुणप्रणाली आणि भाड्याच्या पातळ्या तपशीलवार स्पष्ट करतो.

सेवा शुल्क आणि अनामत रकमेबद्दल काय?

सेवा खर्च आणि उपयोगिता खर्च करारानुसार देय आहेत (कलम 7:259 BW). घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात मतभेद असल्यास, कोणीही भाडे न्यायाधिकरणाकडे निर्णयासाठी विनंती करू शकतो; ही विनंती जास्तीत जास्त बारा महिन्यांच्या एका कालावधीसाठी असते आणि घरमालकाच्या वार्षिक आढाव्याच्या अंतिम मुदतीनंतर 24 महिन्यांच्या आत करणे आवश्यक आहे (कलम 7:260 BW).

अनामत रक्कम मूळ मासिक भाड्याच्या दुप्पटीपेक्षा जास्त असू शकत नाही (कलम 7:261b(2) BW). घरमालकाने भाडेकरार संपल्यानंतर 14 दिवसांच्या आत, किंवा नुकसान झाल्यास 30 दिवसांच्या आत, सिद्ध झालेल्या दुरुस्तीचा खर्च वजा करून ती रक्कम परत करणे आवश्यक आहे.

देखभाल आणि दुरुस्तीची जबाबदारी कोणाची आहे?

घरमालकाने भाडेकरूच्या विनंतीनुसार दोष दूर केले पाहिजेत, जोपर्यंत हे करणे अशक्य नाही किंवा त्यासाठी वाजवीपणे अपेक्षित नसलेला खर्च येत नाही (कलम 7:206 BW). नळाचे वॉशर किंवा लाईटचे स्विच बदलण्यासारख्या किरकोळ दुरुस्तीचा (kleine herstellingen) खर्च भाडेकरू करतो (कलम 7:217 BW), आणि त्याने एका चांगल्या भाडेकरूप्रमाणे वागले पाहिजे (कलम 7:213 BW).

घरमालकाने दुरुस्त न केलेल्या दोषाची तक्रार करणारा भाडेकरू भाडे न्यायाधिकरणाकडे तात्पुरती भाडे कपात करण्याची विनंती करू शकतो किंवा उप-जिल्हा न्यायालयात दुरुस्तीसाठी दावा दाखल करू शकतो. दोषांची तक्रार लेखी स्वरूपात करा आणि त्याच्या प्रती जपून ठेवा, कारण कोणत्याही कपातीसाठी तक्रारीची तारीख महत्त्वाची असते.

निवासी भाडेकरार कसा रद्द केला जाऊ शकतो?

भाडेकरू कोणत्याही वेळी, नोंदणीकृत पत्राद्वारे किंवा बेलिफच्या आदेशाद्वारे, भाडे भरण्याच्या कालावधीइतक्या नोटीस कालावधीसह नोटीस देऊ शकतो: किमान एक महिना आणि कमाल तीन महिने (कलम 7:271(4) आणि (6) BW). घरमालकाने किमान तीन महिन्यांची नोटीस, तसेच भाडेकराराच्या प्रत्येक वर्षासाठी एक महिना, जास्तीत जास्त सहा महिन्यांपर्यंत देणे आवश्यक आहे.

घरमालकाच्या नोटीसमध्ये कारणे नमूद करणे आवश्यक आहे, आणि केवळ कलम 7:274(1) BW मधील कारणेच वैध आहेत, जसे की भाडेकरू चांगल्या भाडेकरूप्रमाणे वागत नाही किंवा मालमत्तेचा तातडीचा ​​वैयक्तिक वापर. भाडेकरूला सहा आठवड्यांच्या आत प्रतिसाद देण्यास सांगितले जाते; जर भाडेकरू सहमत नसेल, तर उप-जिल्हा न्यायालयाचा निर्णय येईपर्यंत भाडेकरार चालू राहतो (कलम 7:272 BW).

घरमालक म्हणून तुम्ही काय तपासले पाहिजे?

• नवीन भाडेकरार अनिश्चित कालावधीसाठी आहे की नाही किंवा तो कलम 7:271(2) BW च्या अटींची पूर्तता करतो की नाही.
• तुम्ही तात्पुरत्या भाडेकराराची समाप्तीची सूचना मुदत संपण्याच्या तीन महिने ते एक महिन्याच्या दरम्यान पाठवता की नाही.
• भाडे पॉइंट्स सिस्टमनुसार कमाल मर्यादेच्या आत राहते की नाही.
• ठेव मूळ मासिक भाड्याच्या दुप्पटीपेक्षा जास्त नसावी.
• तुमच्या वार्षिक सेवा खर्चाचा आढावा पूर्ण आणि वेळेवर आहे की नाही.
• तुमच्या सूचनेत कलम 7:274(1) BW अंतर्गत वैध कारण नमूद केले आहे की नाही.

भाडेकरू म्हणून तुम्ही काय तपासले पाहिजे?

• तुमचा तात्पुरता भाडेकरार खरोखरच एका निश्चित श्रेणीत येतो की नाही; अन्यथा तो अनिश्चित असतो.
• तुमच्या पहिल्या भाडेकराराला सुरुवात होऊन सहा महिने पूर्ण होण्याच्या आत तुम्ही भाड्याला आव्हान देऊ शकता की नाही.
• सेवा खर्च वार्षिक आढाव्याशी जुळतो की नाही.
• दोषांची नोंद तारखेसह लेखी स्वरूपात केली आहे की नाही.
• तुम्ही घरमालकाच्या नोटीसला सहा आठवड्यांच्या आत प्रतिसाद दिला आहे की नाही.

भाडेकरू कायद्याच्या बाबतीत आम्ही तुमच्यासाठी काय करू शकतो?

आमचे भाडेकरू वकील घरमालक आणि भाडेकरूंना मदत करतात:

• आम्ही १ जुलै २०२४ पासून लागू असलेल्या नियमांनुसार तुमच्या भाडेकराराचे पुनरावलोकन करतो किंवा त्याचा मसुदा तयार करतो.
• तात्पुरता भाडेकरार वैध आहे की तो अनिश्चित झाला आहे, याचे आम्ही मूल्यांकन करतो.
• आम्ही पॉइंट्स सिस्टीमनुसार भाड्याची पडताळणी करतो आणि भाडे न्यायाधिकरणाकडे अर्ज तयार करतो.
• आम्ही समाप्तीची सूचना आणि तिची कारणे तयार करतो किंवा तिचे मूल्यांकन करतो.
• आम्ही उपजिल्हा न्यायालयात निष्कासन किंवा दुरुस्तीची कार्यवाही चालवतो.

सारांश

• १ जुलै २०२४ पासून निवासी भाडेकरार तत्त्वतः अनिश्चित कालावधीसाठी आहेत.
• जास्तीत जास्त दोन वर्षांच्या कालावधीचे तात्पुरते भाडेकरार केवळ निर्दिष्ट श्रेणीतील भाडेकरूंसाठीच अनुज्ञेय आहेत.
• आता पॉइंट्स प्रणालीनुसार मध्यम-स्तरीय भाड्यांवरही मर्यादा घालण्यात आली आहे; भाडेकरू सहा महिन्यांच्या आत सुरुवातीच्या भाड्याला आव्हान देऊ शकतात.
• ठेव ही मूळ मासिक भाड्याच्या दुप्पट रकमेपुरती मर्यादित आहे.
• घरमालक केवळ वैधानिक कारणास्तव आणि भाडेकरूच्या संमतीशिवाय न्यायालयामार्फतच करार संपुष्टात आणू शकतो.

सतत विचारले जाणारे प्रश्न