अनिश्चित कालावधीचा भाडेकरार: तुमचे हक्क काय आहेत आणि तो कसा संपुष्टात येतो?

अनिश्चित कालावधीच्या भाडे कराराला (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) कोणतीही अंतिम तारीख नसते आणि १ जुलै २०२४ पासून, डच निवासी भाडेकरारांसाठी हा एक मानक नियम आहे. एक भाडेकरू म्हणून तुम्ही साधारणपणे एक महिन्याची नोटीस देऊन तो करार संपुष्टात आणू शकता, परंतु तुमचा घरमालक केवळ कायद्यात नमूद केलेल्या कारणास्तवच तो करार रद्द करू शकतो आणि जर तुम्ही त्याला सहमत नसाल, तर केवळ उप-जिल्हा न्यायालय (kantonrechter) तो करार रद्द करू शकते.

मुख्य अपवाद म्हणजे अशा काही मोजक्या परिस्थिती, ज्यात कायदा अजूनही तात्पुरत्या कराराला परवानगी देतो, जसे की विद्यार्थी निवास किंवा राजनयिकांचे कलम . खाली आम्ही तुमचे हक्क आणि जबाबदाऱ्या, दोन्ही बाजूंनी करार कसा संपुष्टात आणला जातो आणि सामान्य विवाद कसे सोडवले जातात, हे स्पष्ट केले आहे.

अनिश्चित कालावधीचे करार आता सर्वसामान्य का झाले आहेत?

कारण कायमस्वरूपी भाडे करार कायद्याने (Wet vaste huurcontracten) १ जुलै २०२४ पासून तात्पुरते निवासी भाडेकरार मोठ्या प्रमाणात रद्द केले आहेत. नवीन निवासी भाडेकरार हा अनिश्चित कालावधीसाठी असतो, जोपर्यंत तो वैधानिक अपवादांपैकी एकामध्ये येत नाही.

ते अपवाद मर्यादित आहेत. त्यामध्ये विद्यार्थ्यांसारख्या विशिष्ट गटांना दिलेले तात्पुरते भाडेकरार, तात्पुरते परदेशात असलेल्या आणि परत येणाऱ्या घरमालकासाठी असलेले राजनयिकाचे कलम, लक्ष्य-गट करार (doelgroepcontracten), घरमालकाच्या स्वतःच्या घरात भाड्याने दिलेल्या खोल्या, रिक्तता कायद्यांतर्गत (Leegstandwet) दिलेले भाडे आणि स्वरूपानुसार केवळ अल्प-मुदतीच्या वापरासाठी असलेली निवासव्यवस्था यांचा समावेश आहे. १ जुलै २०२४ पूर्वी केलेले तात्पुरते करार त्यांच्या मान्य केलेल्या अंतिम तारखेपर्यंत चालू राहतात; जर भाडेकरार त्यानंतरही चालू राहिला, तर तो अनिश्चित कालावधीचा होतो.

परदेशस्थ नागरिक, आंतरराष्ट्रीय नियोक्ते आणि घरमालकांसाठी ही गोष्ट व्यवहारात महत्त्वाची आहे. ज्या घरमालकाला लवचिकता हवी आहे, किंवा भविष्यात जास्त भाडे देणारा भाडेकरू मिळेल अशी आशा आहे, तो तात्पुरता भाडेकरार देऊ शकत नाही. अपवादांच्या बाहेर असलेला आणि तात्पुरता म्हणून ओळखला जाणारा भाडेकरार अनिश्चित कालावधीचा मानला जातो.

मुख्य वैशिष्ट्ये काय आहेत?

अनिश्चित कालावधीचा भाडेकरार कायदेशीररित्या संपुष्टात येईपर्यंत चालू राहतो. त्याला कोणतीही अंतिम तारीख नसते, त्यामुळे तो केवळ परस्पर संमतीने, भाडेकरूने दिलेल्या सूचनेद्वारे, किंवा घरमालकाने सूचना दिल्यानंतर भाडेकरूच्या संमतीने किंवा न्यायालयाच्या निर्णयानेच संपुष्टात येतो.

निवासी मालमत्तेच्या भाडेकरूंना भाडेकरार रद्द होण्यापासून मजबूत संरक्षण (huurbescherming) मिळते. त्यांना भाडेवाढीवरील आणि घरमालकाच्या दुरुस्ती करण्याच्या कर्तव्यावरील वैधानिक नियमांचाही लाभ मिळतो. नियमांच्या अधिक विस्तृत आढाव्यासाठी, आमचा ' डच भाडेकरार कायद्याचे स्पष्टीकरण' हा लेख पहा.

भाडेकरू म्हणून तुमचे हक्क आणि जबाबदाऱ्या काय आहेत?

तुम्हाला घराचा शांततापूर्ण वापर करण्याचा हक्क आहे (huurgenot), आणि त्या बदल्यात तुम्ही वेळेवर भाडे दिले पाहिजे आणि एका चांगल्या भाडेकरूप्रमाणे वागले पाहिजे. डच नागरी संहितेच्या (BW) कलम ७:२०३ नुसार, घरमालकाने तुम्हाला ठरल्याप्रमाणे मालमत्तेचा वापर करू दिला पाहिजे.

कलम ७:२१३ बीडब्ल्यू अंतर्गत एक चांगला भाडेकरू म्हणून वागणे (goed huurder) म्हणजे मालमत्तेची काळजी घेणे आणि तिचा मूळ उद्देशासाठी वापर करणे. लाईटचे बल्ब बदलणे, रेडिएटरमधील हवा काढणे किंवा सिंकमधील अडथळा दूर करणे यांसारख्या लहान दुरुस्त्या, कलम ७:२१७ बीडब्ल्यू आणि ' किरकोळ दुरुस्तीवरील अध्यादेश ' (Besluit kleine herstellingen) अंतर्गत तुमची जबाबदारी आहे. तुम्ही घरमालकाला मोठ्या दोषांबद्दल त्वरित कळवले पाहिजे, जेणेकरून ते अधिक गंभीर होणार नाहीत.

तुमच्या स्थितीबद्दल अधिक तपशिलासाठी, भाडेकरू म्हणून तुमचे हक्क काय आहेत यावरील आमचा लेख वाचा.

घरमालकाच्या मुख्य जबाबदाऱ्या कोणत्या आहेत?

घरमालकाने दोष दुरुस्त केले पाहिजेत आणि मालमत्ता भाडेकरूच्या अपेक्षेनुसार सुस्थितीत ठेवली पाहिजे. कलम ७:२०६ बीडब्ल्यू नुसार, घरमालक भाडेकरूच्या विनंतीनुसार दोष दूर करण्यास बांधील आहे, जोपर्यंत हे करणे अशक्य नाही किंवा त्यासाठी वाजवीपणे अपेक्षित नसलेला खर्च येत नाही.

व्यवहारात यामध्ये गळके छत, सदोष सेंट्रल हीटिंग बॉयलर किंवा ओलसरपणा यांसारख्या संरचनात्मक समस्यांचा समावेश होतो. घरमालकाला भाडेवाढ आणि सेवा शुल्कासंबंधीच्या वैधानिक नियमांचे पालन करणे देखील बंधनकारक आहे, आणि तो योग्य कारणाशिवाय मालमत्तेमध्ये असे बदल करू शकत नाही ज्यामुळे तुमच्या वापरात अडथळा येईल.

मालमत्ता विकायची आहे किंवा नवीन भाडेकरू जास्त भाडे देणार आहे, केवळ या कारणास्तव घरमालक भाडेकरार रद्द करू शकत नाही. म्हणूनच अनेक घरमालक करार करण्यापूर्वी संभाव्य भाडेकरूंची काळजीपूर्वक तपासणी करतात.

दरवर्षी भाडे किती वाढू शकते?

सरकार कमाल वार्षिक वाढ निश्चित करते. मुक्त क्षेत्रातील खाजगी भाड्याच्या घरांसाठी, ही मर्यादा महागाई अधिक एक टक्का आणि सामूहिक वेतनवाढ यांपैकी जी कमी असेल ती असते; डच सरकारच्या मते, २०२६ साठी ही मर्यादा ४.४ टक्के आहे . सामाजिक गृहनिर्माण आणि मध्यम-वर्गीय भाडेतत्त्वावरील घरांच्या क्षेत्रासाठी स्वतंत्र मर्यादा लागू आहेत.

तुमच्या भाडेकरारामध्ये भाडेवाढीचे कलम असले पाहिजे, जे भाडे कसे समायोजित केले जाते हे स्पष्ट करते. जरी कलमात वेगळे म्हटले असले तरी, घरमालक कायद्याने ठरवलेल्या कमाल मर्यादेपेक्षा जास्त भाडे मागू शकत नाही. नेदरलँड्समधील भाडेवाढीबद्दल अधिक माहितीसाठी आमचा लेख वाचा.

भाडेकरू म्हणून तुम्ही करार कसा संपुष्टात आणता?

तुम्ही तुमच्या घरमालकाला भाडे भरण्याच्या कालावधीइतकाच सूचना कालावधी पाळून लेखी सूचना देता. कलम 7:271(5) BW नुसार तो कालावधी किमान एक महिना आणि कमाल तीन महिने असतो; मासिक भाड्याच्या बाबतीत तो एक महिना असतो.

भाडे देय असलेल्या दिवशी नोटीस संपली पाहिजे. जर तुम्ही महिन्याच्या पहिल्या तारखेला भाडे भरत असाल आणि ३१ ऑगस्टपर्यंत घर सोडू इच्छित असाल, तर तुमची नोटीस १ ऑगस्टपूर्वी घरमालकाकडे पोहोचली पाहिजे. कायद्याने परवानगी दिलेल्या कालावधीपेक्षा जास्त नोटीस कालावधीची मागणी करणारे कलम वैध नाही.

तुमची सूचना नोंदणीकृत पत्राने (aangetekende brief) किंवा अशा दुसऱ्या मार्गाने पाठवा, ज्यामुळे तुम्हाला सूचना मिळाल्याचा पुरावा मिळेल. यामुळे सूचना कधी पोहोचली आणि त्यामुळे भाडेकरार कधी संपला, याबद्दलचे नंतरचे वाद टाळता येतात.

तुमचा घरमालक अनिश्चित कालावधीचा करार केव्हा संपुष्टात आणू शकतो?

कलम ७:२७४ बीडब्ल्यू मध्ये नमूद केलेल्या कारणांपैकी फक्त एका कारणावरून, आणि तेही भाडेकरूच्या संमतीने किंवा न्यायालयाच्या निर्णयानेच. कायदेशीर कारणाशिवाय मालमत्ता परत हवी असणे, किंवा जास्त भाडे हवे असणे, पुरेसे नाही.

सर्वात जास्त वापरली जाणारी मैदाने खालीलप्रमाणे आहेत:

• भाडेकरूने चांगल्या भाडेकरूप्रमाणे वर्तन केलेले नाही, उदाहरणार्थ गंभीर त्रास देणे, बेकायदेशीर कृत्ये करणे किंवा सतत भाडे थकवणे यांसारख्या गोष्टींद्वारे;
• घरमालकाला मालमत्तेची स्वतःच्या वापरासाठी तातडीने गरज आहे (dringend eigen gebruik);
• भाडेकरू त्याच मालमत्तेच्या नवीन भाडेपट्ट्यासाठी दिलेला वाजवी प्रस्ताव नाकारतो;
• घरमालकाला महानगरपालिका पर्यावरण योजनेअंतर्गत (omgevingsplan) मालमत्तेचा वापर अंमलात आणायचा आहे.

स्वतःच्या तातडीच्या वापराचे कारण सिद्ध करणे कठीण असते. घरमालकाला एक निकडीची आणि खरी गरज असल्याचे दाखवावे लागते आणि बहुतेक प्रकरणांमध्ये, भाडेकरूला दुसरे योग्य घर मिळू शकते हेही दाखवावे लागते. न्यायालय दोन्ही पक्षांच्या हितांचा विचार करते.

घरमालकाने कोणती कार्यपद्धती अवलंबली पाहिजे?

घरमालकाने लेखी स्वरूपात, बेलिफच्या आदेशाने किंवा नोंदणीकृत पत्राद्वारे नोटीस देणे आणि त्याची कारणे नमूद करणे आवश्यक आहे. कलम 7:271(5) BW नुसार, घरमालकाचा नोटीस कालावधी तीन महिने अधिक भाडेकरूने मालमत्तेत वास्तव्य केलेल्या प्रत्येक पूर्ण वर्षासाठी एक महिना, जास्तीत जास्त सहा महिन्यांपर्यंत असतो.

नोटीसमध्ये, घरमालकाने भाडेकरूला सहा आठवड्यांच्या आत तो/ती सहमत आहे की नाही हे कळवण्यास सांगितले पाहिजे. जर भाडेकरू सहमत नसेल, तर भाडेकरार चालू राहतो (कलम ७:२७२ बी.डब्ल्यू.). त्यानंतर घरमालक उप-जिल्हा न्यायालयाला भाडेकरार संपुष्टात येण्याची तारीख निश्चित करण्यास सांगू शकतो, आणि न्यायालय केवळ वैधानिक कारणांपैकी एक लागू झाल्यासच तसे करते.

मोठ्या प्रमाणात भाड्याची थकबाकी यासारख्या कराराच्या गंभीर उल्लंघनामुळे न्यायालयाद्वारे अनिश्चित कालावधीचा भाडेकरार देखील संपुष्टात आणला जाऊ शकतो. हा एक वेगळा मार्ग आहे, ज्याला करार विसर्जन (dissolution) म्हणून ओळखले जाते. भाड्याच्या मालमत्तेसाठी कायदेशीर निष्कासन प्रक्रियेवरील आमचा लेख , जेव्हा भाडेकरू जागा सोडत नाही तेव्हा काय होते हे स्पष्ट करतो.

भाडेकरारातील कोणत्या कलमांना परवानगी नाही?

भाडेकरूचे वैधानिक हक्क काढून घेणारी कलमे अनेकदा अंमलबजावणीयोग्य नसतात. पोटभाड्याने देण्यासंबंधीचे नियमही कडक आहेत.

देखभालीची कलमे घरमालकाचे दोष दुरुस्त करण्याचे वैधानिक कर्तव्य भाडेकरूवर टाकू शकत नाहीत, किमान भाडेकरूच्या तोट्यात तरी नाही. कलम ७:२४२ बीडब्ल्यू अंतर्गत, भाडेकरूच्या वैधानिक हक्कांपासून विचलित होणारी अनेक कलमे रद्द केली जाऊ शकतात.

कलम ७:२४४ बीडब्ल्यू अंतर्गत घरमालकाच्या परवानगीशिवाय संपूर्ण घर पोटभाड्याने देणे निषिद्ध आहे. अनेक भाडेकरारांमध्ये घराचा काही भाग पोटभाड्याने देण्यावरही निर्बंध असतात. अनधिकृतपणे पोटभाडे देणे हा कराराचा गंभीर भंग असून त्यामुळे भाडेकरार रद्द होऊ शकतो.

भाडेकरू म्हणून तुम्ही काय तपासले पाहिजे?

भाडेकरारावर सही करण्यापूर्वी तो तपासा आणि नोटीस मिळाल्यावर पुन्हा तपासा. १ जुलै २०२३ पासून, घरमालक तुमच्याकडून भाडे, सेवा शुल्क आणि मूळ मासिक भाड्याच्या जास्तीत जास्त दुप्पट रकमेची अनामत रक्कम यांव्यतिरिक्त दुसरे काहीही आकारू शकत नाही.

• भाडेकरार अनिश्चित कालावधीसाठी आहे का, किंवा तात्पुरता भाडेकरार खरोखरच वैधानिक अपवादाच्या कक्षेत येतो का?
• अनामत रक्कम मूळ मासिक भाड्याच्या दुप्पटीपेक्षा जास्त नाही का, आणि कोणतेही प्रशासकीय किंवा करार शुल्क नाहीत का?
• २०२६ मध्ये मुक्त क्षेत्रातील घरांसाठी निर्देशांक कलम ४.४ टक्के या वैधानिक मर्यादेच्या आत राहते का?
• देखभालीच्या कलमामुळे, BW च्या कलम 7:206 अंतर्गत घरमालकाचे दोष दुरुस्त करण्याचे कर्तव्य अबाधित राहते का?
• घरमालकाला पूर्वसूचना न देता घरात प्रवेश करण्याची परवानगी देणारे कोणते कलम आहे का? ते तुमच्या शांततापूर्ण वापराच्या हक्काशी विसंगत आहे.
• तुम्ही सहा आठवड्यांच्या कालावधीत सेवा समाप्तीच्या सूचनेला लेखी उत्तर दिले आहे का?

घरमालक म्हणून तुम्ही काय तपासले पाहिजे?

तुम्ही आज सही केलेला भाडेकरार अनेक दशके टिकू शकतो, म्हणून तो सध्याच्या कायद्यानुसार तपासा. एकतर्फी कलमांना आव्हान दिले जाण्याची शक्यता जास्त असते आणि कलम 7:242 BW अंतर्गत ती अनेकदा रद्द केली जाऊ शकतात.

• तात्पुरता भाडेकरार वैधानिक अपवादांपैकी एकामध्ये येतो का? तसे नसल्यास, तो अनिश्चित कालावधीचा असतो.
• मालमत्तेच्या स्थितीची नोंद सुरुवातीलाच, शक्यतो छायाचित्रांसह, केली आहे का?
• सेवा शुल्क स्वतंत्रपणे नमूद केलेले आहेत का, आणि तुम्ही कलम 7:259 BW नुसार आवश्यक असलेले वार्षिक विवरण पाठवता का?
• निर्देशांकनाची अट क्षेत्रासाठी असलेल्या वैधानिक कमाल मर्यादेच्या आत राहते का?
• तुमच्या सूचनेत कलम 7:274 BW अंतर्गत कारण नमूद केले आहे का आणि तीन ते सहा महिन्यांच्या सूचना कालावधीचे पालन केले आहे का?

सामान्य वाद कसे सोडवले जातात?

बहुतेक वाद हे सेवा शुल्क, देखभाल, भाडेवाढ किंवा भाडेकरार रद्द करण्याच्या प्रयत्नांसंबंधी असतात. यांपैकी बरेचसे वाद भाडे न्यायाधिकरणाद्वारे (Huurcommissie) कमी खर्चात सोडवले जाऊ शकतात; तर इतर प्रकरणे उप-जिल्हा न्यायालयात जातात.

सेवा शुल्क आणि देखभाल

तुम्ही BW च्या कलम ७:२५९ अन्वये सेवा शुल्काच्या (servicekosten) वार्षिक विवरणासाठी पात्र आहात. जर घरमालकाने प्रत्यक्ष खर्चापेक्षा जास्त रक्कम मागितली, किंवा योग्य विवरण दिले नाही, तर तुम्ही सेवा शुल्काबाबत निर्णय देण्यासाठी भाडे न्यायाधिकरणाकडे (Rent Tribunal) अर्ज करू शकता.

जर घरमालकाने दोष दुरुस्त केला नाही, तर प्रथम तुमची तक्रार लेखी स्वरूपात मांडा आणि वाजवी कालावधी द्या. नियंत्रित क्षेत्रात, दोष दुरुस्त होईपर्यंत भाडे न्यायाधिकरण तात्पुरते भाडे कमी करू शकते. तुम्ही दुरुस्तीचा आदेश देण्यासाठी उप-जिल्हा न्यायालयाकडेही विनंती करू शकता. काही प्रकरणांमध्ये, स्पष्ट विनंती करूनही घरमालकाने कारवाई करण्यात अयशस्वी ठरल्यास, तुम्ही कलम 7:206(3) BW अंतर्गत स्वतः तातडीची दुरुस्ती करू शकता आणि त्याचा खर्च भाड्यातून वजा करू शकता.

नेहमी लेखी नोंद ठेवा. पत्रे, ईमेल आणि फोटो यांवरून तुम्ही काय आणि केव्हा कळवले हे दिसून येते, आणि वाद पुढे चालू राहिल्यास त्यामुळे तुमची बाजू अधिक मजबूत होते.

भाडेवाढ आणि बेकायदेशीरपणे नोकरी समाप्त करणे

भाडेवाढ कायदेशीर कमाल मर्यादेपेक्षा जास्त आहे असे तुम्हाला वाटत असल्यास, तुम्ही लेखी आक्षेप नोंदवू शकता आणि आवश्यक असल्यास, हे प्रकरण पुढे नेऊ शकता. मुक्त क्षेत्रात, उप-जिल्हा न्यायालय निर्णय देते; नियंत्रित क्षेत्रात, भाडे न्यायाधिकरणाची भूमिका असते.

घरमालक कायदेशीररित्या वैध नसलेल्या कारणास्तव भाडेकरार रद्द करण्याचा प्रयत्न करू शकतो, उदाहरणार्थ, त्याला घर विकायचे असेल किंवा जास्त भाडे देणारा भाडेकरू शोधायचा असेल. तुम्ही याला सहमत होणे बंधनकारक नाही. तुमच्या संमतीशिवाय, न्यायालय वेगळा निर्णय देईपर्यंत भाडेकरार चालू राहतो आणि न्यायालय केवळ वैधानिक कारणास्तवच तो रद्द करेल.

अनिश्चित कालावधीच्या भाडे कराराद्वारे आम्ही तुमच्यासाठी काय करू शकतो?

आमच्या भाडेकरू वकील आमच्या कार्यालयांमधून भाडेकरू, खाजगी घरमालक आणि कर्मचाऱ्यांना राहण्याची सोय करणाऱ्या नियोक्त्यांना साहाय्य करणे. Eindhoven आणि Amsterdam.

• आम्ही तुमच्या भाडेकराराचे पुनरावलोकन करतो आणि पुस्तक 7 BW मधील भाडेकराराच्या नियमांशी विसंगत असलेल्या कलमांकडे लक्ष वेधतो.
• आम्ही समाप्तीच्या सूचनेचा मसुदा तयार करतो किंवा तपासतो, ज्यामध्ये कलम 7:274 BW अंतर्गत कारण आणि योग्य सूचना कालावधी समाविष्ट असतो.
• आम्ही तुमच्या वतीने घरमालकाच्या नोटीसला सहा आठवड्यांच्या कालावधीत प्रतिसाद देतो.
• भाडेवाढ २०२६ च्या मर्यादेच्या आत राहते की नाही हे आम्ही तपासतो आणि तसे नसल्यास लेखी आक्षेप नोंदवतो.
• आम्ही तुमची विनंती भाडे न्यायाधिकरणाकडे दाखल करतो किंवा उपजिल्हा न्यायालयात कार्यवाही चालवतो.

सारांश

• १ जुलै २०२४ पासून, नवीन निवासी भाडेकरार तत्त्वतः अनिश्चित कालावधीसाठी असतो; तात्पुरते भाडेकरार केवळ काही वैधानिक अपवादांमध्येच शक्य आहेत.
• भाडेकरू म्हणून, तुम्ही भाडे भरण्याच्या कालावधीइतका, साधारणपणे एक महिन्याचा, नोटीस कालावधी देऊन भाडेकरार संपुष्टात आणू शकता.
• घरमालकाला कलम 7:274 BW अंतर्गत आधार आणि भाडेकरूच्या संमतीशिवाय न्यायालयाचा निर्णय आवश्यक आहे.
• भाडेकराराच्या कालावधीनुसार, घरमालकाचा नोटीस कालावधी तीन ते सहा महिन्यांचा असतो.
• भाडेवाढ आणि अनामत रकमेवर कायद्याने मर्यादा घालण्यात आल्या आहेत; भाडे न्यायाधिकरण आणि उपजिल्हा न्यायालय विवादांचे निराकरण करतात.

इतर विषयांसाठी, आमच्या डच स्थावर मालमत्ता कायदा मार्गदर्शिकांची सूची पहा.

सतत विचारले जाणारे प्रश्न