नेदरलँड्समधील व्यावसायिक भाडेकरार: आंतरराष्ट्रीय भाडेकरूंसाठी ROZ मॉडेल भाडेकरार

नेदरलँड्समधील जवळजवळ प्रत्येक व्यावसायिक भाडेकरार ROZ मॉडेलवर स्वाक्षरित केला जातो: हा एक छोटा करार असतो, ज्यासोबत सर्वसाधारण तरतुदींचा एक मोठा संच जोडलेला असतो आणि तो बाजारातील मानक म्हणून सादर केला जातो. तो तटस्थ नसतो. हा घरमालकाचा दस्तऐवज असतो आणि भाडेकरूंच्या अपेक्षेपेक्षा त्यातील बरेच काही वाटाघाटी करण्यायोग्य असते. हे मार्गदर्शक त्यामागील कायदा आणि वाटाघाटी करण्यायोग्य कलमे स्पष्ट करते.

प्रत्येक भाडेकरारामधील पहिला प्रश्न: कोणती वैधानिक व्यवस्था लागू होते?

डच भाडेकराराच्या कायद्यात व्यावसायिक मालमत्तेसाठी दोन व्यवस्था आहेत आणि त्या एकसारख्या नाहीत. कोणती व्यवस्था लागू होते हे कायद्यानुसार ठरवले जाते, पक्षकारांनी पहिल्या पानावर काय लिहिले आहे त्यानुसार नाही. चुकीचे वर्गीकरण हे महागड्या अनपेक्षित खर्चांचे सर्वात सामान्य कारण आहे आणि सहसा वादातील हा पहिला मुद्दा असतो.

किरकोळ विक्री आणि आतिथ्य क्षेत्र: कला. ७:२९० बीडब्ल्यू

संरक्षित व्यवस्थेमध्ये डच वकील ज्याला '२९०-स्पेस' म्हणतात त्याचा समावेश होतो. कलम ७:२९० बीडब्ल्यू हे किरकोळ व्यवसाय, रेस्टॉरंट किंवा कॅफे, टेकअवे किंवा डिलिव्हरी व्यवसाय, हस्तकला व्यवसाय, हॉटेल किंवा कॅम्पसाईटसाठी भाड्याने दिलेल्या बांधलेल्या जागांना लागू होते, जिथे चल वस्तू किंवा सेवांच्या थेट पुरवठ्यासाठी जागा सार्वजनिक वापरासाठी खुली असते. आश्रित राहण्याची सोय आणि त्यासोबत भाड्याने दिलेली जमीन यांनाही हीच व्यवस्था लागू होते.

दोन घटक यासाठी उपयुक्त ठरतात: सार्वजनिक उपलब्धता आणि तेथील ग्राहकांना थेट पुरवठा. केवळ पूर्व-नियोजित भेटीने उघडणारे शोरूम, मुख्य कार्यालय किंवा मालाच्या पाठवणीचे गोदाम यासाठी पात्र ठरणार नाहीत; याउलट, फ्लॅगशिप स्टोअर, प्रत्यक्ष उपस्थित राहता येणारे ब्रँड अनुभव केंद्र किंवा हॉटेल पात्र ठरतील.

कार्यालये, औद्योगिक आणि इतर सर्वकाही: कला. सकाळी ७:२३० कृष्णधवल

व्यवसायासाठी बांधलेले, भाड्याने दिलेले आणि २९०-जागांचे किंवा निवासी नसलेले सर्व काही कलम ७:२३०अ बीडब्ल्यू अंतर्गत येते: कार्यालये, प्रयोगशाळा, क्लीनरूम, उत्पादन हॉल, वितरण केंद्रे आणि साठवणूक. बहुतेक आंतरराष्ट्रीय भाडेकरूंमध्ये Eindhoven आणि ब्रेनपोर्ट हे 230a चे भाडेकरू आहेत, त्यांना याची जाणीव असो वा नसो.

मिश्र वापर आणि वर्गीकरणाचा प्रश्न

अनेक इमारतींमध्ये दोन्ही गोष्टी असतात: फॅक्टरी आउटलेटसह एक उत्पादन हॉल, आणि सार्वजनिक काउंटरसह एक कार्यालय. जिथे भाडेतत्त्व मिश्र स्वरूपाचे असते, तिथे जागेचा वापर प्रामुख्याने कोणत्या उद्देशासाठी केला जातो, त्यानुसार नियम ठरवले जातात. होगे राडने ६ मार्च २०२६ रोजी (ECLI:NL:HR:2026:356) पुष्टी केली की, हे प्रत्यक्ष वापरावर अवलंबून असते, पक्षांनी त्यांच्या कराराला दिलेल्या नावावर नाही. त्यामुळे, करार कलम ७:२९० बीडब्ल्यू अंतर्गत आहे असे सांगणाऱ्या शीर्षकाला स्वतंत्र महत्त्व नसते. प्रकरणातील सर्व परिस्थिती संबंधित असतात: करार करताना पक्षांच्या मनात असलेला वापर, सध्या जागेचा केला जाणारा वापर, आणि त्या वापराच्या संबंधात जागेची केलेली सजावट. महत्त्वाचे हे आहे की वापराचे केंद्र कोठे आहे, आणि भाडेकरू ज्या व्यवसायातून आपली सर्वाधिक उलाढाल कमावतो, त्याचे पारडे तोलले जाऊ शकते. त्यामुळे, घरमालक तुमच्यासमोर २३०अ मॉडेल ठेवून कलम ७:२९० बीडब्ल्यू मधून सुटका करून घेऊ शकत नाही. तथापि, पक्ष 290 व्यवस्था (अफडेलिंग 7.4.6 BW) अशा लीजला करारानुसार लागू असल्याचे घोषित करू शकतात जे स्वतःच्या शक्तीने कलम 7:290 BW अंतर्गत येत नाही.

कलम ७:३०१ बीडब्ल्यू एका वेगळ्या प्रश्नाचे उत्तर देते आणि त्याचा वापर चाचणीशी गोंधळ करू नये. हे वापराच्या कालावधीशी संबंधित आहे: जागेचा वापर कशासाठीही केला जात असला तरी, दोन वर्षे किंवा त्यापेक्षा कमी कालावधीचा भाडेकरार कलम ७:२९१ ते कलम ७:३०० बीडब्ल्यूच्या कक्षेबाहेर येतो.

दोन राजवटी शेजारी शेजारी

कलम २९० च्या भाडेकरूसाठी संरक्षणाचा अर्थ काय आहे

२९० जागांचा भाडेकरार पाच वर्षांसाठी असतो; यापेक्षा कमी कालावधी कायद्याने दुरुस्त केला जातो, आणि दहा वर्षांपेक्षा कमी कालावधीचा भाडेकरार दहा वर्षे पूर्ण होईपर्यंत चालू राहतो. म्हणूनच दोन-अधिक-तीन-अधिक-पाच हे परिचित समीकरण आहे: दोन वर्षांचा भाडेकरार, जो पुढे चालू ठेवल्यास पाच वर्षांचा होतो आणि नंतर आणखी पाच वर्षांनी वाढतो. दोन वर्षे किंवा त्यापेक्षा कमी कालावधीसाठी केलेला भाडेकरार बहुतेक संरक्षक नियमांच्या बाहेर असतो, म्हणूनच घरमालक असा भाडेकरार प्रस्तावित करतात.

घरमालकाने किमान एक वर्ष आधी, बेलिफच्या आदेशाने किंवा नोंदणीकृत पत्राद्वारे, कारणे नमूद करून नोटीस देणे आवश्यक आहे; कारणांशिवाय दिलेली नोटीस अवैध ठरते. केवळ नोटीसने भाडेकरार संपुष्टात येत नाही: जोपर्यंत भाडेकरू लेखी स्वरूपात सहमत होत नाही, तोपर्यंत कलम ७:२९५ बी.डब्ल्यू. अंतर्गत, उप-जिल्हा न्यायालयाने घरमालकाच्या समाप्तीची तारीख निश्चित करण्याच्या दाव्यावर निर्णय देईपर्यंत तो कायद्यानुसार चालू राहतो. भाडेकरू भाडे देत, कधीकधी अनेक वर्षे, त्याच ठिकाणी राहतो.

पहिल्या पाच वर्षांच्या मुदतीच्या शेवटी, कलम ७:२९६ बी.डब्ल्यू. अंतर्गत घरमालक केवळ दोन कारणांवरूनच यशस्वी होऊ शकतो: एकतर भाडेकरूने चांगल्या भाडेकरूप्रमाणे वर्तन केलेले नाही, किंवा घरमालकाला स्वतःच्या वापरासाठी त्या जागेची तातडीने गरज आहे, ज्यामध्ये भाडेकरार संपुष्टात आणल्याशिवाय अशक्य असलेला पुनर्विकास समाविष्ट आहे. दहा वर्षांनंतर, न्यायालय सर्वसाधारणपणे दोन्ही पक्षांच्या हितांचाही विचार करते आणि जर भाडेकरूला जागा सोडावीच लागली, तर ते स्थलांतरणाच्या खर्चासाठी काही अंश देण्याचा आदेश देऊ शकते.

230a भाडेकरूसाठी संरक्षणाचा अर्थ: फारच कमी

कलम २३०अ अंतर्गत भाडेकरार हा करारामध्ये नमूद केल्याप्रमाणेच संपतो: यासाठी कोणतेही वैधानिक आधार, विहित सूचना कालावधी किंवा न्यायालयाची परवानगी नसते. भाडेकरूसाठी एकमेव वैधानिक उपाय म्हणजे निष्कासनापासून संरक्षण मिळवणे. एकदा निष्कासनाची मागणी झाल्यावर, भाडेकरू जागा खाली करण्याची मुदत वाढवण्यासाठी दोन महिन्यांच्या आत उप-जिल्हा न्यायालयात अर्ज करू शकतो; न्यायालय दोन्ही पक्षांच्या हितांचा विचार करते आणि एका वेळी एक वर्षापर्यंत, आणि जास्तीत जास्त तीन वर्षांपर्यंत मुदतवाढ देऊ शकते.

हा केवळ एक दिलासा आहे, भाडेकरार नाही: नवीन भाडेकराराचा कोणताही हक्क नाही, आणि मुदतवाढीच्या समाप्तीनंतर घरमालक दुसऱ्या कोणालाही भाड्याने देऊ शकतो. अंतर्गत सजावट किंवा स्वच्छ खोल्यांमधील (क्लीनरूम्स) गुंतवणूक कलम ७:२३०अ बीडब्ल्यू अंतर्गत परत मिळवता येत नाही; ती मुदतीची लांबी, मुदतवाढीचे पर्याय आणि करार रद्द करण्याच्या अधिकारांद्वारे कराराने सुरक्षित केली पाहिजे.

ROZ मॉडेल: ते कोण लिहिते, आणि वर्ष का महत्त्वाचे आहे

ROZ ही 'राड वूर ओनरोएरेंडे झाकेन' (Raad voor Onroerende Zaken) आहे, जी मालमत्ता मालक, गुंतवणूकदार आणि एजंट यांची एक डच शिखर संस्था आहे. १९९० च्या दशकापासून तिचे नमुना भाडेकरार हे वस्तुतः बाजारातील दस्तऐवज बनले आहेत. कोणताही कायदा ते बंधनकारक करत नाही, कोणताही नियामक त्यांना मान्यता देत नाही, किंवा कोणतीही भाडेकरू संघटना त्यांच्यावर सह-स्वाक्षरी करत नाही. ते घरमालकाच्या बाजूने आणि त्यांच्यासाठीच तयार केले जातात आणि ते तसेच वाचले जातात.

प्रत्येक शासनप्रणालीसाठी स्वतंत्र प्रारूपे आहेत आणि ती मिसळता कामा नयेत: कलम ७:२९० बीडब्ल्यू अंतर्गत किरकोळ विक्री आणि आतिथ्य क्षेत्रासाठी एक, कलम ७:२३०अ बीडब्ल्यू अंतर्गत कार्यालय आणि इतर व्यावसायिक क्षेत्रासाठी एक, निवासी निवासासाठी एक, आणि पार्किंगसाठी पूरक प्रारूपे. प्रत्येक प्रारूपासाठी एक वर्ष आणि त्याच्या स्वतःच्या सर्वसाधारण तरतुदी आहेत. सध्याच्या आवृत्त्यांमध्ये किरकोळ विक्री आणि आतिथ्य क्षेत्रासाठी २०२२ चे २९० प्रारूप, कार्यालय आणि इतर व्यावसायिक क्षेत्रासाठी २०२३ मध्ये सुधारित केलेले २०१५ चे २३०अ प्रारूप, आणि २०१७ चे निवासी प्रारूप यांचा समावेश आहे.

वर्ष महत्त्वाचे आहे. आवृत्त्यांमध्ये लक्षणीय फरक असतो, एकामागून एक येणाऱ्या आवृत्त्यांमुळे देखभाल, जोखीम आणि खर्चाचा अधिक भार भाडेकरूवर पडतो, आणि सर्वसाधारण तरतुदी केवळ त्याच वर्षाच्या मॉडेलनुसार लागू होतात: २००३ च्या तरतुदींसह २०१५ चा भाडेकरार असे विरोधाभास निर्माण करतो ज्यावर कोणीही खटला दाखल करू इच्छित नाही. एजंट कधीकधी कागदपत्रांचा जुना संच किंवा घरमालकाने गुपचूपपणे दुरुस्त केलेला संच जोडतात. जोडलेल्या कागदपत्रांशी नमूद केलेल्या वर्षाची पडताळणी करा.

जोखीम कोठे आहे: सामान्य तरतुदी

भाडेकरार स्वतःच संक्षिप्त असतो: पक्षकार, जागा, वापर, मुदत, भाडे, सुरक्षा, एजंट. सर्वसाधारण तरतुदींमध्ये अनेक कलमे असतात आणि त्यात जवळपास सर्व महत्त्वाच्या गोष्टींचा समावेश असतो: पोटगीची विभागणी, सेट-ऑफचा अपवाद, दंड, नुकसानभरपाई. त्या तितक्याच वाटाघाटीयोग्य असतात: दुरुस्त्या भाडेकरारात किंवा परिशिष्टात केल्या जातात, त्यानंतर तेच ग्राह्य धरले जाते, आणि प्राधान्यक्रम स्पष्टपणे नमूद केला पाहिजे.

आंतरराष्ट्रीय भाडेकरूने नेहमी वाटाघाटी करायला हव्यात अशा अटी.

भाड्याने दिलेले क्षेत्र आणि मोजमाप

मॉडेलमध्ये मजल्याचे क्षेत्रफळ नमूद केलेले असते; सर्वसाधारण तरतुदींमध्ये सहसा असे नमूद केलेले असते की ते केवळ सूचक आहे आणि त्यातील विचलनामुळे भाडे समायोजन, समायोजन किंवा करार रद्द करण्याचा कोणताही हक्क मिळत नाही. प्रति चौरस मीटर भाडे देणाऱ्या भाडेकरूसाठी, हे एका मोजता येण्याजोग्या जोखमीचे एकतर्फी वाटप आहे. NEN 2580 नुसार मोजमाप आवश्यक करा, सही करण्यापूर्वी प्रमाणपत्र मिळवा आणि मान्य केलेल्या सहनशीलतेच्या पलीकडे समायोजनासाठी वाटाघाटी करा.

वितरणाची अट आणि परत करण्याची जबाबदारी

जागा सुपुर्दगी अहवालात नोंदवलेल्या स्थितीनुसार परत करणे आवश्यक आहे. असा अहवाल अस्तित्वात नसल्यास, कलम ७:२२४ बी.डब्ल्यू. नुसार असे गृहीत धरले जाते की भाडेकरूने ती जागा ज्या स्थितीत स्वीकारली होती, त्याच स्थितीत परत करणे आवश्यक आहे, आणि अनेक वर्षांनंतर हे खोडून काढणे कठीण आहे. दोन्ही पक्षांनी स्वाक्षरी केलेल्या, दिनांकित आणि छायाचित्रित अहवालाचा आग्रह धरा आणि त्याच्या संदर्भाने परत करण्याच्या मानकांची व्याख्या करा.

देखभाल: कुप्रसिद्ध विभाजन

वैधानिक डिफॉल्टनुसार, घरमालक दोष दुरुस्त करतो आणि भाडेकरू फक्त किरकोळ दैनंदिन देखभाल करतो. आरओझेडच्या (ROZ) सर्वसाधारण तरतुदी यातील बऱ्याच गोष्टी उलटवतात: घरमालक इमारतीची रचना, बाह्य भिंती, छत आणि पाया स्वतःकडे ठेवतो; तर भाडेकरू बाकी जवळजवळ सर्व काही घेतो, ज्यात इन्स्टॉलेशन्स, हीटिंग आणि कूलिंग, सर्व्हिसिंग, काच आणि अंतर्गत फिनिशिंग यांचा समावेश आहे, जो प्रयोगशाळेसाठी किंवा क्लीनरूमसाठी एक मोठा आवर्ती खर्च असतो. सीमांकन सूची, भाडेकरूच्या बाजूने होणाऱ्या बदलीवर मर्यादा आणि बदलीची जबाबदारी घरमालकाचीच राहील याची पुष्टी यावर वाटाघाटी करा.

बँकेची हमी

सुरक्षा ही सहसा एक बिनशर्त बँक हमी असते, जी पहिल्या मागणीवर देय असते आणि त्यात भाडे, सेवा शुल्क, व्हॅट, व्याज आणि इतर खर्चांचा समावेश असतो. ROZ मॉडेल्समध्ये मानक ठेव किंवा बँक हमी तीन महिन्यांच्या एकूण भाड्याच्या दायित्वाइतकी निश्चित केली जाते, ज्यात सेवा शुल्क आणि व्हॅटचा समावेश असतो; नवीन डच उपकंपनीसाठी यापेक्षा जास्त रकमेची मागणी केली जाते. त्यावर मर्यादा घाला, वेळेवर पैसे भरल्यानंतर कपातीस सहमती द्या आणि त्यावर मूळ कंपनीच्या हमीला विरोध करा.

भाडे, सूचीकरण आणि पुनरावलोकन

स्टॅटिस्टिक्स नेदरलँड्सद्वारे प्रकाशित केलेल्या ग्राहक किंमत निर्देशांकाशी भाड्याचे वार्षिक अनुक्रमण केले जाते आणि हे कलम एकतर्फी आहे: भाडे कधीही मागील वर्षाच्या पातळीपेक्षा खाली येत नाही. कमाल मर्यादा, किमान मर्यादा किंवा अनुक्रमणिकेतील सवलतीसाठी सुरुवातीलाच वाटाघाटी करा. २३०अ-जागेसाठी कोणतेही वैधानिक पुनरावलोकन नाही, त्यामुळे मुदतवाढीच्या वेळी कोणतेही पुनर्मूल्यांकन करारानुसारच असले पाहिजे.

सेवा शुल्क

हे मॉडेल आगाऊ देयके, वार्षिक सेटलमेंट, परिशिष्टातील पुरवठा आणि सेवांची यादी, आणि प्रशासकीय अधिभार यांसह कार्य करते. ही यादी अनेकदा व्यापक स्वरूपात तयार केली जाते आणि अधिभार वाटाघाटीयोग्य असतो. अंतिम यादी, वार्षिक विवरणपत्रासाठी अंतिम मुदत, ऑडिटचा अधिकार, आणि भांडवली खर्च व रिक्त जागांच्या खर्चाचा अपवर्जन यांची मागणी करा.

परवानगी असलेला वापर आणि संचालनाचे बंधन

कलम २९० मॉडेलनुसार, भाडेकरूने मान्य केलेला व्यवसाय प्रत्यक्षात चालवणे, नेहमीच्या वेळेत जागा खुली ठेवणे आणि ती न वापरलेली सोडू नये, यासाठी दंडाची तरतूद आहे: ज्यामुळे पुनर्रचना, बंद करणे किंवा स्वरूप बदलण्यावर एक वास्तविक बंधन येते. व्यवसायाच्या वाजवी विकासासाठी पुरेशी व्यापक अशी वापराच्या कलमावर वाटाघाटी करा, तसेच नूतनीकरण आणि पुनर्रचनांसाठी सवलत मिळवा.

पोटभाडेपट्टी, हस्तांतरण आणि नियंत्रणातील बदल

सर्वसाधारण तरतुदींनुसार, पूर्व लेखी संमतीशिवाय जागा पोटभाड्याने देणे किंवा तृतीय पक्षांना उपलब्ध करून देणे, तसेच हस्तांतरण करण्यास मनाई आहे. समूह कंपनीसाठी हे त्रासदायक ठरू शकते: समूहांतर्गत हस्तांतरण किंवा व्यवसाय युनिटच्या विक्रीसाठी संमतीची आवश्यकता असू शकते, म्हणून समूह कंपन्यांसाठी विशेष सवलतीसाठी वाटाघाटी करा. घरमालक वाढत्या प्रमाणात नियंत्रण-बदलाची कलमे समाविष्ट करत आहेत, ज्यामुळे भाडेकरूच्या शेअरहोल्डिंगमधील बदल हा करार संपुष्टात आणण्यासाठी किंवा अतिरिक्त सुरक्षेसाठी एक आधार बनतो. कलम २९० अंतर्गत भाडेकरूसाठी एक पर्यायी व्यवस्था आहे: कलम ७:३०७ बीडब्ल्यू अंतर्गत, न्यायालय व्यवसायाच्या खरेदीदाराला भाडेकरू म्हणून प्रतिस्थापित करू शकते. कलम २३०अ अंतर्गत भाडेकरूसाठी अशी कोणतीही व्यवस्था नाही.

शेवटी बसवणे आणि काढणे

बदलांसाठी पूर्व लेखी संमती आवश्यक असते, आणि सर्वसाधारण तरतुदींनुसार भाडेकरार संपल्यावर सहसा ते काढून टाकून पूर्ववत करणे आवश्यक असते. प्रयोगशाळा, स्वयंपाकघर किंवा विशेष उत्पादन जागेसाठी हे खूप खर्चिक ठरते. सुरुवातीलाच यावर तोडगा काढा: अंतर्गत सजावटीसाठी संमती मिळवा आणि त्याच दस्तऐवजात, कोणते घटक कायम ठेवता येतील याची पुष्टी करून घ्या.

दंड, सेट-ऑफ आणि निलंबन

सर्वसाधारण तरतुदींनुसार, नुकसानीचा पुरावा न देता विविध उल्लंघनांसाठी तात्काळ देय दंड आकारला जातो आणि सहसा त्यासोबत संपूर्ण नुकसान भरपाई मागण्याचा हक्कही असतो. न्यायालय दंड कमी करू शकते, पण ती कायदेशीर लढाई आहे, नियोजन नव्हे. वाटाघाटी करून दंड कमी करा, सूचना आणि दुरुस्तीसाठी कालावधीची मागणी करा, आणि दंडाची वाढती रक्कम काढून टाका.

या मॉडेलमध्ये भाड्याची वजावट आणि स्थगिती यांचाही समावेश नाही, त्यामुळे दोष, सेवा शुल्क किंवा बेकायदेशीर कामांबद्दलचे वाद हे पूर्ण पैसे देत राहणे आणि नंतर दावा दाखल करणे हे बंधन बनतात. घरमालकाला सुरुवातीलाच माहीत असलेल्या दोषांसाठी उपाययोजना वगळण्यावर वैधानिक मर्यादा आहेत, परंतु निर्विवाद दाव्यांसाठी वजावटीला परवानगी देणारी एक विशेष तरतूद हा अधिक सुरक्षित मार्ग आहे.

अनिवार्य कायद्यापासून विचलित होणे: न्यायालयाच्या मंजुरीची आवश्यकता

२९०-जागेसाठी संरक्षणात्मक तरतुदी अर्ध-अनिवार्य आहेत. कलम ७:२९१ बी.डब्ल्यू. नुसार, उप-जिल्हा न्यायालयाने विचलित करणाऱ्या कलमास मान्यता दिल्याशिवाय पक्षकार भाडेकरूच्या हिताला बाधा पोहोचेल अशा प्रकारे त्या तरतुदींपासून विचलित होऊ शकत नाहीत. जेव्हा कलमामुळे भाडेकरूच्या हक्कांवर लक्षणीय परिणाम होत नाही, किंवा जेव्हा भाडेकरूला वाजवीपणे संरक्षणाची आवश्यकता नसते, तेव्हा मान्यता दिली जाते.

एखादे अमान्य कलम भाडेकरू अनेक वर्षांनंतर रद्द करू शकतो, त्यामुळे भाडेकरार संपुष्टात आणण्यासाठी घरमालक ज्या कलमावर अवलंबून राहतो, ते कलम कधीही मंजूर न झालेले असू शकते. स्वाक्षरी करण्यापूर्वी किंवा स्वाक्षरी केल्यानंतर लगेचच संयुक्तपणे अर्ज करा. २३०अ-स्पेससाठी अशी कोणतीही आवश्यकता नाही, म्हणूनच तिथे मसुदा तयार करणे अधिक महत्त्वाचे ठरते.

पाच वर्षांनंतर भाड्याचा आढावा आणि तज्ज्ञांची प्रक्रिया

कलम २९० नुसार, भाडेकरू बाजारभावापेक्षा जास्त वाढलेल्या भाड्यात अडकून राहत नाही. बी.डब्ल्यू.च्या कलम ७:३०३ नुसार, तत्त्वतः एकदा निश्चित मुदत संपल्यावर आणि कोणत्याही परिस्थितीत, भाडे शेवटचे निश्चित झाल्यापासून प्रत्येक पाच वर्षे उलटल्यावर, कोणताही पक्ष ते भाडे पुन्हा निश्चित करण्यासाठी न्यायालयाकडे विनंती करू शकतो. यासाठीचा निकष म्हणजे मागील पाच वर्षांतील तुलनीय स्थानिक जागांचे सरासरी भाडे, त्यामुळे हे सध्याच्या मुख्य दरांऐवजी मागील सरासरीचा मागोवा घेते.

यात एक सापळा आहे. कलम ७:३०४ बी.डब्ल्यू. नुसार, संयुक्तपणे नियुक्त केलेल्या तज्ञाच्या सल्ल्याशिवाय किंवा न्यायालयाने एखाद्या पक्षाच्या अर्जावर तज्ञाची नियुक्ती केल्याशिवाय दावा ग्राह्य धरला जात नाही; त्या अर्जाची तारीख नवीन भाड्याची प्रभावी तारीख निश्चित करते, त्यामुळे विलंबामुळे आर्थिक नुकसान होते. २३०अ-जागेच्या बाबतीत, पुनरावलोकन तेव्हाच अस्तित्वात असते जेव्हा भाडेकरार तशी तरतूद करतो.

समाप्ती, सूचना कालावधी आणि फॉर्म

२९०-जागेसाठी, बेलिफच्या लेखी आदेशाने किंवा नोंदणीकृत पत्राद्वारे, कारणे नमूद करून किमान एक वर्ष आधी नोटीस दिली जाते; स्वरूपातील चुका गंभीर मानल्या जातात. २३०अ-जागेसाठी, करारामध्ये कालावधी आणि स्वरूप निश्चित केलेले असते, आणि नमुना दस्तऐवजातही तेच मार्ग विहित केलेले आहेत. अंतिम मुदतीची नोंद डायरीत ठेवा: मुदत चुकल्यास सामान्यतः आपोआप मुदतवाढ मिळते. जेव्हा भाडेकरू चूक करतो, तेव्हा बांधलेल्या जागेचा भाडेकरार सामान्यतः केवळ न्यायालयाद्वारे, कलम ७:२३१ बीडब्ल्यू अंतर्गत रद्द केला जाऊ शकतो.

भाडेकरू किंवा घरमालकाची दिवाळखोरी

जर भाडेकरू दिवाळखोर घोषित झाला, तर विश्वस्त आणि घरमालक दोघेही डच दिवाळखोरी कायद्याच्या कलम ३९ अन्वये, करारानुसार किंवा प्रथेनुसार असलेल्या सूचना कालावधीत, जो कधीही तीन महिन्यांपेक्षा जास्त नसतो, भाडेकरार संपुष्टात आणू शकतात. दिवाळखोरीच्या तारखेपासून देय असलेले भाडे हे मालमत्तेचे कर्ज मानले जाते, आणि उर्वरित कालावधीत भाड्याच्या नुकसानीची भरपाई घरमालकाला देण्याची भाडेकरूवर सक्ती करणारे कलम, प्रस्थापित डच न्यायनिर्णयांनुसार, मालमत्तेवर लागू करण्यायोग्य नाही. या संदर्भातील प्रमुख आधारभूत निर्णय म्हणजे Aukema qq/Uni-Invest , सर्वोच्च न्यायालय १४ जानेवारी २०११, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. म्हणूनच बँक गॅरंटी आवश्यक असते आणि त्यात कोणत्या बाबींचा समावेश आहे हे तपासण्याची गरज असते.

जर घरमालक दिवाळखोर झाला, तर तत्त्वतः भाडेकरार चालू राहतो आणि विश्वस्त त्याला बांधील असतो, आणि सामान्य विक्रीवर तो कलम ७:२२६ बीडब्ल्यू अंतर्गत खरेदीदाराकडे हस्तांतरित होतो. खरा धोका दुसरीकडे आहे: गहाणखतांमध्ये सामान्यतः भाडेपट्ट्याचे कलम असते, आणि सक्तीच्या विक्रीवर गहाणदार कलम ३:२६४ बीडब्ल्यू अंतर्गत न्यायालयाच्या परवानगीने भाडेकरार रद्द करण्यासाठी त्याचा वापर करू शकतो. मालमत्ता गहाण ठेवली आहे का आणि गहाणदाराने संमती दिली आहे का, हे विचारा आणि कोणताही अडथळा न आणण्याच्या करारावर वाटाघाटी करा.

व्यवहारात वाटाघाटी करणे

ROZ मॉडेल ही एक सुरुवातीची भूमिका आहे, भाडेकरूने स्वीकारलेच पाहिजे असे मानक नाही: घरमालक स्वतःच्या फायद्यासाठी त्यात बदल करू शकतात आणि भाडेकरू उलट दिशेने त्यात बदल करू शकतो.

• सर्वप्रथम शासनाची स्थापना करा. सत्तेचे संतुलन त्यावर अवलंबून आहे, आणि Eindhoven आणि ब्रेनपोर्टमधील बहुतेक तंत्रज्ञान आणि लॉजिस्टिक्स कंपन्या कमकुवत व्यवस्थेत येतात.
• कागदपत्रे इंग्रजी तसेच डच भाषेत मागा, पण कोणती आवृत्ती ग्राह्य मानली जाईल यावर एकमत करा: सहसा डच मजकूरच ग्राह्य धरला जातो आणि भाषांतरे नेहमीच अचूक नसतात.
• अटींच्या बदल्यात अटी: दीर्घकालीन वचनबद्धतेमुळे भाडेमुक्त कालावधी, अंतर्गत सजावटीसाठी योगदान, देखभालीवर मर्यादा किंवा करार रद्द करण्याचा पर्याय मिळतो.
• व्हॅटच्या स्थितीकडे लक्ष द्या. व्हॅटसह भाड्याने देण्याचा पर्याय केवळ तेव्हाच खुला असतो, जेव्हा भाडेकरू 'वेट ऑप दे ओम्झेटबेलास्टिंग १९६८' च्या कलम ११ नुसार, इनपुट व्हॅट कपात करण्याचा अधिकार असलेल्या कामांसाठी जागेचा संपूर्णपणे किंवा जवळजवळ संपूर्णपणे वापर करतो, जसे 'उइटव्होअरिंग्सबेशिकिंग ओम्झेटबेलास्टिंग १९६८' च्या कलम ६अ मध्ये नमूद केले आहे. कर प्रशासन "जवळजवळ संपूर्णपणे" याचा अर्थ किमान ९० टक्के वापर असा लावते आणि केवळ काही निवडक भाडेकरूंसाठी ७० टक्के वापर स्वीकारते — त्यामध्ये नियोक्ता संघटना, इस्टेट एजंट, ट्रॅव्हल एजंट, व्यावसायिक आरोग्य सेवा आणि पोस्टल ऑपरेटर यांचा समावेश आहे. या मॉडेलमध्ये एक नुकसानभरपाईची तरतूद आहे: जर ही अट पूर्ण झाली नाही, तर भाडेकरूने व्हॅटच्या परिणामांसाठी घरमालकाला पूर्ण नुकसानभरपाई देणे आवश्यक आहे. वित्तीय, विमा, आरोग्यसेवा आणि शिक्षण व्यवसायांनी हे तपासावे, कारण ते क्वचितच ९० टक्के निकष पूर्ण करू शकतील.
• केवळ मुखपृष्ठाचेच नव्हे, तर सर्वसाधारण तरतुदींचे पुनरावलोकन करा. खरा पैसा त्यातच आहे.