नेदरलँड्समधील नव्याने बांधलेल्या घरांमधील दोष: दायित्व, मुदत आणि उपाययोजना

नव्याने बांधलेल्या डच घरामध्ये, बांधकामातील दोषांसाठी भूखंडाचा विक्रेता नव्हे, तर बांधकाम कंत्राटदार जबाबदार असतो. आणि १ जानेवारी २०२४ पासून, ही जबाबदारी घर ताब्यात घेताना तुमच्या लक्षात न आलेल्या दोषांना देखील लागू होते, जोपर्यंत कंत्राटदार हे सिद्ध करत नाही की ते दोष त्याच्यामुळे झालेले नाहीत. व्यवहारात तुमची स्थिती डिलिव्हरी रिपोर्ट, तुम्ही किती लवकर लेखी तक्रार करता आणि घर वोनिंगबोर्ग (Woningborg) किंवा एसडब्ल्यूके (SWK) सारख्या हमी योजनेअंतर्गत येते की नाही, यावर अवलंबून असते. डच नागरी संहितेचे कलम ७:७६१ अंतिम मर्यादा निश्चित करते: तुम्ही आक्षेप नोंदवल्यानंतर दोन वर्षांनी आणि इमारतीच्या बाबतीत, घर ताब्यात दिल्यानंतर कोणत्याही परिस्थितीत वीस वर्षांनी दावा कालबाह्य होतो.

या लेखात, डच बांधकाम कायद्यानुसार नव्याने बांधलेल्या घरांमधील दोषांसाठी जबाबदारीची व्यवस्था कशी केली जाते , कोणत्या मुदती लागू होतात, 'वेट क्वालिटेट्सबोर्गिंग वूर हेट बौवेन' (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) कायद्यात काय बदल झाले आणि दोष आढळल्यास तुम्ही काय केले पाहिजे, हे सांगितले आहे.

नवीन बांधकाम खरेदीची प्रक्रिया कशी पूर्ण केली जाते

नवीन बांधलेले घर जवळजवळ नेहमीच 'कूप-एन-आनेमिंगसोवेरीनकोमस्ट' (koop-en aannemingsovereenkomst) अंतर्गत खरेदी केले जाते: हा एकच दस्तऐवज असतो ज्यात दोन वेगवेगळे करार समाविष्ट असतात. भूखंडाची खरेदी ही स्थावर मालमत्तेची विक्री असते, जी नंतर नोटरीकृत दस्तऐवजाद्वारे हस्तांतरित केली जाते, आणि घराचे बांधकाम हा डच नागरी संहितेच्या कलम ७:७५० आणि पुढील कलमांनुसार नियंत्रित कामाचा करार असतो. ही विभागणी महत्त्वाची आहे, कारण या दोन भागांमध्ये वेगवेगळे नियम आणि वेगवेगळे प्रतिपक्ष असतात. जमिनीची स्थिती, मालकी हक्क आणि सीमांविषयीचे प्रश्न विक्रेत्याचे आणि स्थावर मालमत्ता कायद्याचे असतात ; तर घराविषयीचे प्रश्न बांधकाम कंत्राटदाराचे असतात.

विक्रीचा भाग ग्राहकाने खरेदी केलेल्या घराशी संबंधित असल्याने, तो लेखी स्वरूपात असणे आवश्यक आहे आणि डच नागरी संहितेचे कलम ७:२ खरेदीदाराला स्वाक्षरी केलेल्या कराराची प्रत मिळाल्यानंतर तीन दिवसांचा वैधानिक विचार-विमर्शाचा कालावधी देते. नवीन बांधकामासाठी वापरले जाणारे बहुतेक नमुना करार हा कालावधी वाढवतात. याचा उपयोग करा: एकदा विचार-विमर्शाचा कालावधी संपला की, तांत्रिक वर्णन, रेखाचित्रे आणि देयकाचे वेळापत्रक निश्चित होते, आणि नंतरच्या प्रत्येक तक्रारीचे मोजमाप करण्यासाठी तेच मापदंड ठरतात. स्वाक्षरी करण्यापूर्वी केलेले पुनरावलोकन हे नंतरच्या वादापेक्षा खूपच अधिक मौल्यवान असते.

कागदपत्रांविषयी एक सूचना. अस्तित्वात असलेल्या घराच्या विक्रीशी संबंधित असलेली कलमे, जसे की वयानुसार होणाऱ्या झिजेसाठी जबाबदारी मर्यादित करणारे 'आऊडरडोमस्क्लॉज' (ouderdomsclausule) किंवा मालमत्तेत कधीही न राहिलेल्या विक्रेत्याने वापरलेले 'नीट-सेल्फबेवोनिंगस्क्लॉज' (niet-zelfbewoningssclausule), यांना नवीन बांधकाम करारात स्थान नसते आणि त्यांची नक्कल त्यात करू नये. जर तुम्हाला अद्याप न बांधलेल्या घराच्या प्राथमिक खरेदी करारामध्ये अशी कलमे आढळली, तर ती तिथे का आहेत हे विचारा.

नवीन बांधलेल्या घरात दोष कशाला म्हणतात?

दोष म्हणजे अशी कोणतीही बाब, ज्यामध्ये दिलेले काम, लागू असलेल्या बांधकाम नियमांनुसार करारामध्ये अपेक्षित असलेल्या गोष्टींपेक्षा कमी पडते. नवीन बांधकामासाठी दोषांची कोणतीही स्वतंत्र वैधानिक सूची नाही; याचा मापदंड म्हणजे स्वतः करार, विशेषतः तांत्रिक वर्णन आणि रेखाचित्रे, ज्याला सार्वजनिक कायद्यातील बांधकाम आवश्यकतांची जोड दिलेली असते. त्या आवश्यकता आता 'बेस्लुइट बौवेर्केन लीफोमगेविंग' (Besluit bouwwerken leefomgeving) मध्ये नमूद केल्या आहेत, ज्याने १ जानेवारी २०२४ रोजी 'ओमगेविंग्सवेट' (Omgevingswet) लागू झाल्यावर 'बौबेस्लुइट २०१२' (Bouwbesluit 2012) ची जागा घेतली. जे घर रेखाचित्रांनुसार आहे, परंतु बांधकाम नियमांनुसार नाही, ते देखील सदोष मानले जाते.

दृश्य आणि अदृश्य दोष हा एक ठळक फरक आहे, आणि हा फरक समस्येच्या गंभीरतेपेक्षा वस्तू सुपूर्द करण्याच्या क्षणाशी संबंधित आहे. तडकलेली फरशी, चुकीच्या पद्धतीने बसवलेला दरवाजा, खिडकीच्या चौकटीवरील ओरखडा: या अशा गोष्टी आहेत ज्या एक साधारण लक्ष देणारा खरेदीदार घरातून फिरताना पाहू शकतो. प्लास्टरबोर्डच्या मागे सदोष वायरिंग, फरशीच्या थरात गळणारा पाईप, पायामध्ये अपुरे मजबुतीकरण: हे असे अदृश्य दोष आहेत जे नंतर, कधीकधी अनेक वर्षांनंतरच दिसून येतात. एखाद्या विशिष्ट प्रकरणात ही सीमारेषा नेमकी कुठे आहे, हा वस्तुस्थितीचा प्रश्न आहे आणि तो मुख्यत्वे वस्तू सुपूर्द करण्याच्या अहवालात काय नोंदवले आहे यावरून ठरवला जातो.

प्रत्येक अपूर्णता हा असा दोष नसतो ज्यावर तुम्हाला उपाय मिळू शकेल. केलेले काम निवासस्थान म्हणून सामान्य वापरासाठी योग्य असले पाहिजे आणि ते ठरल्याप्रमाणेच असले पाहिजे, परंतु वापर, मूल्य किंवा सुरक्षिततेवर परिणाम न करणाऱ्या किरकोळ त्रुटींसाठी दुरुस्तीपलीकडे अधिक खर्च करणे क्वचितच योग्य ठरते. याच्या दुसऱ्या टोकाला गंभीर दोष असतात : जसे की, जमिनीचे खचणे आणि पायाची हालचाल, योग्यरित्या काम न करणारे भारवाहक घटक, धोक्यात असलेली छताची रचना, सदोष तपशील किंवा मेम्ब्रेनमधून होणारी पाण्याची गळती आणि असुरक्षित जोडणी. अशा प्रकरणांमध्येच दीर्घ मुदतीचा थांबा कालावधी आणि हमी योजना महत्त्वाच्या ठरतात.

भूखंडाच्या बाबतीत, अनुरूपता हीच कसोटी आहे: डच नागरी संहितेच्या कलम ७:१७ नुसार, हस्तांतरित केलेल्या स्थावर मालमत्तेमध्ये खरेदीदाराला अपेक्षित असलेले गुणधर्म असणे आवश्यक आहे. हा मार्ग दूषित माती किंवा मालकी हक्कावरील निर्बंध यांसारख्या समस्यांसाठी आहे, गळक्या छतासाठी नाही. हे लक्षात घ्या की डच नागरी संहितेच्या कलम ७:२३ चा दोन महिन्यांच्या तक्रारीचा नियम जंगम वस्तूंच्या ग्राहक खरेदीला लागू होतो, घराच्या खरेदीला नाही; घराच्या बाबतीत, तुम्ही वाजवी वेळेत तक्रार करणे आवश्यक आहे, हा एक मानक नियम आहे.

काय ओले kwaliteitsborging voor het bouwen बदलले

वेट क्वालिटेट्सबोर्गिंग वूर हेट बाऊवेन (Wkb) हा कायदा १ जानेवारी २०२४ रोजी अंमलात आला आणि नवीन बांधलेली घरे खरेदी करणाऱ्यांसाठी गेल्या अनेक वर्षांतील हा सर्वात महत्त्वाचा बदल आहे. याचे दोन भाग सार्वजनिक कायदा आणि दोन खाजगी कायदा असे आहेत, आणि त्यांची व्याप्ती वेगवेगळी आहे.

सार्वजनिक कायद्याच्या एका भागात स्वतंत्र गुणवत्ता हमी लागू करण्यात आली. परिणाम वर्ग १ मधील इमारतींसाठी, ज्यामध्ये सामान्य एक-कुटुंबीय घरे आणि लहान व्यावसायिक जागांचा समावेश आहे, महानगरपालिकेच्या तांत्रिक इमारत मूल्यांकनाच्या जागी एक स्वतंत्र 'क्वालिटेट्सबॉर्गर' (kwaliteitsborger) नेमण्यात आला आहे, जो बांधकामादरम्यान तपासणी करतो आणि काम पूर्ण झाल्यावर एक प्रमाणपत्र जारी करतो. ही व्यवस्था नूतनीकरणाच्या कामांसाठी लागू करणे पुढे ढकलण्यात आले आहे आणि त्यासाठी कोणतीही तारीख निश्चित केलेली नाही; २०२७ मध्ये या प्रणालीचे मूल्यांकन करण्याचे नियोजन आहे. तोपर्यंत, नूतनीकरणाची कामे पूर्वीच्या महानगरपालिका व्यवस्थेअंतर्गत सुरू राहतील.

खाजगी कायद्याचा भाग हा तुमच्या हक्कांमध्ये बदल करणारा भाग आहे, आणि तो केवळ परिणाम वर्ग १ लाच नव्हे, तर सर्वसाधारणपणे बांधकाम करारांना लागू होतो. खरेदीदारासाठी चार बदल महत्त्वाचे आहेत.

• वितरणाच्या वेळी न आढळलेल्या दोषांची जबाबदारी. डच नागरी संहितेच्या कलम ७:७५८, परिच्छेद ४ नुसार, मालाच्या वितरणा नंतरही, त्या क्षणी लक्षात न आलेल्या दोषांसाठी कंत्राटदार जबाबदार राहतो, मात्र जर ते दोष त्याच्यामुळे झालेले नसतील तर. त्यामुळे जबाबदारी कंत्राटदारावरच असते आणि ग्राहकासाठी हा नियम बंधनकारक आहे: कराराद्वारे यातून सुटका करून घेता येत नाही.
• हस्तांतरण फाईल. कलम 7:757a नुसार, काम पूर्ण झाल्यावर कंत्राटदाराने ग्राहकाला एक दस्तऐवज देणे बंधनकारक आहे, ज्यामध्ये काम मान्य केलेल्या आवश्यकता पूर्ण करते हे दर्शविले जाईल, ज्यामध्ये रेखाचित्रे, गणना आणि साहित्य व प्रतिष्ठापनांची माहिती समाविष्ट असेल.
• लेखी सूचना देण्याचे कर्तव्य. कलम 7:757b नुसार कंत्राटदाराने कामातील चुकांबद्दल लेखी, स्पष्टपणे आणि वेळेवर सूचना देणे आणि त्याचे परिणाम निदर्शनास आणणे आवश्यक आहे.
• सुरक्षेविषयी माहिती. कलम 7:765a नुसार कंत्राटदाराने ग्राहकाला लेखी स्वरूपात कळवणे आवश्यक आहे की काम दोष आणि दिवाळखोरीपासून विमा उतरवलेले आहे की नाही आणि कसे.

डब्ल्यूकेबीने (WKB) रोखून ठेवलेल्या रकमेसंबंधीचा नियमही अधिक कठोर केला आहे. डच नागरी संहितेच्या कलम ७:७६८ नुसार, घर बांधणारा ग्राहक करार किमतीच्या अंतिम पाच टक्के रक्कम नोटरीकडे एस्क्रोमध्ये रोखून ठेवू शकतो; आता कंत्राटदाराने खरेदीदाराला लेखी स्वरूपात कळवले पाहिजे की, खरेदीदाराने आक्षेप न घेतल्यासच ही रक्कम दिली जाईल, आणि नोटरीने खरेदीदाराला विचारले पाहिजे की त्या रकमेचे काय करायचे आहे. घराच्या सुपुर्दगीच्या दिवशी ती पाच टक्के रक्कम सुपूर्द केल्याने तुमचा सर्वात प्रभावी व्यावहारिक आधारच नाहीसा होतो, त्यामुळे हा प्रश्न गांभीर्याने घ्या.

डिलिव्हरी: तुमची स्थिती निश्चित करणारा क्षण

डच भाषेत 'ओपलेव्हरिंग' (oplevering) म्हणजे डिलिव्हरी, ज्या क्षणी कंत्राटदार काम तयार असल्याचे सांगतो आणि ग्राहक ते स्वीकारतो. डच नागरी संहितेच्या कलम ७:७५८ नुसार स्वीकृतीचे दोन परिणाम आहेत: कामातील धोका ग्राहकाकडे हस्तांतरित होतो, आणि जे दोष ग्राहकाने त्या क्षणी सहजपणे शोधायला हवे होते, त्या दोषांबाबत कंत्राटदार जबाबदारीतून मुक्त होतो. १ जानेवारी २०२४ पासून, ही जबाबदारीतून मुक्तता न शोधलेल्या दोषांपर्यंत विस्तारित नाही, परंतु मुद्दा तोच राहतो की जे काही तुम्हाला दिसते, त्याची नोंद करणे ही तुमची जबाबदारी आहे.

तपासणी गांभीर्याने घ्या आणि ती एकट्याने करू नका. तुमच्यासोबत घराची पाहणी करणारा एक स्वतंत्र बांधकाम निरीक्षक अशा गोष्टी पाहू शकतो, ज्या पहिल्यांदा घर खरेदी करणाऱ्याच्या लक्षात येणार नाहीत. तसेच, त्या तपासणीचा खर्च कायद्यानुसार नव्हे, तर बाजारपेठेनुसार ठरवला जातो, त्यामुळे दरांची तुलना करणे फायदेशीर ठरते. बसवलेल्या उपकरणांची चाचणी करा, नळ चालू करून बघा, प्रत्येक खिडकी आणि दरवाजा उघडा, तांत्रिक वर्णनानुसार फिनिशिंग आणि लेव्हल्स तपासा आणि प्रत्येक गोष्टीचे फोटो काढा. जर घराचे बांधकाम अद्याप पूर्ण झाले नसेल, तर भिंती बांधण्यापूर्वी केलेली तपासणी ही नंतर केलेल्या तपासणीपेक्षा अधिक माहितीपूर्ण ठरते.

तुम्हाला आढळलेला प्रत्येक मुद्दा डिलिव्हरी रिपोर्टमध्ये (process-verbaal van oplevering) नोंदवला जातो, ज्यावर दोन्ही पक्ष स्वाक्षरी करतात. तो दस्तऐवज नंतरच्या कोणत्याही वादाचा पुरावा म्हणून आधारस्तंभ असतो: त्यात काय दिसत होते, कोणते काम बाकी असल्याचे मान्य झाले होते आणि ते केव्हापर्यंत दुरुस्त केले जाईल, हे निश्चित केलेले असते. केवळ कंत्राटदाराने अनौपचारिकपणे गोष्टी मार्गी लावण्याचे आश्वासन दिले म्हणून निर्दोष अहवालावर सही करू नका, आणि दोषांचे अस्पष्ट वर्णन करणारा अहवालही स्वीकारू नका. जिथे दोष इतके गंभीर आहेत की घराचा वापर करणे वाजवी नाही, तिथे तुम्ही डिलिव्हरी पूर्णपणे नाकारू शकता, परंतु हा एक आर्थिक परिणाम असलेला निर्णय आहे आणि तो सल्ल्याशिवाय घेऊ नये.

डच नवीन बांधकाम बाजारपेठेत वापरल्या जाणाऱ्या नमुना करारांनुसार, बांधकाम सुपुर्दगीनंतर तीन महिन्यांचा देखभाल कालावधी असतो. त्या कालावधीत, कंत्राटदाराने सुपुर्दगी अहवालात नमूद केलेल्या बाबी आणि उघडकीस येणारे इतर कोणतेही दोष दूर करणे आवश्यक आहे. देखभाल कालावधी ही एक करारात्मक सोय आहे, मर्यादा कालावधी नाही: तो संपल्यानंतरही, तुमचे वैधानिक हक्क आणि कोणतेही हमी संरक्षण सुरू राहते. हा तोच टप्पा आहे जिथे योग्य ती खबरदारी घेणे फायदेशीर ठरते, आणि जिथे विकासक व कंत्राटदार यांच्यातील करार हे ठरवतात की तुम्ही नेमके कोणाशी संपर्क साधावा.

कंत्राटदार किती काळ जबाबदार राहतो

दोन वेगवेगळी घड्याळे चालतात आणि त्यांच्यात गोंधळ होणे हेच चांगला दावा अयशस्वी होण्याचे सर्वात सामान्य कारण आहे.

पहिली गोष्ट म्हणजे तक्रार करण्याचे कर्तव्य. डच नागरी संहितेच्या कलम ६:८९ नुसार, दोष आढळल्यानंतर किंवा वाजवीपणे आढळायला हवा होता त्यानंतर वाजवी वेळेत तुम्ही निषेध नोंदवणे आवश्यक आहे. येथे दोन महिन्यांचा कोणताही निश्चित कालावधी नाही; वाजवी कालावधी कोणता हे दोषाचे स्वरूप, त्यासाठी आवश्यक असलेली तपासणी आणि कंत्राटदाराची भूमिका यावर अवलंबून असते. एक गोष्ट निश्चित आहे की मौन घातक ठरते: जो ग्राहक गळतीचा मुद्दा उपस्थित करण्यापूर्वी दोन वर्षे ती तशीच सहन करतो, तो गुणवत्तेचा विचार न करता संघर्ष करेल.

दुसरी गोष्ट म्हणजे मुदत. डच नागरी संहितेच्या कलम ७:७६१ नुसार, वितरित केलेल्या कामातील दोषाबाबतचा कोणताही दावा, ग्राहकाने आक्षेप नोंदवल्यानंतर दोन वर्षांनी कालबाह्य होतो. जर तुम्ही कंत्राटदाराला दोष दूर करण्यासाठी मुदत दिली, तर ती दोन वर्षांची मुदत तेव्हाच सुरू होते जेव्हा ती मुदत संपते किंवा जेव्हा कंत्राटदार स्पष्ट करतो की तो दुरुस्ती करणार नाही. यावर आणखी एक अंतिम मुदत आहे: इमारतीच्या बाबतीत, वितरणाच्या वीस वर्षांनंतर आणि इतर सर्व प्रकरणांमध्ये, वितरणाच्या दहा वर्षांनंतर दावा कोणत्याही परिस्थितीत कालबाह्य होतो. चालू असलेली मुदत डच नागरी संहितेच्या कलम ३:३१७ अंतर्गत लेखी मागणीद्वारे खंडित केली जाऊ शकते, आणि जर तारखेबद्दल काही शंका असेल, तर ती खंडित करणे स्वस्त आहे, पण दावा गमावणे नाही.

हे कालावधी काय नाहीत हे लक्षात घ्या. हे असे वचन नाही की कंत्राटदार वीस वर्षांसाठी कोणत्याही गोष्टीसाठी जबाबदार असेल; ते केवळ एक बाह्य सीमा दर्शवतात, ज्याच्या आत अस्तित्वात असलेला दावा अजूनही दाखल केला जाऊ शकतो. दावा अस्तित्वात आहे की नाही हे अजूनही यावर अवलंबून आहे की काम अपूर्ण राहिले का आणि तो दोष कंत्राटदाराला जबाबदार धरता येतो का.

वोनिंगबोर्ग आणि SWK हमी योजना

नेदरलँड्समधील बहुतेक नवीन बांधलेली घरे हमी संस्थेच्या संरक्षणासह विकली जातात, जी संस्था व्यवहारात वोनिंगबोर्ग किंवा एसडब्ल्यूके (SWK) असते. हे वैधानिक नियमांसोबत मिळणारे एक करारानुसारचे संरक्षण आहे, त्यांना पर्याय नाही, आणि ते आपोआप मिळत नाही: घर नोंदणीकृत आहे की नाही हे पाहण्यासाठी करार तपासा आणि प्रमाणपत्राची मागणी करा.

या प्रकारची योजना दोन गोष्टी करते. घर पूर्ण होण्यापूर्वी कंत्राटदार दिवाळखोर झाल्यास, 'वारबोर्ग' (waarborg) तुम्हाला काम पूर्ण करून देऊन किंवा झालेल्या नुकसानीची भरपाई करून संरक्षण देते. हमीमध्ये तयार घरातील दोषांचा समावेश होतो. 'वोनिंगबोर्ग'च्या (Woningborg) नवीन बांधकाम नियमांनुसार, देखभालीचा कालावधी संपल्यानंतर, घर सुपूर्द केल्याच्या तीन महिन्यांनी गुणवत्तेची हमी सुरू होते आणि त्यानंतर बहुतेक घटकांसाठी ती सहा वर्षे टिकते. गंभीर दोषांसाठी, म्हणजेच ज्या दोषांमुळे संरचनेच्या मजबुतीवर परिणाम होतो किंवा घर राहण्यास अयोग्य ठरते, त्यांच्यासाठी हमी दहा वर्षे चालते. जर त्या कालावधीत घर विकले गेले, तर हे संरक्षण पुढील मालकाकडे हस्तांतरित होते.

दोन व्यावहारिक मुद्दे. पहिले म्हणजे, हमीची स्वतःची सूचना प्रक्रिया आणि स्वतःच्या मुदती असतात, ज्या वैधानिक मुदतींपेक्षा स्वतंत्रपणे चालतात, त्यामुळे योजनेअंतर्गत केलेली तक्रार स्वतःहून कंत्राटदाराविरुद्ध तुमचा दावा टिकवून ठेवत नाही आणि याउलटही तितकेच खरे आहे. दुसरे म्हणजे, या योजनांमधून बऱ्याच गोष्टी वगळल्या जातात: सामान्य झीज, तुम्ही किंवा तृतीय पक्षाने स्वतः केलेले काम आणि परिणामी होणारे नुकसान सहसा संरक्षणाच्या बाहेर असतात. तुमच्या प्रमाणपत्राचा सामान्य सारांश वाचण्याऐवजी, त्याला लागू होणारे नियम वाचा.

दोषाची तक्रार करणे आणि आपल्या दाव्याची अंमलबजावणी करणे

लेखी स्वरूपात आणि लवकर सुरुवात करा. दोषाचे वर्णन करा, तो केव्हा आणि कसा दिसून आला हे सांगा, ज्या तांत्रिक वर्णनापासून किंवा रेखाचित्रापासून तो वेगळा आहे त्याचा संदर्भ द्या आणि दुरुस्तीसाठी एक ठोस व वाजवी कालावधी निश्चित करा. अशा प्रकारचे पत्र हे डच नागरी संहितेच्या कलम ६:८२ अंतर्गत डिफॉल्टची सूचना मानले जाते आणि जर निर्धारित कालावधीनंतर कोणतीही कारवाई झाली नाही, तर याच पत्रामुळे कंत्राटदार डिफॉल्टमध्ये येतो. हे पत्र नोंदणीकृत टपालाने किंवा डिलिव्हरी कन्फर्मेशनसह ईमेलद्वारे पाठवा आणि संपूर्ण फाईल जपून ठेवा: तारखांसह छायाचित्रे, पत्रव्यवहार, डिलिव्हरी रिपोर्ट आणि हस्तांतरण दस्तऐवज.

जर कंत्राटदाराने कारणाबद्दल आक्षेप घेतला, तर स्वतंत्र तज्ञाचा अहवाल सहसा निर्णायक ठरतो, कारण बहुतेक बांधकाम विवाद कायद्याऐवजी कार्यकारणभावावर अवलंबून असतात. जिथे एका पक्षाने मिळवलेला अहवाल स्वीकारला जाण्याची शक्यता कमी असते, तिथे डच कार्यपद्धतीनुसार तुम्हाला तात्पुरत्या तज्ञ तपासणीसाठी न्यायालयात अर्ज करण्याची परवानगी मिळते, आणि जिथे तथ्ये जागेवर काय बोलले किंवा केले गेले यावर अवलंबून असतात, तिथे कार्यवाही सुरू होण्यापूर्वी प्राथमिक साक्षीदार तपासणीद्वारे पुरावा सुरक्षित केला जाऊ शकतो.

एकदा चूक झाल्यास, तुम्ही डच नागरी संहितेच्या कलम ६:७४ अंतर्गत दुरुस्तीची मागणी करू शकता, स्वतः काम करून खर्चाची नुकसान भरपाई मागू शकता , किंवा गंभीर प्रकरणांमध्ये कलम ६:२६५ अंतर्गत करार रद्द करू शकता. तुम्ही देय असलेल्या हप्त्यांचे पेमेंट देखील स्थगित करू शकता, जे नवीन बांधकाम प्रकल्पात अनेकदा उपलब्ध असलेला सर्वात प्रभावी दबाव असतो.

विवाद कोणाकडे जातो हे करारावर अवलंबून असते. नवीन बांधकाम करारांमध्ये सामान्यतः 'राड व्हान आर्बिट्राज इन बौगेशिलेन' (बांधकाम लवाद संस्था) किंवा हमी योजनेअंतर्गत 'गेशिलेनकोमिसी' यांची नेमणूक केलेली असते. ग्राहक केवळ अशा कलमाने बांधील नसतो: डच नागरी संहितेच्या कलम ६:२३६ नुसार, ग्राहकाला त्याऐवजी सामान्य न्यायालये निवडण्यासाठी किमान एक महिन्याचा अवधी दिला पाहिजे. जर गती महत्त्वाची असेल, उदाहरणार्थ, सक्रिय पाणी गळतीच्या बाबतीत, कोणत्याही लवादाच्या मार्गासोबत दिवाणी न्यायालयातील अंतरिम दिलासा कार्यवाहीचा पर्याय उपलब्ध राहतो. पर्यायांचा अधिक व्यापक आढावा घेण्यासाठी, नेदरलँड्समधील विवाद निराकरणाचा आमचा आढावा आणि डच बांधकाम कायद्याची आंतरराष्ट्रीय मानकांशी तुलना पहा.

ज्या चुकांमुळे खरेदीदारांना त्यांचा दावा गमवावा लागतो

वारंवार होणाऱ्या चुका तांत्रिक नसून कार्यपद्धतीशी संबंधित आहेत. तोंडी आश्वासनाच्या आधारावर 'क्लीन डिलिव्हरी रिपोर्ट'वर सही करणे ही पहिली चूक आहे, कारण त्यामुळे कंत्राटदाराला 'काहीही चूक झाली नव्हती' असा युक्तिवाद करण्याची संधी मिळते. डिलिव्हरीच्या दिवशी पाच टक्के रोख रक्कम परत करणे ही दुसरी चूक आहे. दोन महिन्यांचा नियम लागू होतो, किंवा याउलट वीस वर्षांचे बिनशर्त संरक्षण लागू होते, असे गृहीत धरणे ही तिसरी चूक आहे; खरी अंतिम मुदत तुमच्या निषेधानंतर दोन वर्षांनी आहे.

आणखी दोन चुका कागदपत्रांसंबंधी आहेत. बांधकामाची जबाबदारी कंत्राटदाराची असताना खरेदीदार अनेकदा विकासकाशी संपर्क साधतात, किंवा याउलट, आणि असे करण्यात अनेक महिने वाया घालवतात; 'कुप-एन-आनेमिंगसोव्हरेनकोमस्ट' (koop-en aannemingsovereenkomst) दस्तऐवज तुम्हाला सांगतो की नक्की कोणाची जबाबदारी काय आहे. आणि मालमत्ता ताब्यात मिळाल्यानंतर लगेचच भाड्याने देणाऱ्या खरेदीदारांना असे आढळून येते की, भाडेकरूमुळे दुरुस्तीसाठी प्रवेश मिळवणे अवघड होते आणि भाडेकरूंच्या हक्कांमुळे काय व केव्हा करता येईल यावर मर्यादा येतात. जर भाड्याने देण्याचा विचार असेल, तर भाडेकरार सुरू होण्यापूर्वीच दोषांच्या निवारणाची व्यवस्था करा.

शेवटी, कराराला एक साचेबद्ध मसुदा समजू नका. दायित्वाची मर्यादा, परिणामी नुकसानीसाठीचे अपवाद आणि जमिनीच्या स्थितीनुसार जोखीम हस्तांतरित करणारी कलमे ही सामान्य आहेत, आणि जरी ग्राहकाला कलम ७:७५८ परिच्छेद ४ मधील अनिवार्य संरक्षणापासून वंचित ठेवता येत नसले तरी, इतर बऱ्याच गोष्टींवर वाटाघाटी करता येतात. आमच्या डच करार कायद्यावरील मार्गदर्शिकेत वर्णन केल्याप्रमाणे , करारांमधील ग्राहक संरक्षणाचे नियम आणि सर्वसाधारण करार पुनरावलोकन, व्यावसायिक करारांप्रमाणेच येथेही लागू होतात , आणि स्वाक्षरी करण्यापूर्वी केलेले लक्ष्यित करार पुनरावलोकन हे कायदेशीर कारवाईपेक्षा खूपच स्वस्त असते.

दोष आढळल्यास काय करावे

ज्या दिवशी तुम्हाला दोष आढळेल त्याच दिवशी कारवाई करा. दोषाचा फोटो काढा, तारीख नोंदवा आणि कंत्राटदाराला एक लेखी तक्रार पाठवा, ज्यामध्ये काय चूक आहे आणि तुम्हाला काय दुरुस्त करून हवे आहे याचे वर्णन एका वाजवी मुदतीसह केलेले असेल. जोपर्यंत प्रकरण प्रलंबित आहे, तोपर्यंत रोखून ठेवलेली रक्कम देऊ नका आणि लेखी मान्यतेऐवजी अनौपचारिक आश्वासनाला स्थान देऊ नका. जर कंत्राटदाराने दोषाचे कारण नाकारले, तर प्रकरणाचा माग लागण्यापूर्वीच एका तज्ञाला नियुक्त करा.

तुम्ही मालमत्ता संयुक्तपणे खरेदी केली असेल किंवा नेदरलँड्समध्ये नवीन नागरिक म्हणून खरेदी केली असेल, तरी परिस्थिती वेगळी नसते. एकत्र घर खरेदी करण्याबद्दल आणि परदेशी नागरिक म्हणून नेदरलँड्समध्ये घर खरेदी करण्याबद्दलच्या आमच्या मार्गदर्शनामध्ये असे मुद्दे मांडले आहेत, जे बहुतेकदा खरेदीदारांना अडचणीत आणतात, आणि एखादा दोष कोणाविरुद्ध आणि कोणत्या कारणास्तव दावा दाखल करण्यासारखा आहे, हे एक रिअल इस्टेट वकील तुम्हाला एकाच भेटीत सांगू शकतो. जर कायदेशीर कारवाई अटळ झाली, तर रिअल इस्टेट वकील डिफॉल्टच्या सूचनेपासून ते लवादापर्यंत किंवा न्यायालयापर्यंत दाव्याची प्रक्रिया चालवेल.

सतत विचारले जाणारे प्रश्न

नेदरलँड्समध्ये नव्याने बांधलेली घरे खरेदी करणाऱ्यांना, घरात दोष आढळल्यास विशिष्ट वैधानिक संरक्षण आणि करारानुसार हमी मिळते. खालील प्रश्नांमध्ये व्यवहारात सर्वाधिक वेळा उद्भवणाऱ्या मुद्द्यांचा समावेश आहे.