दोन उद्योजक एकाच रस्त्यावर, जवळपास सारख्याच किमतीला जवळपास सारखीच जागा भाड्याने घेऊ शकतात. तरीही, त्यांची कायदेशीर स्थिती आणि कायद्याने त्यांना दिलेले संरक्षण यात प्रचंड फरक असू शकतो. हा फरक दोन्ही पक्षांनी कागदोपत्री काय ठरवले आहे यावर अवलंबून नसून, जागेच्या वापराच्या स्वरूपावर अवलंबून असतो. डच भाडेकरार कायदा व्यावसायिक जागांसाठी दोन स्वतंत्र व्यवस्था ओळखतो: डच नागरी संहितेचे (DCC) कलम ७:२९० आणि कलम ७:२३०अ. हे दोन्ही कायदे मोठ्या प्रमाणात अनिवार्य आहेत, याचा अर्थ दोन्ही पक्ष त्यांपासून सहजपणे विचलित होऊ शकत नाहीत. त्यामुळे, योग्य व्यवस्था ही करारातील निवड नसून, जागेचा प्रत्यक्ष वापर कसा केला जातो यावरून निर्माण होणारी एक कायदेशीर वस्तुस्थिती आहे. व्यावसायिक भाडेकरार लवकर समजून घेतल्यास तुम्हाला महागड्या चुका टाळण्यास मदत होऊ शकते.
ज्या उद्योजकांना आपल्यासाठी कोणती व्यवस्था लागू होते हे माहित नसते, त्यांना सूचना कालावधी चुकवण्याचा, संरक्षणात्मक हक्कांचा वापर करण्यात अयशस्वी होण्याचा किंवा त्यांची स्थिती अनावश्यकपणे कमकुवत करणाऱ्या करारावर स्वाक्षरी करण्याचा धोका असतो. हा लेख या दोन व्यवस्थांमध्ये काय फरक आहे आणि आपल्या परिस्थितीसाठी कोणती व्यवस्था लागू होते हे आपण कसे ठरवू शकता, हे स्पष्ट करतो.
7:290 व्यावसायिक जागा म्हणजे काय?
डीसीसीचे कलम ७:२९०, कायद्यानुसार 'किरकोळ व्यावसायिक जागा' म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या जागांमधील भाडेकरूंना संरक्षण देते. ही अशी व्यावसायिक जागा आहे जी लोकांसाठी खुली असते आणि ग्राहकांना जागेवरच वस्तू किंवा सेवांचा थेट पुरवठा करण्यासाठी वापरली जाते. कायद्यानुसार, दुकान, रेस्टॉरंट किंवा कॅफे, टेकअवे, लोकांसाठी विक्री क्षेत्र असलेला हस्तकला व्यवसाय आणि हॉटेल किंवा कॅम्पसाईट यांची उदाहरणे दिली आहेत.
वैशिष्ट्यपूर्ण उदाहरणे
समोरच्या बाजूला दुकानाची जागा असलेली बेकरी, कपड्यांचे बुटीक, केशभूषाकार, शोरूम असलेले सायकल दुरुस्तीचे दुकान, टेकअवे रेस्टॉरंट आणि हॉटेल ही ७:२९० प्रकारची ठराविक ठिकाणे आहेत. या सर्वांमध्ये एक समान गोष्ट आहे, ती म्हणजे ग्राहक त्या क्षणी तेथील एखादी वस्तू किंवा सेवा मिळवण्यासाठी त्या जागेत प्रवेश करतात.
मुख्य वैशिष्ट्य: सार्वजनिक उपलब्धता आणि जागेवरच पुरवठा
सर्वात निर्णायक निकष म्हणजे दोन घटकांचे संयोजन: जागा सार्वजनिक वापरासाठी खुली असावी आणि उत्पादन किंवा सेवेचा पुरवठा जागेवरच व्हावा. त्यामुळे, दुकानाच्या मागे असलेले साठवणुकीचे गोदाम ७:२९० या नियमांतर्गत येत नाही, जरी तोच भाडेकरू असला तरी. दुकानाच्या वर असलेल्या कार्यालयीन जागेलाही हेच लागू होते, जोपर्यंत ती कार्यालयीन जागा विक्री केंद्र म्हणूनही कार्यरत नसेल.
7:230a व्यावसायिक जागा म्हणजे काय?
कलम ७:२३०अ डीसीसी ही अवशिष्ट श्रेणी आहे. जी व्यावसायिक जागा निवासी नाही आणि कलम ७:२९० च्या व्याख्येत येत नाही, ती सर्व जागा आपोआप या नियमावलीअंतर्गत येते. यामध्ये कार्यालये, साठवण हॉल, वितरण केंद्रे, कारखाने, पार्किंगच्या जागा, व्यावसायिकांच्या (वकील, फिजिओथेरपिस्ट, आर्किटेक्ट) सरावाच्या खोल्या आणि जागेवर थेट जनतेला विक्री न करणारी शोरूम्स यांचा समावेश आहे.
संरक्षणातील फरक लक्षणीय आहे. जिथे ७:२९० व्यवस्था भाडेकरूला व्यापक भाडेकरार संरक्षण देते, तिथे ७:२३०अ व्यवस्था निष्कासनाविरुद्ध केवळ मर्यादित संरक्षण देते. या दुसऱ्या व्यवस्थेअंतर्गत भाडेकरूला भाडेकरार चालू ठेवण्याचा कोणताही हक्क नसतो, परंतु तो उप-जिल्हा न्यायालयामार्फत निष्कासन तीन वर्षांपर्यंत पुढे ढकलू शकतो.
पाच व्यावहारिक फरक एका दृष्टिक्षेपात
१. भाडेकरू संरक्षण
७:२९० व्यावसायिक जागेसाठी, वैधानिक मुदत संरक्षण लागू होते. भाडेकरार तत्त्वतः पाच वर्षांसाठी केला जातो, ज्याला आणखी पाच वर्षांची मुदतवाढ आहे. त्या कालावधीत, जागामालक केवळ सर्वसमावेशक वैधानिक कारणांवरूनच भाडेकरार संपुष्टात आणू शकतो. भाडेकरू उप-जिल्हा न्यायालयामार्फत मुदतवाढीची अंमलबजावणी करू शकतो. ७:२३०अ व्यावसायिक जागेसाठी असे कोणतेही तुलनात्मक मुदत संरक्षण नाही. दोन्ही पक्षांच्या सहमतीनुसार भाडेकरार संपुष्टात येतो.
2 संपुष्टात आणले
७:२९० व्यावसायिक जागेचा घरमालक केवळ कायद्यात सविस्तरपणे नमूद केलेल्या कारणांवरूनच करार रद्द करू शकतो, जसे की तातडीचा वैयक्तिक वापर किंवा सततची खराब भाडेकरूगिरी. ७:२३०अ व्यावसायिक जागेसाठी, करार रद्द करणे तत्त्वतः औपचारिक कारणांशिवाय शक्य आहे आणि घरमालकाला कारण सांगण्याची आवश्यकता नाही. भाडेकरू केवळ निष्कासन स्थगित करण्याची विनंती करू शकतो. करार रद्द करण्याच्या कारणांची सविस्तर चर्चा या मालिकेच्या भाग २ मध्ये आढळेल.
३. भाड्याचा आढावा
७:२९० व्यावसायिक जागेसाठी, ठरलेला भाडे कालावधी संपल्यानंतर, कोणताही पक्ष उप-जिल्हा न्यायालयाला, परिसरातील गेल्या पाच वर्षांतील तुलनात्मक व्यावसायिक जागेच्या सरासरी भाड्यानुसार भाडे समायोजित करण्याची विनंती करू शकतो (कलम ७:३०३ डीसीसी). त्या प्रक्रियेसाठी तज्ञांच्या मताची आवश्यकता असते. ७:२३०अ व्यावसायिक जागेसाठी हा अधिकार अस्तित्वात नाही. पक्ष त्यांनी करारानुसार मान्य केलेल्या गोष्टींनी बांधील असतात, जे सहसा एक निर्देशांक कलम असते.
४. कराराचा कालावधी
७:२९० प्रणालीसाठी वैधानिक किमान मुदत आहे: तत्त्वतः पाच अधिक पाच वर्षे. उप-जिल्हा न्यायालयाच्या मंजुरीनेच कमी मुदत शक्य आहे. ७:२३०अ व्यावसायिक जागेसाठी कोणतीही वैधानिक किमान मुदत नाही. पक्षकार एक वर्ष, तीन वर्षे किंवा इतर कोणत्याही कालावधीसाठी करार करण्यास स्वतंत्र आहेत.
५. कायद्याचे उल्लंघन करणे
७:२९० व्यावसायिक जागेसाठी, भाडेकरूच्या हिताला बाधा पोहोचेल अशा प्रकारे बहुतेक वैधानिक संरक्षक तरतुदींपासून विचलित होण्याची परवानगी केवळ तेव्हाच आहे, जेव्हा उप-जिल्हा न्यायालयाने त्याला मान्यता दिली असेल. हे एक भक्कम संरक्षण आहे. ७:२३०अ व्यावसायिक जागेसाठी कराराचे अधिक स्वातंत्र्य आहे. पक्षकार वाजवीपणा आणि न्यायाच्या मर्यादेत राहून स्वतःच अनेक व्यवस्था ठरवू शकतात.
संशयास्पद प्रकरणे: मिश्र वापर आणि सीमारेषेवरील परिस्थिती
मिश्र वापर: प्रमुख-उद्देश चाचणी
व्यवहारात मिश्र वापर नियमितपणे दिसून येतो: भाडेकरू पुढील भागात दुकान चालवतो आणि जागेचा मागील अर्धा भाग साठवणुकीसाठी वापरतो. न्यायनिर्णय हे 'प्रमुख-उद्देश चाचणी'द्वारे सोडवतात: जो वापर प्रत्यक्षात प्रचलित असतो, त्यावरून लागू होणारी व्यवस्था निश्चित होते. जर दुकानाचा भाग व्यवसायाचा मुख्य भाग असेल आणि साठवणूक दुय्यम असेल, तर संपूर्ण भाड्याने दिलेली मालमत्ता डीसीसीच्या कलम ७:२९० अंतर्गत येते.
शोरूम, वेबशॉप किंवा घरी सराव करा
एक शोरूम जिथे ग्राहक उत्पादने पाहतात परंतु ती लगेच खरेदी करू शकत नाहीत, ते तत्त्वतः कलम ७:२९० च्या बाहेर येते. कारण, तिथे जागेवर थेट पुरवठा होत नाही. कलेक्शन पॉइंट असलेल्या वेबशॉपच्या बाबतीत हे प्रकरण अधिक गुंतागुंतीचे आहे: जर ग्राहक त्यांच्या ऑर्डर्स घेण्यासाठी आले पण जागेवर कोणतीही खरेदी करत नसतील, तर विक्री केंद्र अस्तित्वात नाही. स्वयंरोजगारित फिजिओथेरपिस्टचे घरगुती क्लिनिक, जे आपल्या घराचा काही भाग उपचार कक्ष म्हणून वापरतात, त्यालाही सहसा ७:२९० अंतर्गत जागा म्हणून वर्गीकृत केले जाणार नाही.
शंका असल्यास, न्यायालय अंतिम निर्णय प्रत्यक्ष वापर आणि करार करताना पक्षांचा हेतू या आधारावर देते. जर प्रत्यक्ष वापराने वेगळे सिद्ध झाले, तर करारातील वर्गीकरण ('ही ७:२९० जागा नाही') न्यायालयावर बंधनकारक नसते.
तुमच्या कराराच्या दृष्टीने याचा काय अर्थ आहे?
पहिले: भाडेकरारामध्ये जागेच्या नियोजित वापराची काळजीपूर्वक आणि ठोसपणे नोंद करा. यामुळे लागू होणाऱ्या नियमावलीबद्दलचे नंतरचे वाद टाळता येतात. दुसरे: घरमालक वापरत असलेले ROZ मॉडेल तुमच्या परिस्थितीला लागू होते की नाही हे तपासा. 7:290 जागेसाठीचे ROZ मॉडेल हे 7:230a जागेसाठीच्या मॉडेलपेक्षा लक्षणीयरीत्या वेगळे असते आणि चुकीच्या मॉडेलमुळे अनपेक्षित परिणाम होऊ शकतात. तिसरे: प्रत्यक्ष वापरापेक्षा वेगळे असलेले करारातील वर्गीकरण वैधानिक नियमावलीवर बंधनकारक नसते, परंतु खटल्यातील तुमच्या भूमिकेवर त्याचा प्रभाव पडू शकतो.
सही करण्यापूर्वी शंका असल्यास तुमचा भाडेकरार तपासून घ्या. नंतर न्यायालयात कोणती कायदेशीर व्यवस्था लागू होते यावर भांडण्यापेक्षा, करारासंबंधीच्या निवडीवर आधीच चर्चा करणे अधिक सोपे आणि स्वस्त आहे.
७:२९० किंवा ७:२३०a तुमची स्थिती का ठरवते
७:२९० आणि ७:२३०a व्यावसायिक जागेमधील फरक हा केवळ एक औपचारिकता नाही. एक भाडेकरू म्हणून तुम्हाला कितपत संरक्षण मिळते, तुम्हाला तुमच्या जागेवर किती काळ हक्क आहे, घरमालक भाडेकरार कधी रद्द करू शकतो आणि तुम्ही भाड्याचा फेरविचार करून घेऊ शकता की नाही, हे त्यावरून ठरते. ही व्यवस्था प्रत्यक्ष वापरावरून अनिवार्यपणे लागू होते आणि म्हणूनच कोणत्याही व्यावसायिक भाडेकरारातील सर्वात निर्णायक घटकांपैकी एक आहे.
च्या कॉर्पोरेट वकील Law & More तुमच्या भाडेकराराचे मूल्यांकन करण्यास, लागू होणारी व्यवस्था निश्चित करण्यास आणि वाटाघाटी किंवा विवादांमध्ये तुमची बाजू सुरक्षित ठेवण्यास मदत करण्यास आम्हाला आनंद होईल. कोणत्याही बंधनाशिवाय प्राथमिक भेटीसाठी आमच्याशी संपर्क साधा.
सतत विचारले जाणारे प्रश्न
7:290 आणि 7:230a या व्यावसायिक जागेमध्ये काय फरक आहे?
डीसीसीचे कलम ७:२९० हे दुकाने आणि हॉस्पिटॅलिटी ठिकाणांसारख्या, जिथे वस्तू किंवा सेवांचा थेट पुरवठा केला जातो, अशा सार्वजनिकरित्या प्रवेशयोग्य व्यावसायिक जागांमधील भाडेकरूंना संरक्षण देते. डीसीसीचे कलम ७:२३०अ ही कार्यालये आणि गोदामे यांसारख्या इतर सर्व व्यावसायिक जागांसाठी अवशिष्ट श्रेणी आहे. ७:२९० प्रणाली भाडेकरूंना लक्षणीयरीत्या अधिक संरक्षण प्रदान करते.
एखादे कार्यालय DCC वेळेनुसार 7:290 किंवा 7:230a दरम्यान येते का?
तत्त्वतः कार्यालय हे डीसीसीच्या ७:२३०अ कलमांतर्गत येते. कार्यालये सामान्यतः विक्री केंद्र म्हणून लोकांसाठी खुली नसतात आणि ग्राहकांना जागेवरच वस्तू किंवा सेवांचा थेट पुरवठा होत नाही. त्यामुळे, दुकानाच्या भाडेकरूच्या तुलनेत कार्यालयाच्या भाडेकरूला कमी भाडेकरू संरक्षण मिळते.
मी एक भाडेकरू म्हणून कोणती शासनप्रणाली लागू होईल हे निवडू शकतो का?
नाही. भाडेतत्त्वावर दिलेल्या मालमत्तेच्या प्रत्यक्ष वापरावरूनच ती व्यवस्था अनिवार्यपणे लागू होते. पक्षकार करारामध्ये एखादी विशिष्ट व्यवस्था लागू होईल यावर सहमत होऊ शकतात, परंतु जर प्रत्यक्ष वापरातून ते वेगळे सिद्ध झाले, तर न्यायालय ते वर्गीकरण रद्द करू शकते.
दुकानासोबत असलेल्या साठवणुकीच्या जागेला कोणती भाडेकरार पद्धत लागू होते?
जर दुकानाची जागा हा प्रमुख घटक असेल आणि साठवणुकीचे कार्य गौण असेल, तर डीसीसीचे कलम ७:२९० संपूर्ण भाड्याने दिलेल्या मालमत्तेला लागू होते. यालाच 'प्रमुख-उद्देश चाचणी' म्हणतात. शंका असल्यास कायदेशीर सल्ला घेणे उचित आहे.
व्यावसायिक भाडेकरू कायद्यावरील या मालिकेतील पुढील भाग
हा लेख व्यावसायिक भाडेकराराच्या कायद्यावरील आमच्या तीन-भागांच्या मालिकेचा एक भाग आहे. इतर भागही वाचा:
