स्थावर मालमत्ता कायदा

मालमत्तेच्या सखोल तपासणीमध्ये खालील बाबींचा समावेश होतो: भू-नोंदणी कार्यालयाचे संशोधन (मालकी, गहाणखत, जप्ती), झोनिंग-प्लॅनची ​​तपासणी, इमारतीची संरचनात्मक स्थिती आणि परवानग्यांचा इतिहास, माती-प्रदूषण प्रमाणपत्रे, VvE कागदपत्रे (अपार्टमेंटसाठी), भाडे करार आणि सेवा शुल्क, तसेच पर्यावरण आणि ॲस्बेस्टॉस अहवाल. व्यावसायिक मालमत्तेसाठी, भाड्याचे उत्पन्न, रिक्त राहण्याचा धोका आणि बाजारमूल्य या बाबी देखील संबंधित आहेत. Law & More संपूर्ण योग्य तपासणी प्रक्रियेचे समन्वय करते.

जेव्हा एखादा ग्राहक घर खरेदी करतो, तेव्हा कायद्यानुसार स्वाक्षरी केलेला खरेदी करार मिळाल्यानंतर तीन दिवसांचा 'कूलिंग-ऑफ' कालावधी दिला जातो. या कालावधीत, खरेदीदार कोणतेही कारण न देता आणि कोणताही दंड न भरता खरेदीतून माघार घेऊ शकतो. या 'कूलिंग-ऑफ' कालावधीमध्ये किमान दोन कामकाजाचे दिवस असणे आवश्यक आहे. हा कालावधी संपल्यानंतर, कोणत्याही मान्य केलेल्या पूर्व-अटींच्या अधीन राहून, तो करार बंधनकारक होतो.

निवासी जागेच्या भाडेकरूंना भाडेकरार संपुष्टात आणण्यापासून व्यापक संरक्षण मिळते. घरमालक केवळ वैधानिक कारणांवरूनच भाडेकरार संपुष्टात आणू शकतो, जसे की तातडीचा ​​वैयक्तिक वापर, आणि त्याला योग्य नोटीस कालावधीचे पालन करणे बंधनकारक आहे. जर भाडेकरू भाडेकरार संपुष्टात आणण्यास सहमत नसेल, तर न्यायालयाचा निर्णय येईपर्यंत भाडेकरार चालू राहतो. व्यावसायिक जागेच्या बाबतीत, प्रकारानुसार ही स्थिती वेगळी असते.

एका इमारतीची विभागणी नोटरीकृत विभाजन दस्तऐवजाद्वारे सदनिकांच्या हक्कांमध्ये केली जाते, ज्याची नोंदणी भू-नोंदणी कार्यालयात केली जाते. या दस्तऐवजात खाजगी भाग आणि सामायिक भागांचे वर्णन असते आणि त्यात विभागणीचे नियम समाविष्ट असतात. विभागणी झाल्यावर, कायद्यानुसार आपोआप एक गृहनिर्माण संघटना (VvE) अस्तित्वात येते, जिचा प्रत्येक सदनिका मालक सदस्य असतो.

जर सुपूर्द केलेल्या मालमत्तेमध्ये खरेदीदाराला अपेक्षित असलेले गुणधर्म नसतील, तर ती विसंगती ठरते. खरेदीदाराने वाजवी वेळेत विक्रेत्याला त्या दोषाबद्दल कळवले पाहिजे. परिस्थितीनुसार, खरेदीदार दुरुस्ती, किंमतीत कपात, नुकसानभरपाई किंवा करार रद्द करण्याची मागणी करू शकतो. विक्रेता जबाबदार आहे की नाही, हे अंशतः मान्य केलेल्या कलमांवर आणि खरेदीदाराच्या चौकशी करण्याच्या कर्तव्यावर अवलंबून असते.

खरेदी करारामध्ये खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यातील व्यवस्थेची नोंद असते आणि दोन्ही पक्षांनी त्यावर स्वाक्षरी केल्यावर (कूलिंग-ऑफ कालावधी आणि कोणत्याही पूर्व-अटींच्या अधीन राहून) तो बंधनकारक ठरतो. तथापि, मालकी हक्क केवळ नोटरीकृत हस्तांतरण दस्तऐवजाद्वारेच हस्तांतरित होतो, जो नोटरीद्वारे तयार केला जातो आणि नंतर भूमी नोंदणी कार्यालयाच्या सार्वजनिक नोंदवहीमध्ये नोंदणीकृत केला जातो. खरेदी आणि हस्तांतरण यांच्यामध्ये सहसा काही आठवडे ते महिन्यांचा कालावधी असतो.

खरेदी करारातील हे एक कलम आहे, जे खरेदीदाराला ठरलेल्या कालावधीत गृहकर्जाची व्यवस्था करता न आल्यास, विनाशुल्क खरेदी रद्द करण्याची परवानगी देते. खरेदीदाराने ही अट वेळेवर आणि लेखी स्वरूपात लागू करणे आवश्यक आहे, ज्यासाठी सहसा कर्जदात्याकडून एक किंवा अधिक नकारपत्रे सादर करावी लागतात. अंतिम मुदत उलटून गेल्यास, हे संरक्षण संपुष्टात येते आणि साधारणपणे १०% दंड भरावा लागू शकतो.

खरेदी किमतीव्यतिरिक्त, खरेदीदाराला सहसा हस्तांतरण कर (किंवा नवीन बांधकामांसाठी व्हॅट), हस्तांतरण दस्तऐवज आणि गहाणखतासाठी नोटरीचे शुल्क, आणि भूमी नोंदणी कार्यालयातील नोंदणीचा ​​खर्च भरावा लागतो. मालमत्ता एजंटचे कमिशन सामान्यतः एजंटची नेमणूक करणाऱ्या पक्षालाच द्यावे लागते. त्याची नेमकी विभागणी खरेदी करारामध्ये नमूद केलेली असते.

निवासी जागेच्या भाडेकरूंना व्यापक वैधानिक संरक्षण मिळते, ज्यामध्ये भाडेकरार रद्द होण्यापासून आणि भाडेवाढीपासून संरक्षणाचा समावेश आहे. व्यावसायिक जागेच्या बाबतीत, कायदा “किरकोळ व्यवसायाची जागा” (जसे की दुकाने आणि हॉस्पिटॅलिटी, ज्यासाठी स्वतंत्र मुदत आणि समाप्तीचे नियम आहेत) आणि “इतर व्यावसायिक जागा” (जसे की कार्यालये, ज्यांना खूपच कमी संरक्षण असते) यांच्यात भेद करतो. लागू असलेली कायदेशीर व्यवस्था प्रत्येक पक्षाची स्थिती निश्चितपणे ठरवते.

नाही. नियंत्रित निवासी जागेसाठी, वार्षिक भाडेवाढीवर शासनाने ठरवलेली वैधानिक कमाल मर्यादा लागू होते. खाजगी क्षेत्रात, पक्षांना अधिक स्वातंत्र्य असते, परंतु करारातील निर्देशांक कलमे आणि अलीकडच्या वर्षांत, वैधानिक मर्यादा अनेकदा लागू होतात. काही विशिष्ट परिस्थितीत भाडेकरू भाडे न्यायाधिकरण किंवा न्यायालयाकडून प्रस्तावित दरवाढीचे पुनरावलोकन करून घेऊ शकतो.

सुखाधिकार म्हणजे एका मालमत्तेवर (अधीन भूमी) दुसऱ्या मालमत्तेच्या (अधिपत्य भूमी) फायद्यासाठी लावलेला एक बोजा, उदाहरणार्थ येण्या-जाण्याचा हक्क. सुखाधिकार हा नोटरीकृत दस्तऐवजाद्वारे आणि भू-नोंदणी कार्यालयात नोंदणी करून निर्माण होतो, किंवा कालबाह्यतेने (prescription) निर्माण होतो. त्याची सामग्री आणि व्याप्ती प्रामुख्याने निर्मितीच्या दस्तऐवजावरून ठरते.

गृहनिर्माण संस्थेचे निर्णय, काही विशिष्ट परिस्थितीत, रद्द किंवा अवैध ठरवले जाऊ शकतात, उदाहरणार्थ, जेव्हा ते विभागणीच्या दस्तऐवजाशी, नियमावलीशी किंवा वाजवीपणा आणि निष्पक्षतेच्या मानकांशी विसंगत असतील. एखादा मालक अल्प वैधानिक कालावधीत उप-जिल्हा न्यायालयाकडे निर्णय रद्द करण्याची विनंती करू शकतो. प्रलंबित देखभाल खर्च किंवा राखीव निधीच्या व्यवस्थापनाबाबतही कार्यवाही सुरू केली जाऊ शकते.

जमिनीचा भाडेपट्टा हा जमिनीच्या भाड्याच्या (कॅनन) बदल्यात दुसऱ्या पक्षाच्या जमिनीचा वापर करण्याचा आणि उपभोग घेण्याचा हक्क देतो. याउलट, बांधकाम हक्क हा जमिनीच्या मूळ मालकीपासून स्वतंत्रपणे, दुसऱ्या पक्षाच्या जमिनीवर, जमिनीमध्ये किंवा जमिनीच्या वर असलेल्या इमारती, कामे किंवा लागवडीच्या मालकीचा हक्क देतो. हे दोन्ही स्वतंत्र स्थावर मालमत्तेचे हक्क आहेत, जे नोटरीकृत दस्तऐवजाद्वारे तयार केले जातात आणि ज्यांचे हस्तांतरण किंवा बोजा टाकला जाऊ शकतो.

घरमालक स्वतःच्या पुढाकाराने भाडेकरूला घरातून काढू शकत नाही; त्यासाठी न्यायालयाच्या निर्णयाची आवश्यकता असते. ही प्रक्रिया सहसा भाडेकरार रद्द करण्यासाठी आणि भाडेकरूला बाहेर काढण्यासाठी समन्स बजावून सुरू होते, उदाहरणार्थ, भाड्याची थकबाकी असल्यामुळे. जर न्यायालयाने हा दावा मंजूर केला, तर बेलिफच्या (न्यायालयीन अधिकारी) मदतीने भाडेकरूला बाहेर काढण्याची कारवाई केली जाऊ शकते. तातडीच्या प्रकरणांमध्ये, कधीकधी अंतरिम दिलासा मिळवण्याची प्रक्रिया शक्य असते.

व्यावसायिक स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीत जोखीम मोठी असते आणि कायदेशीर, करविषयक व संरचनात्मक बाबी गुंतागुंतीच्या असतात. सखोल तपासणीमुळे विद्यमान भाडे करार, सुलभता हक्क, सार्वजनिक कायद्यावरील निर्बंध, मातीचे प्रदूषण आणि झोनिंग-प्लॅनच्या मर्यादा यांसारख्या जोखमींची रूपरेषा तयार होते. करार करण्यापूर्वी या जोखमी ओळखल्यामुळे, खरेदीदार किंमत, अटी किंवा हमींमध्ये बदल करू शकतो किंवा व्यवहारातून माघार घेण्याचा निर्णय घेऊ शकतो.

VvE ने, इतर गोष्टींबरोबरच, वार्षिक बैठक घेणे, मोठ्या देखभालीसाठी राखीव निधी राखणे आणि इमारतीचा विमा उतरवणे आवश्यक आहे. २०१८ पासून राखीव निधीसाठी वैधानिक किमान योगदान लागू आहे. तुम्ही अपार्टमेंट विकत घेतल्यास, VvE च्या आर्थिक स्थितीबद्दल आणि बैठकीच्या इतिवृत्ताबद्दल नेहमी चौकशी करा.

जर विक्रेत्याने त्याला ज्ञात असलेला आणि मालमत्तेच्या सामान्य वापरास अडथळा आणणारा दोष लपवला, तर 'जशी आहे तशी खरेदी' (bought as seen) या कलमाचा उल्लेख असूनही तो जबाबदार ठरू शकतो. खरेदीदार दुरुस्ती, नुकसान भरपाई किंवा गंभीर प्रकरणांमध्ये खरेदी रद्द करण्याची मागणी करू शकतो. दोषाबद्दल वेळेवर सूचना देणे अत्यावश्यक आहे.

पोटभाडेपट्टीला सहसा घरमालकाच्या संमतीनेच परवानगी असते आणि भाडेकरारामध्ये अनेकदा यावर स्पष्टपणे मनाई केलेली असते. बेकायदेशीर पोटभाडेपट्टीमुळे भाडेकरार रद्द होऊ शकतो आणि मिळालेला कोणताही नफा परत करण्याची जबाबदारी येऊ शकते. नगरपालिकादेखील अनेकदा अल्प-मुदतीच्या भाडेपट्टीवर स्वतःचे नियम लागू करतात.

जमिनीच्या भाडेपट्ट्याद्वारे तुम्ही ठराविक कालावधीनंतर शुल्क (कॅनन) भरण्याच्या बदल्यात दुसऱ्याची जमीन वापरू शकता, तर बांधकाम हक्कामुळे तुम्ही दुसऱ्याच्या जमिनीवरील किंवा त्यातील इमारतीचे किंवा बांधकामाचे मालक बनता. हे दोन्ही मालमत्तेचे हक्क नोटरीसमोर प्रस्थापित केले जातात आणि भूमी नोंदणी कार्यालयात नोंदवले जातात.

घराच्या खाजगी खरेदीदाराला स्वाक्षरी केलेला खरेदी करार मिळाल्यानंतर तीन दिवसांचा वैधानिक विचारविनिमय कालावधी मिळतो आणि त्यानंतर तो कोणतेही कारण न देता माघार घेऊ शकतो. याव्यतिरिक्त, पूर्व-अट, उदाहरणार्थ वित्तपुरवठ्यासाठी, मान्य केलेल्या कालावधीत बाहेर पडण्याचा मार्ग उपलब्ध करून देते.