एर्फपाख्ट: नेदरलँड्समधील जमिनीच्या दीर्घकालीन भाडेपट्ट्याबद्दल खरेदीदारांसाठी स्पष्टीकरण

जर तू नेदरलँड्समध्ये घर खरेदी करणे, आणि विशेषतः मध्ये Amsterdamतपशिलात असे म्हटले जाऊ शकते की मालमत्ता आहे op erfpachtतेव्हा तुम्ही जमीन विकत घेत नाही, तर दुसऱ्याच्या जमिनीवरील एक मर्यादित वास्तविक हक्क विकत घेता, ज्याच्या अटी त्या जमीनमालकाने, कधीकधी तर शंभर वर्षांपूर्वी, लिहिलेल्या असतात. तुम्ही किती पैसे द्याल, किती कालावधीसाठी द्याल आणि बँक कर्ज देईल की नाही, हे त्या अटीच ठरवतात.

डच मालमत्ता कायद्यात 'erfpacht' म्हणजे काय

एर्फपाख्ट (Erfpacht) हा एक मर्यादित वास्तविक हक्क ( beperkt recht ) आहे, जो त्याच्या धारकाला, म्हणजेच एर्फपाख्तरला ( erfpachter ), दुसऱ्याच्या मालकीची स्थावर मालमत्ता धारण करण्याचा आणि वापरण्याचा अधिकार देतो (कलम ५:८५ बीडब्ल्यू). जमीनमालक जमिनीचा मालक राहतो. एर्फपाख्तरचा हक्क हा वस्तू-संबंधित हक्क आहे, करारात्मक नाही: तो भूमी नोंदणी कार्यालयात (Kadaster) नोंदणीकृत असतो, तो विकला जाऊ शकतो, गहाण ठेवला जाऊ शकतो आणि वारसा हक्काने मिळू शकतो, आणि जमिनीच्या विक्रीनंतरही तो अस्तित्वात राहतो.

दस्तऐवजानुसार जमीनमालकाला ठराविक कालावधीनंतर एक रक्कम, म्हणजेच ' कॅनन' किंवा 'जमिनीचे भाडे' (कलम ५:८५ बीडब्ल्यू) देणे बंधनकारक असू शकते. 'कॅनन' कायदेशीररित्या आवश्यक नाही, परंतु जवळजवळ सर्व निवासी जमिनींवर तो नमूद केलेला असतो. अन्यथा, जमीनमालकाला व्यापकपणे तोच वापर करण्याचा अधिकार असतो जो मालकाला मिळाला असता (कलम ५:८९ बीडब्ल्यू), ज्यामध्ये मालमत्तेतून मिळणारे उत्पन्न आणि ती भाड्याने देण्याचा अधिकार समाविष्ट असतो, आणि दुरुस्तीची जबाबदारीही त्याच्यावर येते. तो जे करू शकत नाही ते म्हणजे मालमत्तेचा उद्देश बदलणे, किंवा अशी कामे करणे ज्यासाठी अटींमध्ये मालकाच्या संमतीची अट असते.

पूर्ण मालकी ( volle eigendom ) ही कायमस्वरूपी असते, ती टिकवण्यासाठी कोणताही खर्च येत नाही आणि ती केवळ सामान्य कायद्याच्या अधीन असते. एर्फपाख्ट (Erfpacht) दुसऱ्याच्या जमिनीवर वापरली जाते, ती त्या मालकाच्या अटींच्या अधीन असते आणि तिच्यात सुधारणा केली जाऊ शकते किंवा ती संपुष्टात आणली जाऊ शकते. चालू तोफ असलेल्या एर्फपाख्टवरील फ्लॅटची किंमत, पूर्ण मालकीच्या त्याच फ्लॅटपेक्षा सामान्यतः कमी असते आणि हा फरक मागणीच्या किंमतीत नेहमीच दिसून येत नाही.

Erfpacht, opstal आणि इमारतीचा भाडेकरार

• एर्फपाख्ट दुसऱ्याची जमीन धारण करण्याचा आणि वापरण्याचा हक्क देतो (अनुच्छेद ५:८५ बीडब्ल्यू). भूखंडावरील इमारती सामान्यतः 'एर्फपाख्ट' हक्काचा भाग असतात.
• ऑपस्टालपृष्ठभागाचा हक्क (कलम ५:१०१ बी.डब्ल्यू.), दुसऱ्याच्या जमिनीवर, जमिनीमध्ये किंवा जमिनीच्या वर इमारती, कामे किंवा लागवड ठेवण्याचा किंवा मिळवण्याचा हक्क देतो, ज्यामुळे इमारत जमिनीच्या मालकाची असते हा नियम मोडला जातो. यामध्ये एक देय रक्कम समाविष्ट असू शकते, ज्याला म्हणतात प्रतिशोधआणि अनेकदा तो एर्फपाख्ट (erfpacht) किंवा भाडेपट्ट्यासोबत — जसे की केबल, सौर पॅनेल — एक गौण हक्क म्हणून दिला जातो, तरीही तो स्वतंत्रपणेही अस्तित्वात असू शकतो. एर्फपाख्टवरील वैधानिक नियम त्याचप्रमाणे पृष्ठभागाच्या हक्कालाही (कलम ५:१०४ बी.डब्ल्यू.) लागू होतात.
• भाडेएखाद्या इमारतीचा किंवा निवासस्थानाचा भाडेकरार हा एक करार असतो, वास्तविक हक्क नव्हे: यात कोणतेही नोंदणीयोग्य हितसंबंध नसतात, कोणतेही गहाण नसते आणि पुस्तक ७ बीडब्ल्यू (Book 7 BW) मधील भाडेकराराचे नियम लागू होतात. भाडेकरू राहण्यासाठी भाडे देतो; तर 'एर्फपॅक्टर' (erfpachter) हा त्याच्या मालकीच्या आणि विकता येणाऱ्या मालमत्ता हक्कासाठी 'कॅनन' (canon) देतो.

दस्तऐवज आणि सर्वसाधारण अटी

एर्फपाख्ट हक्क हा नोटरीकृत दस्तऐवजाद्वारे तयार केला जातो आणि सार्वजनिक नोंदवहीमध्ये नोंदवला जातो. एर्फपाख्टअक्टमध्ये भूखंड, मुदत, प्रारंभिक नियम, अनुमत वापर यांसारख्या वैयक्तिक अटी निश्चित केल्या जातात आणि त्यानंतर जवळजवळ नेहमीच लागू होणाऱ्या सामान्य अटींचा एक संच घोषित केला जातो . या सामान्य अटीच कराराचा गाभा असतात: सुधारणा यंत्रणा, तडजोडीचे नियम, संमतीच्या आवश्यकता, नुकसान भरपाईची व्यवस्था, आणि करार संपुष्टात आणण्याचे अधिकार.

जारी करण्याच्या वर्षाच्या अटी लागू होतात.

हा मुद्दा बहुतेकदा दुर्लक्षित केला जातो, आणि तो निर्णायक आहे. नगरपालिकेकडे अटींचा एकच संच नसून, वेगवेगळ्या वर्षांमध्ये जारी केलेल्या अटींची एक मालिका असते, आणि त्यातील प्रत्येक अट त्याअंतर्गत प्रदान केलेल्या भूखंडांवर लागू होते. Amsterdamत्यांची ओळख वर्षानुसार केली जाते — त्यांमध्ये AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 आणि 2016 यांचा समावेश आहे, ज्यांपैकी AB 1994, AB 2000 आणि AB 2016 या मालिका आजकाल सर्वाधिक आढळतात. हे फरक केवळ बाह्य स्वरूपाचे नाहीत: जुने संच मालकाला सुधारणा करण्याबाबत व्यापक स्वेच्छाधिकार आणि नुकसान भरपाईचे मर्यादित हक्क देऊ शकतात.

प्रश्न कधीही असा नसतो की, “या शहरातील भूखंडाच्या मालकीच्या अटी काय आहेत?” तर प्रश्न असा असतो की, “ या भूखंडाला अटींचा कोणता संच लागू होतो?” याचे उत्तर भू-नोंदणी दस्तऐवजात (Kadaster) आहे: स्थापनेचा दस्तऐवज आणि त्यानंतरच्या कोणत्याही दुरुस्तीच्या दस्तऐवजांमध्ये वर्षानुसार अटी नमूद केलेल्या असतात. तुमच्या नोटरीला तो दस्तऐवज आणि त्या अटींचा संपूर्ण मजकूर मिळवून तो वाचायला सांगा — सारांश नाही, किंवा एजंटने लिहिलेला परिच्छेदही नाही.

जमिनीचे भाडे (कॅनॉन)

कॅनन म्हणजे जमिनीच्या वापरासाठी नियमितपणे दिले जाणारे शुल्क. याची सामान्य रचना म्हणजे, मालमत्तेच्या मूल्याच्या काही प्रमाणातून किंवा अनुसूचीमधून अवशिष्ट पद्धतीने काढलेल्या, जमिनीच्या निर्धारित मूल्यावर लागू केलेली कॅननची टक्केवारी. Amsterdam तो घटक म्हणजे 'बुर्टस्ट्राटकोट' (buurtstraatquote), जो संबंधित रस्त्यावरील मालमत्तेच्या मूल्याच्या प्रमाणात जमिनीचे मूल्य व्यक्त करतो.

सुधारणांच्या दरम्यान, बहुतेक आधुनिक परिस्थितींमध्ये दरवर्षी ग्राहक किंमत निर्देशांकाच्या आधारे हक्काचे निर्देशांकन केले जाते. निर्देशांकन म्हणजे सुधारणा नव्हे: ते महागाईचा मागोवा घेते आणि अंदाज करण्यायोग्य असते, तर याउलट, सुधारणेमुळे जमिनीचे मूळ मूल्य पुन्हा निश्चित होते आणि हक्क अनेक पटींनी वाढू शकतो. पैसे न भरल्यास अखेरीस भाडेपट्टेदाराला आपला हक्कच गमवावा लागू शकतो.

एर्फपाख्टचे तीन प्रकार

Voortdurend आणि eeuwigdurend या दोन्ही शब्दांचा इंग्रजी तपशिलात “शाश्वत” असा अनुवाद केला जातो. ते एकसारखे नाहीत आणि त्यांच्यातील फरकाचे मूल्य खूप मोठे आहे. कालावधीच्या दृष्टीने शाश्वत असलेल्या हक्काचा एखादा धर्मनियम केवळ एका विशिष्ट कालावधीसाठी विकत घेतला जाऊ शकतो: कालावधी आणि विकत घेणे हे वेगवेगळे प्रश्न आहेत.

कालावधीच्या शेवटी पुनरावलोकन: सर्वात मोठी आर्थिक जोखीम

एर्फपाख्ट (erfpacht) चालू ठेवण्यासाठी, कालावधीच्या शेवटी जमीनमालक सध्याच्या जमिनीच्या मूल्यानुसार निकष पुन्हा निश्चित करू शकतो. कारण हे कालावधी अनेक दशकांपर्यंत चालतात आणि डच शहरी जमिनीच्या किमती झपाट्याने वाढल्या आहेत, त्यामुळे नवीन निकष जुन्या निकषाच्या अनेक पटींनी जास्त असू शकतो.

• हे हळूहळू होत नाही. ही वाढ अनेक दशकांपूर्वी निश्चित केलेल्या तारखेला, एकाच टप्प्यात लागू होत आहे.
• यंत्रणा जुन्या स्थितीत आहे. काही जुन्या संचांमध्ये मालकाला व्यापक विवेकाधिकार असतो आणि आव्हान न्यायालयाऐवजी केवळ मूल्यांकन प्रक्रियेपुरते मर्यादित असते.
• कर्जदाते भविष्याचा विचार करतात. पुनरावलोकनाची तारीख जवळ आल्यास त्याचा परिणाम तुमच्या कर्जावर आणि तुम्हाला सामोरे जाव्या लागणाऱ्या पुनर्विक्री बाजारावर होतो.

स्वाक्षरी करण्यापूर्वी, सध्याचा कालावधी संपण्याची तारीख, पुनरावलोकन यंत्रणा, आणि — जिथे सूचक आकडेवारी प्रकाशित केली जाते तिथे — आज पुनरावलोकन केल्यास धर्मग्रंथ काय असेल, हे निश्चित करा. जर पुनरावलोकन प्रक्रिया सुरू असेल, तर प्रस्ताव आणि कोणत्याही आक्षेपाची अंतिम मुदत पाहिली पाहिजे.

जमिनीच्या भाड्यावर मालमत्ता खरेदी करणे (afkoop)

कॅनन भरण्याऐवजी, एर्फपॅक्टर भांडवली रक्कम देऊन ते विकत घेऊ शकतो. एका कालावधीसाठी 'अफकूप' (Afkoop) हे चालू कालावधीच्या उर्वरित काळासाठी कॅननची आगाऊ परतफेड करते; जेव्हा तो कालावधी संपतो, तेव्हा सुधारित अटींवर दायित्व पुन्हा लागू होते, त्यामुळे "कॅनन विकत घेतले" म्हणून जाहिरात केलेली मालमत्ता आता अगदी जवळच्या तारखेपर्यंतच संरक्षित असू शकते. ' ईयुविगड्युरेन्डे अफकूप' (Eeuwigdurende afkoop) हे भविष्यात कोणत्याही सुधारणेशिवाय, कॅननला कायमस्वरूपी संपुष्टात आणते.

खरेदी करणे म्हणजे जमीन विकत घेणे नव्हे: मालकी हक्क मालकाकडेच राहतो, फक्त पैसे देण्याचे बंधन संपते आणि वापर व संमतीसाठीच्या अटी लागू राहतात. खरेदीचा प्रस्ताव देणे आवश्यक आहे का, त्याची गणना कशी केली जाते आणि ते कालावधीच्या मध्यात करता येते का, या बाबी सामान्य कायद्याशी संबंधित नसून अटींशी संबंधित आहेत. हे नोटरीकृत दस्तऐवजाद्वारे केले जाते आणि त्याची नोंदणी केली जाते. कर आकारणीमध्येही हाच फरक लागू होतो, आणि ती नियतकालिक विक्रीसाठी (periodic canon) आणि भांडवली खरेदीसाठी (capital buy-off) सारखी नसते, म्हणून तुम्ही निवडलेल्या मार्गाचे परिणाम अंतिम करण्यापूर्वी कर सल्लागाराकडून तपासून घ्या.

Amsterdamचालू राहण्यापासून ते शाश्वत erfpacht पर्यंत

Amsterdam म्हणूनच हा विषय बहुतेक आंतरराष्ट्रीय खरेदीदारांसाठी महत्त्वाचा आहे: शहरातील बहुतांश घरे पालिकेच्या भाडेपट्ट्याच्या जमिनीवर उभी आहेत, जी ऐतिहासिकदृष्ट्या वेळोवेळी सुधारणांसह भाडेपट्ट्याने दिली जात आहेत.

२०१६ पासून नगरपालिकेने नवीन सामान्य अटींनुसार नवीन अनुदानांसाठी कायमस्वरूपी जमीन वाटप जारी करण्यास सुरुवात केली आणि विद्यमान भाडेपट्टेधारकांना हस्तांतरण ( ओव्हरस्टॅपेन ) करण्याची परवानगी देणारी एक योजना सुरू केली. भाडेपट्टेधारक एका संदर्भ क्षणी जमिनीच्या मूल्यावरून मोजलेल्या कायमस्वरूपी रकमेचा किंवा कायमस्वरूपी खरेदी रकमेचा उल्लेख असलेल्या प्रस्तावासाठी अर्ज करतो; स्वीकृतीनंतर एक दुरुस्तीपत्र तयार होते, जे कॅडॅस्टरमध्ये नोंदणीकृत केले जाते.

आर्थिकदृष्ट्या महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे संदर्भ तारीख आणि सवलत. ८ जानेवारी २०२० पूर्वी केलेल्या अर्जांची गणना नंतरच्या अर्जांपेक्षा अधिक अनुकूल अटींवर केली गेली: ती तारीख अनुकूल स्विच-ओव्हर प्रीमियम आणि जमिनीच्या मूल्यावरील सवलतीसाठीची पात्रता नियंत्रित करणारी संदर्भ तारीख आहे, जमिनीचे मूल्य स्वतः 'बुर्टस्ट्राटकोट'द्वारे मालमत्तेच्या मूल्यावरून काढले जाते. ज्यांनी ती तारीख चुकवली त्यांच्यासाठी तेव्हापासून दुसऱ्या संधीची व्यवस्था सुरू झाली आहे, प्रत्येकाची स्वतःची वेगळी अट आणि स्वतःची अंतिम मुदत आहे, आणि त्या कायद्याऐवजी केवळ नगरपालिकेद्वारे निश्चित केल्या जातात. त्यामुळे, एखाद्या विशिष्ट मालमत्तेसाठी संधी उपलब्ध आहे की नाही, आणि कोणत्या गणनेनुसार, हे तुम्ही अंतिम निर्णय घेण्यापूर्वी नगरपालिकेच्या स्वतःच्या प्रकाशित योजनेतून निश्चित करणे आवश्यक आहे: विक्रेत्याला आधीच जारी केलेल्या कोणत्याही प्रस्तावाबद्दल विचारा आणि सध्याची अंतिम मुदत थेट नगरपालिकेकडे तपासा. एका गणना पद्धती आणि दुसऱ्या पद्धतीमधील फरक हजारो युरोंचा असतो.

यातून तीन व्यावहारिक मुद्दे समोर येतात:

• विक्रेत्याकडे काय आहे ते निश्चित करा. चालू असलेले एर्फपाख्ट; ज्यासाठी स्विच लागू केला आहे पण तो पूर्ण झालेला नाही असे चालू असलेले एर्फपाख्ट; अनुक्रमित कॅनन असलेले शाश्वत एर्फपाख्ट; आणि कायमस्वरूपी खरेदी केलेले शाश्वत एर्फपाख्ट या चार वेगवेगळ्या मालमत्ता असून त्या चार वेगवेगळ्या किमतींना आहेत.
• प्रस्ताव म्हणजे बदल नव्हे. जोपर्यंत दुरुस्तीचा दस्तऐवज कार्यान्वित होऊन नोंदणीकृत होत नाही, तोपर्यंत मालमत्ता जुन्या व्यवस्थेअंतर्गत राहते. खरेदीदार प्रलंबित बोलीचा ताबा घेऊ शकतो की नाही आणि केव्हापर्यंत, हा योजनेच्या अटींचा विषय आहे.
• पालिकेच्या योजना बदलतात. Amsterdam's erfpacht धोरण विवादास्पद आहे आणि त्यात वारंवार सुधारणा करण्यात आल्या आहेत; अंतिम मुदत, सवलती, जमिनीच्या मूल्याचे घटक आणि तोफांची टक्केवारी दरवर्षी वेगवेगळी असते. तुम्ही खरेदी करता त्या दिवशीची स्थिती येथे दिलेली नाही.

खाजगी मालमत्ता: विकासक, कॉर्पोरेशन्स आणि संस्थात्मक मालक

विकासक, गृहनिर्माण संस्था, संस्थात्मक गुंतवणूकदार, धर्मादाय संस्था आणि खाजगी जमीनमालक यांच्याकडूनही जमीन दीर्घ मुदतीच्या भाडेपट्ट्यावर दिली जाते. कायदा तोच असतो; पण अटी अनेकदा सारख्या नसतात.

खाजगी अटी काही ओळखण्यायोग्य बाबींमध्ये कमी अनुकूल असतात: कमी कालावधीच्या किंवा निश्चित मुदतीच्या, ज्या पुढे चालू राहत नाहीत; कमी अंतराने, कधीकधी दर पाच किंवा दहा वर्षांनी, पुनरावलोकन; पुनरावलोकन जमिनीच्या मूल्याऐवजी मालमत्तेच्या मूल्याशी जोडलेले असते, त्यामुळे भाडेपट्टेदाराने केलेल्या स्वतःच्या सुधारणांमुळेच ही वाढ होते; नुकसानभरपाई वगळलेली किंवा मर्यादित असते; भाड्याने देणे, बदल करणे आणि विक्री करणे यासाठी व्यापक संमतीची आवश्यकता असते. पहिल्यांदा घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी बाजारात आणल्या जाणाऱ्या काही योजना, ज्यात विक्रेता किंमत कमी करण्यासाठी जमीन स्वतःकडे ठेवतो, त्या याच प्रकारच्या ‘एर्फपाख्ट’ रचना असतात.

नगरपालिका ही राजकीय बंधनांसह एक स्थायी संस्था आहे आणि तिला कार्यरत गृहनिर्माण बाजारपेठेत स्वारस्य असते; तर खाजगी जमीनदाराची त्यात गुंतवणूक असते. खाजगी जमीन केवळ या कारणास्तव वाईट नसते, परंतु खरेदीदाराने वाचलेल्या पालिकेच्या अटींप्रमाणेच तिच्या अटी असतील असे कधीही गृहीत धरू नका.

भाडेपट्ट्याच्या शेवटी मिळणारी भरपाई

जेव्हा एखादा जमीनमालकाचा हक्क संपुष्टात येतो, तेव्हा पूर्वीचा जमीनमालक तत्त्वतः त्याने स्वतः उभारलेल्या किंवा त्याच्या पूर्वजाकडून पैसे देऊन मिळवलेल्या इमारती, कामे आणि लागवडीच्या मूल्यासाठी भरपाई मिळवण्यास पात्र असतो (कलम 5:99 BW), आणि ती भरपाई दिली जाईपर्यंत मालमत्ता स्वतःकडे ठेवू शकतो (कलम 5:100 BW).

दोन अटी महत्त्वाच्या आहेत. कायद्याने परवानगी दिलेल्या मर्यादेत, दस्तऐवजाद्वारे हक्क मर्यादित किंवा वगळला जाऊ शकतो आणि जुन्या खाजगी करारनाम्यांमध्ये अनेकदा तसे केलेले असते. आणि ही भरपाई इमारतींसाठी असते, भाडेपट्टा आणि मालकी हक्काच्या मूल्यांमधील फरकासाठी नाही: ज्या भाडेपट्टाधारकाचा तात्पुरता हक्क संपतो, त्याला घराचे बाजारमूल्य मिळत नाही. जिथे करारनाम्यांमध्ये “इमारतींच्या मूल्याचा” उल्लेख असतो, तिथे मूल्यांकनाचा आधारच सर्व काही ठरवतो.

गहाण कर्जदात्याची भूमिका

एर्फपाख्ट हक्क गहाण ठेवला जाऊ शकतो आणि बहुतेक डच कर्जदाते भाडेपट्ट्याच्या मालमत्तेवर कर्ज देतात. एखादा कर्जदाता तुमच्या मालमत्तेवर कर्ज देईल की नाही, हे जवळजवळ पूर्णपणे सर्वसाधारण अटींवर अवलंबून असते. कर्जदाते हक्काचा प्रकार आणि, जर तो तात्पुरता असेल तर, कर्जाच्या मुदतीविरुद्ध शिल्लक राहिलेली मुदत; नियम निश्चित, अनुक्रमित किंवा पुनरावलोकनासाठी खुला आहे का, आणि पुढील पुनरावलोकन केव्हा होईल; समाप्तीमुळे तारण नष्ट होऊ शकते का; कर्जदाराला सूचित करणे आणि चूक दुरुस्त करण्याची परवानगी देणे आवश्यक आहे का; आणि शेवटी मिळणारी भरपाई कायम राहते का, या बाबींचे मूल्यांकन करतात.

दोन गोष्टींमुळे हे शक्य होते. मोठ्या नगरपालिकांच्या मानक अटी मुख्य कर्जदात्यांकडून सामान्यतः स्वीकारल्या जातात, त्यामुळे त्यांच्यावरील खरेदीमध्ये वित्तपुरवठ्याचा प्रश्न क्वचितच निर्माण होतो. खाजगी 'एर्फपाख्ट' (erfpacht) हे अधिक कठीण प्रकरण आहे, कारण अटी जमीनमालकाने स्वतः तयार केलेल्या असतात. तिथे, त्या विशिष्ट अटींच्या संचासाठी बांधकामाची स्वीकारार्हता कर्जदात्याकडून आणि, जिथे त्याचा संबंध असेल तिथे, तारण हमीदाराकडून स्थापित करावी लागते. जिथे राष्ट्रीय तारण हमी (NHG) मागितली जाते, तिथे स्थिती प्रकाशित केली जाते. NHG च्या अटी आणि मानके, जी दरवर्षी पुन्हा प्रकाशित केली जातात, पारंपारिक 'एर्फपाख्ट' स्वीकारतात, परंतु ती कर्जाच्या मुदतीच्या तुलनेत भाडेपट्ट्याच्या उर्वरित मुदतीवर आवश्यकता निश्चित करतात, आणि १ जानेवारी १९९२ पूर्वी तयार केलेल्या हक्कांसाठी त्या आवश्यकता अधिक कठोर आहेत, जेव्हा इमारतींसाठी भरपाईचा वैधानिक हक्क लागू झाला. जे बांधकाम पारंपारिक नाही, आणि खरेदीदाराच्या समर्थनाचा ( koperssteun ) कोणताही प्रकार, स्वतः NHG ने स्वीकारलेला असणे आवश्यक आहे, आणि NHG ने स्वीकारलेल्या बांधकामांची यादी प्रकाशित करते. त्या यादीत नसलेल्या एकाला एनएचजीद्वारे वित्तपुरवठा केला जाणार नाही.

जर अर्ज भाडेपट्ट्याच्या अटींसह कर्जदात्यापर्यंत पोहोचलाच नसेल, तर वित्तपुरवठ्याची अट ( financieringsvoorbehoud ) कशाचेही संरक्षण करत नाही.

विक्री: संमती आणि थकबाकी

एर्फपाख्ट हक्क हस्तांतरणीय असतो, परंतु हस्तांतरण किंवा विभागणीसाठी दस्तऐवजात जमीनमालकाच्या संमतीची आवश्यकता असू शकते (कलम ५:९१ बीडब्ल्यू); जिथे संमती नाकारली जाते, तिथे कायद्यानुसार न्यायालयाच्या अधिकृततेने ती बदलता येते. बहुतेक नगरपालिकांमध्ये संमती ही केवळ एक औपचारिकता असते, परंतु ती कधीही गृहीत धरू नका: वेळापत्रक पूर्ततेशी जुळले पाहिजे, आणि अटींनुसार कोणतीही थकबाकी किंवा कराराचा भंग प्रलंबित नसावा अशी अट असू शकते.

थकबाकी हक्कासोबत येते: हस्तांतरणाच्या आधीच्या पाच वर्षांत देय झालेल्या कॅननसाठी खरेदीदार आणि विक्रेता संयुक्तपणे आणि स्वतंत्रपणे जबाबदार आहेत (कलम ५:९२ बीडब्ल्यू). नोटरीने जमीनमालकाकडून कॅननची स्थिती, थकबाकी, शुल्क आणि कथित उल्लंघनांवर लेखी निवेदन प्राप्त केले पाहिजे.

जमीनमालकाद्वारे समाप्ती

जेव्हा सलग दोन वर्षे कर्जाची परतफेड झालेली नसते, किंवा कर्ज देणाऱ्याने गंभीर उल्लंघन केलेले असते, तेव्हा जमीनमालक कर्ज करार ( ओपझेगिंग ) रद्द करू शकतो (कलम ५:८७ बीडब्ल्यू). यातील औपचारिकता कडक आहेत आणि त्या कर्जदात्याचे संरक्षण करतात: कर्जाची परतफेड न करणे हे कारण असल्यास, कर्जाची परतफेड ज्या तारखेपर्यंत करायची आहे, त्या तारखेच्या किमान एक महिना आधी जामीनदाराच्या आदेशाने (bailiff's writ) करार रद्द केला जातो, आणि गहाणदार किंवा इतर मर्यादित हक्कधारक म्हणून नोंदणीकृत असलेल्या कोणालाही आठ दिवसांच्या आत तो बजावला गेला पाहिजे, जेणेकरून बँक हस्तक्षेप करून थकबाकीची रक्कम भरू शकेल (कलम ५:८७, कलम ५:८८ बीडब्ल्यू). याव्यतिरिक्त, कर्ज करार तयार झाल्यापासून पंचवीस वर्षे उलटल्यानंतर, कोणताही पक्ष अनपेक्षित परिस्थितीमुळे त्यात सुधारणा करण्यासाठी किंवा तो रद्द करण्यासाठी न्यायालयाकडे विनंती करू शकतो (कलम ५:९७ बीडब्ल्यू) — हा एक मर्यादित मार्ग आहे, केवळ महाग झालेल्या कर्ज कराराविरुद्धचा उपाय नाही.

सही करण्यापूर्वी खरेदीदाराने काय तपासावे

• स्थापनेचा नोंदणीकृत दस्तऐवज आणि त्यानंतरचा प्रत्येक दुरुस्ती किंवा खरेदी-विक्रीचा दस्तऐवज.
• सर्वसाधारण अटींचा कोणता संच दरवर्षी लागू होतो आणि त्याचा संपूर्ण मजकूर.
• अधिकार तात्पुरता, निरंतर किंवा कायमस्वरूपी आहे की नाही, आणि त्याची नेमकी समाप्ती किंवा कालावधी-समाप्तीची तारीख.
• सध्याचा धर्मग्रंथ, त्याच्या सूचीकरणाचा आधार, आणि तो विकत घेतला आहे की नाही — तसे असल्यास, कधीपर्यंत.
• पुढील सुधारणेची तारीख आणि कार्यपद्धती, तसेच सुरू असलेली कोणतीही सुधारणा किंवा बदल प्रक्रिया.
• हस्तांतरणासाठी जमीनमालकाची संमती आवश्यक आहे की नाही आणि त्यासाठी किती वेळ लागतो.
• जमीनमालकाकडून थकबाकी, शुल्क आणि कथित उल्लंघनांबाबतचे लेखी निवेदन.
• कर्जदात्याकडून लेखी पुष्टी की तो या अटींवर कर्ज देईल.
• फ्लॅट्सच्या बाबतीत: भाडेपट्टा मालकांच्या संघटनेशी कसा संबंधित आहे, आणि कर कोण भरतो.
• कारण Amsterdamखरेदीच्या दिवशी, बदल करण्यासंदर्भात पालिकेची सद्य जाहीर केलेली भूमिका.

एर्फपाख्ट (Erfpacht) हा दोष नाही. तुमच्यासमोर दस्तऐवज असताना, मालमत्ता धारण करण्याचा हा एक अधिक सशर्त मार्ग आहे आणि तो पूर्णपणे योग्य असू शकतो. जे खरेदीदार लीजहोल्डच्या परिच्छेदाला एक साचेबद्ध मसुदा समजतात, त्यांच्याकडून चुका होतात.