नेदरलँड्समध्ये छुपे दोष असलेले घर खरेदी करणे: प्रमुख कायदेशीर धोके

नेदरलँड्समध्ये घर खरेदी करताना छुपे दोष म्हणजे असे दोष जे हस्तांतरणाच्या वेळी अस्तित्वात होते, सामान्य तपासणीत दिसले नाहीत आणि मालमत्तेचा निवासस्थान म्हणून सामान्य वापर करण्यास प्रतिबंध करतात. डच नागरी संहितेच्या कलम ७:१७ नुसार, मालमत्तेमध्ये अशी वैशिष्ट्ये असणे आवश्यक आहे ज्यांची खरेदीदार वाजवीपणे अपेक्षा करू शकेल, आणि मानक खरेदी करारामध्ये सामान्य निवासी वापरासाठी योग्यतेची हमी जोडलेली असते. विक्रेता पैसे देईल की नाही हे तीन गोष्टींवर अवलंबून असते: विक्रेत्याला काय माहिती होते, खरेदीदार काय शोधून काढू शकला असता, आणि करारामध्ये कोणती कलमे लिहिलेली होती.

ही चाचणी बहुतेक खरेदीदारांच्या अपेक्षेपेक्षा अधिक मर्यादित आणि बहुतेक विक्रेत्यांच्या अपेक्षेपेक्षा अधिक व्यापक आहे. गळके छत, कमकुवत झालेला पाया, असुरक्षित वायरिंग किंवा खोल्या राहण्यायोग्य नसलेल्या दमटपणामुळे सहसा ही अट पूर्ण होते. जुनाट स्वयंपाकघर, झिजलेल्या खिडक्यांच्या चौकटी किंवा आयुष्य संपलेला बॉयलर या गोष्टी मात्र ग्राह्य धरल्या जात नाहीत, विशेषतः 'वयाचा नियम' (age clause) असलेल्या जुन्या घराच्या बाबतीत. खरेदी करारामध्ये या जोखमीचे वाटप कसे केले जाते आणि एखादा दोष आढळल्यास काय करावे, यावर हा लेख भाष्य करतो; अशा दाव्यासाठी लागू होणाऱ्या अंतिम मुदतींबद्दल डच मालमत्ता कायद्यातील छुपे दोषांच्या कालमर्यादेवरील आमच्या लेखात स्वतंत्रपणे माहिती दिली आहे.

डच मालमत्ता कायद्यातील छुपा दोष कशाला म्हणतात?

वैधानिक आधार अनुरूपता आहे. दिवाणी संहितेच्या कलम ७:१७ मध्ये असे नमूद केले आहे की, वितरित केलेली वस्तू कराराशी अनुरूप असली पाहिजे आणि जर तिच्यामध्ये खरेदीदाराला अपेक्षित असलेले गुणधर्म नसतील तर ती अनुरूप मानली जात नाही: म्हणजेच, सामान्य वापरासाठी आवश्यक असलेले गुणधर्म आणि स्पष्टपणे मान्य केलेल्या विशिष्ट वापरासाठी आवश्यक असलेले कोणतेही गुणधर्म. घराच्या बाबतीत, मालमत्ता परिपूर्ण आहे की नाही हा प्रश्न नसून, तिचा निवासस्थान म्हणून वाजवी सुरक्षित आणि टिकाऊ पद्धतीने वापर केला जाऊ शकतो की नाही हा प्रश्न आहे. डच दिवाणी कायद्याचा आमचा आढावा , हे नियम संहितेमध्ये कोठे आहेत हे स्पष्ट करतो.

एखादा दोष कायदेशीररित्या संबंधित ठरण्यापूर्वी तीन अटींची पूर्तता होणे आवश्यक आहे. तो दोष हस्तांतरणाच्या वेळी अस्तित्वात असला पाहिजे, जरी तो नंतरच लक्षात आला असला तरी; व्यवहार पूर्ण झाल्यानंतर खरेदीदाराच्या स्वतःच्या कामांमुळे झालेले नुकसान ही खरेदीदाराची जबाबदारी आहे. त्यामुळे सामान्य निवासी वापरात खरोखरच अडथळा आला पाहिजे, जी आर्थिक नव्हे तर कार्यात्मक चाचणी आहे, जरी दुरुस्तीचा खर्च हा अडथळा किती गंभीर आहे याचा पुरावा असला तरी. आणि तो दोष व्यवहार पूर्ण होण्यापूर्वी खरेदीदाराला सहजासहजी लक्षात येण्यासारखा नसावा.

लपलेल्या आणि दिसणाऱ्या दोषांवर वेगवेगळे उपचार केले जातात.

योग्य पाहणी केल्यावर खरेदीदाराला दिसू शकणारा दोष लपवलेला नसतो आणि तत्त्वतः विक्रेता त्यासाठी जबाबदार नसतो: जसे की, फुटलेल्या काचा, जुना झालेला रंग, किंवा स्पष्टपणे खाली झुकलेली गटार. खरेदीदाराला ते पाहण्याची आणि त्याची किंमत ठरवण्याची संधी होती. भिंतींच्या मागे किंवा जमिनीखाली असलेले दोष, कोसळलेली गटार व्यवस्था, किंवा अलीकडील नूतनीकरणात झाकलेले संरचनात्मक नुकसान, ही एक वेगळी बाब आहे, आणि विक्रेत्याने लपवण्याचा प्रयत्न केलेली कोणतीही गोष्टही वेगळीच आहे.

खरेदीदाराचे तपासणी करण्याचे कर्तव्य विध्वंसक चाचणी किंवा विशेष उपकरणांपर्यंत विस्तारत नाही. काळजीपूर्वक पाहणी करणे आणि व्यवहारात, संरचनात्मक सर्वेक्षण करणे अपेक्षित असते. खरेदीदाराने जमिनीचे मजले उघडावेत किंवा बाग खोदावी, हे अपेक्षित नसते. या दोन्हींमधील सीमारेषेवरच नुकसान भरपाईच्या दाव्यासंबंधीचे बहुतेक वाद सोडवले जातात आणि ती सीमारेषा घराचे वय, किंमत आणि विक्रेत्याने काय सांगितले यावर अवलंबून असते.

विक्रेत्याचे माहिती उघड करण्याचे कर्तव्य आणि खरेदीदाराचे चौकशी करण्याचे कर्तव्य

डच कायद्यानुसार दोन कर्तव्ये एकमेकांच्या विरुद्ध आहेत आणि त्यांच्यातील परस्परसंबंधावरून बहुतेक प्रकरणांचा निकाल लागतो. खरेदीदाराच्या निर्णयासाठी महत्त्वाच्या असलेल्या दोषांविषयी आपल्याला जे काही माहीत आहे, ते उघड करण्याचे (mededelingsplicht) विक्रेत्याचे कर्तव्य आहे. एक वाजवी काळजी घेणारा खरेदीदार ज्या गोष्टींची तपासणी करेल, त्याची चौकशी करण्याचे (onderzoeksplicht) खरेदीदाराचे कर्तव्य आहे. सर्वसाधारणपणे, जेव्हा ही दोन्ही कर्तव्ये एकमेकांशी संघर्ष करतात, तेव्हा माहिती उघड करण्याचे कर्तव्य प्रभावी ठरते: ज्या विक्रेत्याला दोषाबद्दल माहिती होती, तो 'खरेदीदाराने तो दोष शोधून काढला असता' असे सांगून आपल्या जबाबदारीतून सुटू शकत नाही, कारण जो विक्रेता गप्प राहतो, त्याला खरेदीदार ती समस्या कशीही शोधून काढेलच असे गृहीत धरण्याचा अधिकार नसतो.

हा नियम निरपेक्ष नाही. जेव्हा खरेदीदाराकडे अधिक तपास करण्याचे ठोस कारण असते, तेव्हा हा नियम कमकुवत होतो; उदाहरणार्थ, सर्वेक्षणात एखादा धोका निदर्शनास आला असेल, विक्रेत्याने प्रश्नाचे प्रामाणिकपणे पण अपूर्ण उत्तर दिले असेल आणि खरेदीदाराने त्याचा पाठपुरावा केला नसेल, किंवा दृश्यमान चिन्हे थेट दोषाकडे निर्देश करत असतील. जेव्हा विक्रेत्याने जाणीवपूर्वक काहीतरी लपवले असेल, तेव्हा हा नियम अधिक कठोर होतो. जेव्हा विक्रेत्याने खरेदीदाराची हेतुपुरस्सर दिशाभूल केली असेल, तेव्हा ती दिवाणी संहितेच्या कलम ३:४४ च्या अर्थाअंतर्गत फसवणूक ठरते आणि त्यामुळे करार रद्द करण्याचा तसेच नुकसान भरपाई मिळवण्याचा मार्ग मोकळा होतो.

व्यवहारात, माहिती उघड करण्याची जबाबदारी बहुतेक निवासी विक्रीसोबत येणाऱ्या विक्रेत्याच्या प्रश्नावलीद्वारे पार पाडली जाते. विक्रेते ओल, गळती, पाया, ॲस्बेस्टॉस, मातीचे प्रदूषण, परवानग्या, शेजाऱ्यांशी असलेले वाद आणि पूर्वी केलेल्या दुरुस्त्या यांबद्दलची एक यादी भरतात. चुकीची उत्तरे देणे हा विक्रेता जबाबदार ठरण्याचा सर्वात सामान्य मार्ग आहे, आणि संपूर्णपणे उत्तरे देणे हे विक्रेत्याला मिळू शकणारे सर्वात स्वस्त संरक्षण आहे. खरेदीदारांसाठी, ही प्रश्नावली एक पुरावा आहे: भरलेली मूळ प्रत, इस्टेट एजंटचा तपशील आणि घराच्या स्थितीबद्दल काहीही सांगितलेला प्रत्येक ईमेल जपून ठेवा. डच करारांमधील ग्राहक संरक्षणावरील आमचे मार्गदर्शक , माहिती देण्याची कर्तव्ये अधिक सामान्यपणे कशी कार्य करतात हे स्पष्ट करते.

खरेदी करार आणि जोखीम हस्तांतरित करणारी कलमे

जवळजवळ सर्व डच निवासी विक्री व्यवहारांमध्ये इस्टेट एजंट्स आणि ग्राहक संघटनांनी तयार केलेल्या नमुना दस्तऐवजाचा वापर केला जातो आणि त्यातील अटीचे कलम मध्यवर्ती असते. प्रमाणित मजकूर हमी देतो की हस्तांतरणाच्या वेळी, मालमत्तेमध्ये निवासस्थान म्हणून सामान्य वापरासाठी आवश्यक असलेली वास्तविक वैशिष्ट्ये असतील. ती हमी करारबद्ध आहे, ती दिवाणी संहितेच्या कलम ७:१७ च्या बरोबरीने आहे आणि बहुतेक दावे प्रत्यक्षात याच तरतुदीवर आधारित असतात. दस्तऐवजाच्या या भागातील इतर सर्व काही एकतर ती व्याप्ती मर्यादित करते किंवा वाढवते. प्राथमिक खरेदी करारावरील आमची नोंद या दस्तऐवजातील प्रत्येक कलमाचे सविस्तर विश्लेषण करते.

यापैकी कोणत्याही बाबींपूर्वी दोन ग्राहक संरक्षणे लागू होतात. व्यवसाय किंवा धंदा न करणाऱ्या नैसर्गिक व्यक्तीने केलेल्या घराच्या खरेदीची नोंद दिवाणी संहितेच्या कलम ७:२ नुसार लेखी स्वरूपात करणे आवश्यक आहे, आणि त्या खरेदीदाराला तीन दिवसांचा वैधानिक 'कूलिंग-ऑफ' कालावधी मिळतो, ज्यापैकी किमान दोन दिवस शनिवार, रविवार किंवा सर्वमान्य सार्वजनिक सुट्टीचे दिवस नसावेत. हा कालावधी स्वाक्षरी केलेले दस्तऐवज सुपूर्द केल्याच्या क्षणापासून सुरू होतो. त्या कालावधीत खरेदीदार कारणे न देता आणि कोणत्याही दंडाशिवाय माघार घेऊ शकतो. हा कालावधी अल्प आहे आणि माघार घेण्याचा हा शेवटचा मुक्त मार्ग आहे.

वयाचा नियम

वयोमान कलम (ओडरडम्स क्लॉज) हे नोंदवते की, खरेदीदार हे मान्य करतो की जुनी इमारत नवीन इमारतीच्या मानकांनुसार नसते आणि विक्रेता मालमत्तेच्या वयाशी संबंधित दोषांविरुद्ध कोणतीही हमी देत ​​नाही. हे युद्धापूर्वी बांधलेल्या घरांमध्ये आणि वाढत्या प्रमाणात पन्नास वर्षांपेक्षा जुन्या कोणत्याही मालमत्तेमध्ये सामान्यपणे आढळते. याचा परिणाम म्हणजे झिजलेल्या सांगाड्यांसाठी, अजूनही कार्यरत असलेल्या जुन्या प्लंबिंग आणि इलेक्ट्रिक प्रणालींसाठी, तसेच इमारतीच्या वयानुसार होणाऱ्या भू-अवनमनासाठीचे दावे रद्द होतात.

वयोमर्यादेचे कलम माहिती लपवण्यास परवानगी देत ​​नाही. ते सामान्य वापराच्या हमीला मर्यादित करते; ते माहिती उघड करण्याच्या कर्तव्याला बदलत नाही. ज्या विक्रेत्याला पाया कमकुवत झाल्याचे किंवा छप्पर गळत असल्याचे माहीत होते, तो कलम असूनही जबाबदार राहतो, आणि न्यायालय व्यापक शब्दांतील अपवर्जन कलमाचा मसुदा तयार करणाऱ्या पक्षाच्या विरोधात त्याचा अर्थ लावेल. तसेच, वयोमर्यादेचे कलम सामान्यतः घराला असुरक्षित किंवा राहण्यायोग्य नसलेल्या परिस्थितींचा समावेश करत नाही, कारण त्या सामान्य झीजेच्या पलीकडच्या असतात.

अ-व्याप्तता कलम

जेव्हा विक्रेता मालमत्तेत कधीही राहिलेला नसतो, तेव्हा 'अ-निवास कलम' (niet-zelfbewoningsclausule) लागू होते: जसे की मालमत्तेतून विक्री करणारा वारस, गुंतवणूकदार, गृहनिर्माण संस्था किंवा बँक. या कलमात नोंद असते की, विक्रेत्याला घराच्या स्थितीबद्दल वैयक्तिक माहिती नाही आणि म्हणूनच तो घराची हमी देत ​​नाही. हे कलम कायदेशीर आहे आणि ते त्याच्या मर्यादेपर्यंत प्रभावी आहे, पण पुन्हा, केवळ त्याच्या मर्यादेपर्यंतच: जर विक्रेत्याला व्यवस्थापन एजंट, पूर्वीचा भाडेकरू किंवा पूर्वी केलेल्या सर्वेक्षणाद्वारे खरोखरच काही माहिती असेल, तर हे कलम उपयोगी पडत नाही.

सर्वेक्षणाच्या अटी आणि इतर पूर्व-अटी

खरेदीखत अशा अटींच्या अधीन केले जाऊ शकते, ज्यामुळे खरेदीदाराला माघार घेता येईल: जसे की वित्तपुरवठा मिळवणे, राष्ट्रीय तारण हमी मिळवणे, किंवा समाधानकारक संरचनात्मक सर्वेक्षण. सर्वेक्षणाची अट हे खरेदीदाराचे सर्वात प्रभावी साधन आहे आणि त्याची ताकद केवळ त्याच्या मसुद्यावर अवलंबून असते. त्यात हे नमूद केले पाहिजे की सर्वेक्षण कोण नेमून देणार आहे, ते कोणत्या तारखेपर्यंत पूर्ण झाले पाहिजे, दुरुस्ती खर्चाची कोणती मर्यादा माघार घेण्याचा अधिकार लागू करते आणि खरेदीदाराने कोणत्या स्वरूपात व केव्हापर्यंत तो अधिकार वापरला पाहिजे. केवळ 'खरेदी समाधानकारक सर्वेक्षणाच्या अधीन आहे' असे म्हणणारी अट, 'समाधानकारक' या शब्दाचा अर्थ काय यावर वादाला आमंत्रण देते.

येथील अंतिम मुदती कडक आहेत आणि त्यांचे काटेकोरपणे पालन केले जाते. एखादी अट एक दिवस उशिरा लागू केल्यास, किंवा जिथे दस्तऐवजात लेखी अट आवश्यक आहे तिथे दूरध्वनीद्वारे लागू केल्यास, सामान्यतः ती अट अजिबात लागू करता येत नाही, आणि मग खरेदीदार अशा घरासाठी बांधील राहतो, ज्याला नवीन छताची गरज असल्याचे नुकतेच त्याच्या लक्षात आलेले असते. सही करण्याच्या दिवशीच तारखांची नोंद करा. दस्तऐवजातील इतर प्रत्येक तारखेलाही हाच नियम लागू होतो, ज्यात ठेव किंवा बँक हमीच्या तारखेचाही समावेश आहे, जी सामान्यतः किमतीच्या दहा टक्के असते आणि खरेदीदाराने चूक केल्यास ती जप्त केली जाते.

अपवाद, हमी आणि डच कायदा काय लागू करणार नाही

प्रमाणित कलमांच्या पलीकडे, विक्रेते कधीकधी अधिक व्यापक अपवादांचा प्रस्ताव देतात, अगदी वस्तूच्या सध्याच्या स्थितीत पूर्ण विक्री करण्यापर्यंत. अशी कलमे तत्त्वतः खाजगी पक्षांमध्ये वैध असतात, परंतु डच कायदा दोन प्रकारे त्यांची व्याप्ती मर्यादित करतो. जिथे वाजवीपणा आणि निष्पक्षतेच्या मानकांनुसार कलमाचा वापर करणे अस्वीकार्य असेल, तिथे त्याचा वापर करता येत नाही; आणि हीच ती परिस्थिती आहे जिथे विक्रेत्याला दोषाची माहिती असूनही तो गप्प राहिला. आणि सर्वसाधारण अपवादाचा अर्थ त्यावर अवलंबून असलेल्या पक्षाच्या विरोधात संकुचितपणे लावला जातो, त्यामुळे जे कलम संबंधित दोषाला स्पष्टपणे लागू होत नाही, त्याचा अर्थ तो दोष लागू होतो असा लावला जाणार नाही.

हमीपत्रे उलट्या दिशेने काम करतात आणि त्यांच्यासाठी वाटाघाटी करणे फायदेशीर ठरते. जर विक्रेत्याने नुकतेच छप्पर बदलले असेल किंवा माळ्याचे रूपांतर केले असेल, तर कामे आवश्यक परवानग्या घेऊन आणि मानकानुसार केली गेली आहेत याची स्पष्ट हमी मागा, तसेच पावत्या आणि परवानगीचा निर्णयही मागा. यामुळे एका अस्पष्ट आश्वासनाचे करारनाम्यातील वचनात रूपांतर होते, आणि अपेक्षेपेक्षा वचनाची अंमलबजावणी करणे खूप सोपे असते. सही करण्यापूर्वी करारनाम्यातील शब्दरचना तपासा; छुपे कायदेशीर मुद्दे टाळून करार कसा करावा यावरील आमची टीप आणि डच करारनामा तयार करण्यावरील आमचे पान, काय पाहावे हे स्पष्ट करतात.

विसंगती, चूक आणि फसवणूक: कोणता दावा लागू होतो?

डच कायद्यात एकापेक्षा जास्त मार्ग उपलब्ध आहेत, आणि निवड महत्त्वाची ठरते कारण त्यातील उपाययोजना आणि मुदत वेगवेगळी असते. पर्यायी म्हणून त्यांचा युक्तिवाद करणे सामान्य आहे.

दिवाणी संहितेच्या कलम ७:१७ अंतर्गत विसंगती , किंवा करारातील सामान्य वापराच्या हमीचा भंग, हा मुख्य मार्ग आहे. यामुळे खरेदीदाराला कामगिरीचा दावा करण्याचा हक्क मिळतो, म्हणजेच विक्रेत्याकडून दुरुस्ती, कलम ६:७४ अंतर्गत नुकसान भरपाई, कलम ६:२६५ अंतर्गत करार रद्द करण्याचा हक्क, आणि अंशतः रद्द करण्याचा हक्क मिळतो, ज्याचा व्यवहारात अर्थ खरेदी किंमतीत कपात करणे असा होतो. नुकसान भरपाई हा सामान्यतः मिळणारा परिणाम असतो: मालमत्ता खरेदीदाराच्या अपेक्षेनुसार सुस्थितीत आणण्याचा वाजवी खर्च, आणि काहीवेळा दुरुस्तीमुळे घर पूर्वीपेक्षा चांगल्या स्थितीत आल्यास काही कपात केली जाते.

दिवाणी संहितेच्या कलम ६:२२८ अंतर्गत येणारी चूक (dwaling) तेव्हा लागू होते, जेव्हा विक्रेत्याने दिलेल्या माहितीमुळे किंवा विक्रेत्याने द्यायला हव्या असलेल्या माहितीमुळे झालेल्या चुकीच्या समजुतीखाली खरेदीदार करार करतो. यामुळे करार रद्द होतो, ज्यामुळे विक्री पूर्णपणे रद्द होते. परंतु, न्यायालय त्याऐवजी कलम ६:२३० अंतर्गत तोटा दूर करण्यासाठी करारात सुधारणा करू शकते आणि घर खरेदीच्या बाबतीत ही सुधारणा सामान्यतः किंमत कमी करणे असते. पूर्ण झालेल्या हस्तांतरणाचे रद्दीकरण हा एक मोठा उपाय आहे आणि जिथे पैशाने गोष्टी सुधारता येतात, तिथे न्यायालये तो मंजूर करण्यास नाखुश असतात.

दिवाणी संहितेच्या कलम ३:४४ नुसार फसवणुकीसाठी (बेड्रोग) खरेदी करण्यास प्रवृत्त करण्याच्या हेतूने हेतुपुरस्सर चुकीचे सादरीकरण किंवा माहिती लपवणे आवश्यक असते. हे सिद्ध करणे अधिक कठीण आणि त्यामुळेच अधिक प्रभावी ठरते, कारण ज्या पक्षाने फसवणूक केली आहे, तो दायित्व वगळणाऱ्या कलमाचा आधार घेऊ शकत नाही.

कोणताही मार्ग निवडला तरी, पुरावा सादर करण्याची जबाबदारी खरेदीदारावर असते: की हस्तांतरणाच्या वेळी दोष अस्तित्वात होता, त्यामुळे सामान्य वापरात अडथळा येतो आणि तो सहजपणे शोधता येण्यासारखा नव्हता. त्यामुळे, तज्ञांचा पुरावा अनिवार्य आहे. स्ट्रक्चरल इंजिनिअरचा अहवाल, जो दोषाची तारीख, त्याचे कारण आणि दुरुस्तीचा खर्च स्पष्ट करतो, तोच तक्रारीचे दाव्यात रूपांतर करतो आणि दुरुस्ती करण्यापूर्वी तो मिळवला पाहिजे, कारण दुरुस्त केलेला दोष हा असा दोष असतो ज्याची दुसऱ्या बाजूच्या तज्ञाकडून तपासणी करता येत नाही. नेदरलँड्समधील करार कायद्याचा आमचा आढावा हे उपाय एकमेकांशी कसे संबंधित आहेत हे स्पष्ट करतो आणि करार रद्द करण्यावरील टीप रद्दीकरणाबद्दल अधिक तपशीलवार स्पष्टीकरण देते.

जेव्हा तुम्हाला दोष आढळतो तेव्हा काय करावे

इतर कोणत्याही गोष्टीपेक्षा गती अधिक महत्त्वाची आहे, आणि त्यामागे एक असे कारण आहे जे खरेदीदारांना अडचणीत आणते. दिवाणी संहितेच्या कलम ७:२३ नुसार, दोष आढळल्यानंतर किंवा तो वाजवीपणे लक्षात यायला हवा होता त्या क्षणापासून, खरेदीदाराने विक्रेत्याला वाजवी वेळेत (bekwame tijd) सूचित करणे आवश्यक आहे. जो खरेदीदार खूप उशीर करतो, तो त्या विसंगतीवर अवलंबून राहण्याचा हक्क पूर्णपणे गमावतो, मग तो दोष कितीही गंभीर असो आणि विक्रेत्याची चूक कितीही स्पष्ट असो.

मालमत्ता मंचांमध्ये प्रचलित असलेला दोन महिन्यांचा निश्चित कालावधी येथे लागू होत नाही. तो कालावधी जंगम वस्तूंच्या ग्राहक विक्री नियमावलीचा भाग आहे; घराची खरेदी ही जंगम वस्तूची ग्राहक विक्री नाही, त्यामुळे वस्तुस्थितीच्या आधारावर ठरवलेला वाजवी वेळेचा खुला निकषच येथे लागू होतो. काही प्रकरणांमध्ये हा कालावधी आठवड्यांमध्ये मोजला गेला आहे. तो कमी कालावधी समजा आणि तज्ज्ञांच्या अहवालाची वाट न पाहता, तुम्हाला वाजवी संशय आल्याबरोबर लेखी सूचना द्या. त्यानंतर दुसरा कालावधी सुरू होतो: सूचनेनंतर दोन वर्षांनी दावा कालबाह्य होतो, जोपर्यंत वेळेत त्यात खंड पडत नाही. छुपे दोषांच्या कालमर्यादेवरील आमच्या लेखात संपूर्ण चित्र मांडले आहे.

दाव्याचे संरक्षण करणारी प्रक्रिया सरळ आहे.

1. दोषाची नोंद करा. त्याचे वेगवेगळ्या कोनांमधून फोटो आणि व्हिडिओ काढा, ते तुम्हाला पहिल्यांदा कोणत्या तारखेला दिसले आणि कशामुळे तुम्ही सावध झालात याची नोंद करा, आणि आपत्कालीन दुरुस्तीची कोणतीही बिले जपून ठेवा.
2. विक्रेत्याला नोंदणीकृत टपालाने लेखी कळवा. दोषाचे वर्णन करा, तुम्ही ते विसंगती मानत असल्याचे नमूद करा, विक्रेत्याला जबाबदार धरा आणि सर्व हक्क राखून ठेवा. तुम्ही अद्याप पुरावे गोळा करत असलात तरीही ते पाठवा.
3. तज्ञाला सूचना द्या. स्ट्रक्चरल इंजिनिअर किंवा बिल्डिंग सर्वेअरने दोषाचे कारण निश्चित करावे, तो दोष हस्तांतरणापूर्वीचा असल्याची तारीख नमूद करावी आणि दुरुस्तीचा खर्च सांगावा. विक्रेत्याला तपासणीच्या वेळी स्वतःचा तज्ञ उपस्थित ठेवण्यासाठी आमंत्रित करा; या एका सौजन्यामुळे एक नेहमीचा बचाव टाळता येतो.
4. फाईल मिळवा. इस्टेट एजंटकडून प्रश्नावली, तपशील, पत्रव्यवहार आणि सर्वेक्षण मागून घ्या, आणि वय, अनिवासीत्व आणि वगळण्याच्या कलमांसाठी दस्तऐवज पुन्हा वाचा.
5. दुरुस्ती करण्यापूर्वी अंतिम मुदत द्या. जेव्हा विक्रेत्याला दोष दूर करण्यास सांगितले जाते, तेव्हा नुकसान भरपाईचा दावा करण्यापूर्वी वाजवी कालावधीसह लेखी दोष-सूचना देणे सामान्यतः आवश्यक असते. केवळ तातडीची सुरक्षाविषयक कामे प्रथम करावीत आणि नंतर त्यांची नोंद करावी.

त्या टप्प्यावर स्थावर मालमत्तेचा वकील हे ठरवू शकतो की दावा पुढे चालवण्यासारखा आहे का, कोणता मार्ग अवलंबायचा, आणि गुंतलेली रक्कम खटला चालवण्याचे समर्थन करते का. यापैकी बरेच वाद सामंजस्याने मिटतात, आणि व्यवस्थित कागदपत्रे असलेल्या प्रकरणातून अधिक रक्कम मिळते.

सही करण्यापूर्वीच समस्या टाळणे

करारनाम्यावर सही करण्यापूर्वी दोन-तीन तासांचे काम करून जवळपास प्रत्येक छुपे दोष विवाद टाळता आला असता किंवा त्याचा खर्च खूप कमी करता आला असता. खालील उपाय काही असामान्य नाहीत, आणि जे डच खरेदीदार त्यांचा वापर करतात, त्यांना क्वचितच न्यायालयात जावे लागते.

संरचनात्मक सर्वेक्षण करून घ्या आणि ते लवकर करून घ्या. सर्वेक्षक पाया, छताची रचना, ओल, विद्युत जोडणी, नळजोडणी आणि निचरा यांची तपासणी करतो आणि काय करण्याची गरज आहे व त्यासाठी किती खर्च येईल याचा अहवाल देतो. घर जुने असल्यास किंवा जमीन नरम असल्यास, पायाच्या विशेष मूल्यांकनाची भर घाला; जर घर ॲस्बेस्टॉसवरील बंदीपूर्वीचे असेल, तर ॲस्बेस्टॉसच्या साठ्याची यादी तयार करून घ्या. खरेदीखतावर सही करण्यापूर्वी सर्वेक्षणाचे निर्देश द्या, किंवा खरेदीखत त्यावर अवलंबून ठेवा, आणि अहवाल नीट वाचा: एखादे सर्वेक्षण धोक्याची सूचना देऊनही त्याकडे दुर्लक्ष केल्यास, खरेदीदाराने अधिक तपास करायला हवा होता, हा विक्रेत्याचा युक्तिवाद अधिक मजबूत होतो.

सार्वजनिक नोंदी काय सांगतात ते तपासा. नगरपालिकेकडे बांधकाम परवान्याचा इतिहास आणि अंमलबजावणीचे कोणतेही निर्णय असतात, ज्यावरून माळ्याचे रूपांतरण किंवा विस्ताराला कधी परवानगी होती की नाही हे दिसून येते; अनधिकृत कामांमुळे ती कामे रद्द करण्याचा आदेश येऊ शकतो आणि हा धोका तत्कालीन मालकावर येतो. भू-नोंदणी कार्यालयात हद्दी, गहाणखत, सुलभता हक्क आणि कोणतीही गुणात्मक बंधने दिसतात. मातीची माहिती नगरपालिका आणि प्रांताकडे असते, आणि १ जानेवारी २०२४ रोजी पर्यावरण आणि नियोजन कायदा लागू झाल्यापासून, दूषित जमिनीवरील नियम त्याच चौकटीत येतात. अपार्टमेंटसाठी, मालकांच्या संघटनेच्या बैठकीचे इतिवृत्त, दीर्घकालीन देखभाल योजना आणि राखीव निधीची शिल्लक रक्कम मागा, कारण त्यात तूट आल्यास फ्लॅटवर एक दायित्व कायम राहते.

लेखी स्वरूपात प्रश्न विचारा आणि त्यांची उत्तरे जपून ठेवा. विक्रेत्याने दिलेले तोंडी आश्वासन तेव्हाच पुरावा मानले जाते, जेव्हा ते दिले गेल्याचे कोणी सिद्ध करू शकेल; ईमेल मात्र स्वतःच एक पुरावा असतो. विशेषतः ओल, गळती, पायाची हालचाल, पूर्वी आलेला पूर, ॲस्बेस्टॉस, परवानग्या आणि वाद यांबद्दल विचारा आणि प्रश्नावलीतील उत्तरांची पुष्टी करण्यास विक्रेत्याला सांगा. आंतरराष्ट्रीय खरेदीदार म्हणून नेदरलँड्समध्ये घर खरेदी करण्यासाठीची आमची तपासणी सूची (चेकलिस्ट) या व्यापक प्रक्रियेचा आढावा घेते, आणि डच स्थावर मालमत्ता कायद्यातील सामान्य अडचणींचा आमचा आढावा व आमचे योग्य तपासणीचे (ड्यू डिलिजन्स) काम हे तपास किती सखोल असावा हे स्पष्ट करते.

शेवटी, अटी स्वीकारण्याऐवजी त्यांच्यावर वाटाघाटी करा. जर विक्रेता तीस वर्षे जुन्या घरासाठी वयाची अट प्रस्तावित करत असेल, तर त्याचे कारण विचारा. जर लहानपणी तिथे राहिलेल्या वारसदाराने घरात न राहण्याच्या अटीचा प्रस्ताव दिला, तर कुटुंबाला काय माहिती आहे ते विचारा. आणि जर अलीकडेच काही काम झाले असेल, तर हमीपत्र आणि त्याची कागदपत्रे मागा. डच बाजारपेठेत यापैकी काहीही असामान्य नाही, आणि जो इस्टेट एजंट या सर्वांना विरोध करतो, तो तुम्हाला काहीतरी सांगत असतो.

नवीन आणि अलीकडेच बांधलेली घरे

जेव्हा घर नव्याने बांधलेले असते, तेव्हा परिस्थिती वेगळी असते. तिथे संबंध आधीच्या मालकाऐवजी कंत्राटदाराशी असतो, आणि दिवाणी संहितेचे कलम ७:७५८ हे नवीन बांधकामासाठी १ जानेवारी २०२४ पासून लागू होणाऱ्या इमारत गुणवत्ता हमी कायद्याद्वारे सुधारित केल्यानुसार, घराचा ताबा देणे आणि त्यातील दोषांच्या परिणामांचे नियमन करते. सुधारित नियमानुसार, ताबा देताना न आढळलेल्या दोषांसाठी कंत्राटदार जबाबदार राहतो, जोपर्यंत ते दोष त्याच्यामुळे झालेले नाहीत असे मानले जात नाही. ही जुन्या व्यवस्थेपेक्षा खरेदीदारासाठी अधिक मजबूत स्थिती आहे. मानक बांधकाम अटी आणि हमी योजनांमध्ये स्वतःचा सूचना कालावधी जोडलेला असतो, आणि हे कालावधी वैधानिक कालावधीपेक्षा कमी असतात. जेव्हा वाद पुनर्विक्रीऐवजी बांधकाम कामाशी संबंधित असतो, तेव्हा बांधकाम दोष आणि दायित्वावरील आमचा लेख एक चांगला प्रारंभ बिंदू ठरतो, आणि डच स्थावर मालमत्ता कायदा अधिक व्यापक चौकट समाविष्ट करतो.

सतत विचारले जाणारे प्रश्न

जवळपास प्रत्येक फाईलमध्ये खालील प्रश्न येतात: प्रथम काय करावे, विक्रेत्याची जबाबदारी किती मर्यादेपर्यंत असते आणि तुमच्याकडे किती वेळ असतो. हे प्रश्न डच कायद्यानुसार खाजगी पक्षांमधील विद्यमान घराच्या पुनर्विक्रीवर आधारित आहेत.

Law & More डच निवासी मालमत्तेच्या खरेदीदारांना आणि विक्रेत्यांना लपलेल्या दोषांबाबत सल्ला दिला जातो: दोष सामान्य वापराच्या मर्यादेत येतो की नाही याचे मूल्यांकन करणे, वय तपासणे, गैर-व्याप्ती आणि वगळण्याची कलमे, तुमचा दावा टिकवून ठेवणारी नोटीस बजावणे, तज्ञांच्या अहवालांना सूचना देणे आणि त्यांना आव्हान देणे, आणि वसुलीसाठी वाटाघाटी करणे किंवा कायदेशीर लढाई लढणे. जर तुम्हाला एखादा दोष आढळला असेल, किंवा तुम्ही अशा करारावर सही करणार असाल ज्यातील कलमे तुम्हाला समजत नाहीत, तर मुदत सुरू होण्यापूर्वी आमच्या रिअल इस्टेट वकिलांशी संपर्क साधा. प्रत्यक्ष करारावर वाटाघाटी करण्याबाबतचे व्यावहारिक मार्गदर्शन आमच्यामध्ये दिलेले आहे. डच करार कायदा समजून घेण्यासाठी टिप्स.