डच दिवाणी-कायदे नोटरी: मालमत्तेचे कायदेशीर हस्तांतरण कसे होते

जर तुम्ही नेदरलँड्समध्ये घर विकत घेत असाल , तर हे हस्तांतरण डच नागरी-कायद्याच्या नोटरीद्वारे ( notaris ) केले जाणे आणि कॅडॅस्टरच्या (Kadaster) सार्वजनिक नोंदवहीमध्ये नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे (डच नागरी संहितेचे कलम ३:८९). तुम्ही खरेदी करारावर सही करता तेव्हा नव्हे, तर केवळ नोंदणी झाल्यावरच मालक बनता आणि नोटरी केवळ तुमच्यासाठी नव्हे, तर दोन्ही पक्षांसाठी काम करतो.

ज्या खरेदीदारांना प्रत्येक पक्ष आपापल्या वकिलाची नेमणूक करतो अशा पद्धतीची सवय असते, त्यांच्यासाठी हा प्रक्रियेतील सर्वात अपरिचित भाग आहे. नोटरी काय करतो आणि काय करत नाही, पैशांची आणि दस्तऐवजांची देवाणघेवाण कशी होते, आणि तुम्हाला तुमच्या स्वतःच्या वकिलाची गरज केव्हा भासते, हे आम्ही खाली स्पष्ट केले आहे.

डच दिवाणी-कायद्याचे नोटरी म्हणजे काय?

डच नोटरी हा शाही हुकूमनाम्याद्वारे नियुक्त केलेला एक सार्वजनिक अधिकारी असतो (नोटरी कायद्याचे कलम ३, Wet op het notarisambt , Wna). जिथे कायद्यानुसार आवश्यक असेल किंवा एखादी व्यक्ती मागणी करेल, तिथे नोटरी अधिकृत दस्तऐवज तयार करतो (कलम २ Wna), आणि अशा दस्तऐवजाला विशेष पुराव्याचा दर्जा असतो व अनेकदा न्यायालयाच्या निर्णयाशिवाय त्याची अंमलबजावणी केली जाऊ शकते.

दोन परिणाम महत्त्वाचे आहेत:

• नोटरीवर कार्यवाही करण्याचे कर्तव्य आहे. मर्यादित अपवादांच्या अधीन राहून, नोटरीने कायद्याने नेमून दिलेले किंवा पक्षाने विनंती केलेले काम करणे आवश्यक आहे (अनुच्छेद 21 Wna).
• नोटरी कोणाच्याही बाजूने नाही. नोटरी सर्व पक्षांच्या हिताची सेवा निःपक्षपातीपणे आणि शक्य तितक्या काळजीपूर्वक करतो (अनुच्छेद 17 Wna).

तुमच्या देशात नोटरी आणि वकील यांच्यात काय फरक असतो?

इंग्लंड, आयर्लंड आणि अमेरिकेत, मालमत्ता हस्तांतरणाच्या व्यवहारातील प्रत्येक पक्ष आपापल्या वकिलाची नेमणूक करतो; तर डच नोटरी हा व्यवहार पार पाडणारा एकच, तटस्थ अधिकारी असतो. नोटरी मालकी हक्काची तपासणी करतो, दस्तऐवज तयार करून त्यांचे स्पष्टीकरण देतो, पैसे सांभाळून ठेवतो आणि हस्तांतरणाची नोंदणी करतो, परंतु तो किमतीवर वाटाघाटी करत नाही, व्यवहार योग्य आहे की नाही यावर सल्ला देत नाही किंवा कोणत्याही वादामध्ये तुमच्या वतीने काम करत नाही.

नोटरीच्या माहिती देण्याच्या कर्तव्यात काय समाविष्ट आहे?

कलम १७ डब्ल्यूएनए अंतर्गत, नोटरीने हे सुनिश्चित केले पाहिजे की प्रत्येक पक्षाला दस्तऐवज काय सांगतो आणि त्यात काय धोके आहेत हे समजले आहे. जेव्हा एखादा पक्ष कमी अनुभवी असतो किंवा डच भाषा बोलत नाही, तेव्हा हे कर्तव्य अधिक जड होते.

दोन्ही पक्षांना माहिती देणे म्हणजे वकिली करणे नव्हे. जेव्हा खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यात व्यवहार पूर्ण होण्यापूर्वी आढळलेल्या दोषांवरून, पुढे ढकललेल्या तारखेवरून किंवा एखाद्या अटीच्या अर्थावरून मतभेद होतात, तेव्हा नोटरी मध्यस्थी करतो. अशा वेळी तुम्हाला अशा वकिलाची गरज असते , ज्याचे एकमेव कर्तव्य तुमच्यासाठी असते, उदाहरणार्थ, जेव्हा:

• करार अमानक आहे, किंवा विक्रेता स्वतःच्या अटी वापरणारा विकासक आहे;
• तुम्ही लिलावात, एखाद्या मालमत्तेतून किंवा कंपनीकडून, किंवा आर्थिक अडचणीत असलेल्या विक्रेत्याकडून खरेदी करता;
• मालमत्तेमध्ये जमिनीचा भाडेपट्टा समाविष्ट आहे.एर्फपॅच्ट), स्मारकाची सूची किंवा असामान्य सुखाधिकार;
• दोष, ठेवी, दंड किंवा तारखा यांवरून वाद आहे किंवा वाद होण्याची शक्यता आहे;
• या खरेदीचा संबंध घटस्फोट, वैवाहिक मालमत्ता व्यवस्था किंवा आंतरराष्ट्रीय वारसा हक्काशी येतो.

खरेदी करारावर सही केल्याने तुम्ही मालक का बनत नाही?

डच मालमत्ता कायदा हस्तांतरणाची जबाबदारी आणि प्रत्यक्ष हस्तांतरण यांना वेगळे करतो. वैध हस्तांतरणासाठी वैध मालकी हक्क, मालमत्तेची विल्हेवाट लावण्यास पात्र व्यक्ती आणि वैध हस्तांतरण आवश्यक असते (कलम ३:८४ बीडब्ल्यू); स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीत, हे हस्तांतरण म्हणजे नोंदणीनंतर केलेले नोटरीकृत दस्तऐवज असते (कलम ३:८९ बीडब्ल्यू).

खरेदी करार ( koopovereenkomst ), ज्याला अनेकदा 'तात्पुरता' म्हटले जाते, खरेदी-विक्रीचे बंधनकारक दायित्व निर्माण करतो. एकदा विचारविनिमयाचा कालावधी संपला की, तो तुम्हाला पूर्णपणे बंधनकारक ठरतो, परंतु मालकी हक्क हस्तांतरण पत्राची नोंदणी झाल्यावरच हस्तांतरित होतो.

प्रस्तावापासून नोंदणीपर्यंतचे टप्पे कोणते आहेत?

करार केव्हा बंधनकारक असतो, आणि तुम्ही त्यातून माघार घेऊ शकता का?

जेव्हा खरेदीदार ग्राहक असतो आणि मालमत्ता निवासस्थान असते, तेव्हा खरेदी लेखी स्वरूपात असणे आवश्यक आहे (कलम 7:2(1) BW). हस्तांदोलन, ई-मेल किंवा व्हॉट्सॲपवरील देवाणघेवाण ग्राहक खरेदीदाराला बंधनकारक नसते.

तेच कलम ग्राहक खरेदीदाराला स्वाक्षरी केलेला करार मिळाल्याच्या दुसऱ्या दिवसापासून सुरू होणारा तीन दिवसांचा विचार करण्याचा कालावधी देते (कलम 7:2(2) BW). यासाठी कोणतेही कारण किंवा नुकसानभरपाई देण्याची आवश्यकता नाही. जर या कालावधीत किमान दोन कामकाजाचे दिवस समाविष्ट नसतील, तर तो वाढवला जातो; करार तुमच्यापर्यंत केव्हा पोहोचला याचा पुरावा जपून ठेवा.

खरेदीदाराला कोणती सुरक्षा द्यावी लागते?

NVM, VBO, VastgoedPRO आणि Vereniging Eigen Huis यांच्या मानक नमुना खरेदी करारामध्ये नोटरीच्या तृतीय-पक्ष खात्यात जमा केलेली ठेव ( waarborgsom ) किंवा बँक हमी ( bankgarantie ) आवश्यक असते, जी सामान्यतः किमतीच्या १०% असते. जो खरेदीदार व्यवहार पूर्ण करत नाही, त्याला सहसा त्याच १०% इतका दंड भरावा लागतो, म्हणून कोणतीही आर्थिक अट तुमच्या गृहकर्जाच्या वेळापत्रकाशी जुळवून घ्या.

नोटरी कॅडॅस्टरमध्ये काय तपासतो?

कॅडॅस्टर नोंदणीकृत मालमत्तेच्या कायदेशीर स्थितीशी संबंधित तथ्यांची सार्वजनिक नोंद ठेवते (अनुच्छेद ३:१६ बीडब्ल्यू). तुमच्या अधिग्रहणाची नोंदणी झाली तेव्हा नोंदणी न झालेले नोंदणीयोग्य तथ्य, जोपर्यंत तुम्हाला त्याची माहिती नव्हती, तोपर्यंत सामान्यतः तुमच्या विरोधात वापरले जाऊ शकत नाही (अनुच्छेद ३:२४ बीडब्ल्यू).

नोटरी सहसा खालील गोष्टी तपासतील:

• विक्रेत्याची मालकी हक्क आणि पूर्वीच्या दस्तऐवजांची साखळी;
• विद्यमान गहाणखते, जी पूर्ततेच्या वेळी सोडवून मुक्त करणे आवश्यक आहे;
• संलग्नक (beslagen) विक्रेत्याविरुद्ध किंवा मालमत्तेविरुद्ध;
• सुखाधिकार, इतर वास्तविक हक्क आणि गुणात्मक किंवा साखळी बंधने;
• जमिनीच्या भाडेपट्ट्याच्या अटी, स्मारक दर्जासारखे सार्वजनिक कायद्याचे निर्बंध, आणि फ्लॅटसाठी विभागणीचा दस्तऐवज;
• दोन्ही पक्षांची ओळख, क्षमता आणि वैवाहिक स्थिती.

नोंदवहीमध्ये नोंद असल्याशिवाय नोटरी इमारतीची स्थिती, मजल्याचे क्षेत्रफळ, पाया किंवा मूल्य, किंवा विस्तारास परवानगी होती की नाही हे तपासत नाही . सही करण्यापूर्वी हे मुद्दे निश्चित करा किंवा करारामध्ये एक अट घालून त्यांचा समावेश करा.

नोटरीमार्फत पैशांची देवाणघेवाण कशी होते?

नोटरीने स्वतःच्या नावाने एक विशेष तृतीय-पक्ष खाते ( derdengeldenrekening ) ठेवणे आवश्यक आहे, जे केवळ इतरांसाठी ठेवलेल्या पैशांसाठी वापरले जाते (कलम २५ डब्ल्यूएनए). तो पैसा नोटरीच्या धनकोंच्या आवाक्याबाहेर असतो, म्हणूनच डच पूर्ततेसाठी एस्क्रो एजंटची आवश्यकता नसते.

• नोटरी खात्याचे विवरण जारी करतो.nota van afrekening) किंमत, हस्तांतरण कर, शुल्क, नोंदणी खर्च, वाटप आणि ठेव यांचा समावेश आहे.
• तुम्ही तुमच्या स्वतःच्या नावावरील खात्यातून शिल्लक रक्कम हस्तांतरित करता, सहसा व्यवहार पूर्ण होण्याच्या आदल्या कामकाजाच्या दिवसापर्यंत; तुमचा कर्जदाता त्याच खात्यात कर्जाची रक्कम देतो.
• सही, नोंदणी आणि अंतिम तपासणीनंतर, नोटरी विक्रेत्याचे गहाणखत सोडवतो, विक्रेत्याला पैसे देतो आणि हस्तांतरण कर जमा करतो.

सही करताना काय होते आणि कोणत्या भाषेत?

व्यवहार पूर्ण झाल्यावर तुम्ही हस्तांतरण पत्रावर ( akte van levering ) आणि, जर तुम्ही कर्ज घेतले असेल तर, गहाणखतावर ( hypotheekakte ) सही करता, जे तुमच्या कर्जदात्यासाठी सुरक्षा निर्माण करते (कलम ३:२६० BW). नोटरी प्रथम दोन्ही दस्तऐवज समजावून सांगतात; मूळ ओळखपत्रे सोबत आणा, कारण प्रती स्वीकारल्या जात नाहीत.

डच नोटरीकृत दस्तऐवज डच भाषेतच तयार केला जातो (कलम ४२ डब्ल्यूएनए). जिथे एखाद्या पक्षाला डच भाषेवर पुरेसे प्रभुत्व नसते, तिथे कलम ४३ डब्ल्यूएनए नुसार भाषांतर आणि व्यवहारात, एका शपथबद्ध दुभाष्याची आवश्यकता असते; हे केले गेल्याची नोंद दस्तऐवजात केली जाते. मसुद्यांच्या इंग्रजी भाषांतरासाठी काही दिवस आधीच मागणी करा, परंतु हे लक्षात ठेवा की डच मजकूरच अंतिम मानला जाईल.

तुम्ही मुखत्यारपत्राद्वारे सही करू शकता का?

होय. तुम्ही तुमच्या वतीने सही करण्यासाठी नोटरी कार्यालयातील कर्मचाऱ्याला मुखत्यारपत्र ( वोलमाख्ट ) देऊ शकता . परदेशात, मुखत्यारपत्रावर सहसा स्थानिक नोटरीसमोर कायदेशीर मान्यता किंवा अपोस्टिलसह सही करावी लागते, म्हणून काही आठवडे आधीच याची व्यवस्था करा.

मालकी हक्क प्रत्यक्षात केव्हा हस्तांतरित होतो?

मालकी हक्क नोंदणीवर हस्तांतरित होतो, सही केल्यावर नाही (अनुच्छेद ३:८९ बीडब्ल्यू). नोटरी सामान्यतः त्याच दिवशी दस्तऐवज कॅडॅस्टरला इलेक्ट्रॉनिक पद्धतीने सादर करतो आणि दस्तऐवज सादर केल्याच्या क्षणापासून नोंदणी प्रभावी होते (अनुच्छेद ३:१९ बीडब्ल्यू).

नोंदणीमध्ये नोंदणीच्या प्रक्रियेस काही कामकाजाचे दिवस लागतात. नोटरीच्या अंतिम तपासणीत कोणतीही जप्ती किंवा नवीन गहाण ठेवलेले नाही याची खात्री झाल्यावरच विक्रेत्याला पैसे दिले जातात.

नोटरीची निवड कोण करते आणि त्यासाठी किती खर्च येतो?

विद्यमान घरे जवळजवळ नेहमीच 'कॉस्टेन कोपर' पद्धतीने विकली जातात : खरेदीदार हस्तांतरण कर आणि हस्तांतरण दस्तऐवजाचा खर्च भरतो, आणि म्हणूनच तो सामान्यतः नोटरीची निवड करतो. नोटरीचे शुल्क कायद्याने निश्चित केलेले नाही, म्हणून लेखी दरपत्रके मागा ज्यात दोन्ही दस्तऐवजांचे शुल्क, कॅडॅस्टर शुल्क आणि कोणताही अनुवाद किंवा दुभाष्याचा खर्च वेगळा दिलेला असेल.

डच कायदेशीर व्यवहार कर कायद्यानुसार ( Wet op belastingen van rechtsverkeer ) हस्तांतरण कर ( overdrachtsbelasting ) देय आहे . २०२६ मध्ये, तुम्ही स्वतः राहणार असलेल्या घरासाठी हा दर २%, इतर निवासस्थानांसाठी ८% आणि अनिवासी मालमत्तेसाठी १०.४% आहे; १८ ते ३४ वयोगटातील खरेदीदार, बेलास्टिंगडिएन्स्टद्वारे (Belastingdienst) दरवर्षी निर्धारित केलेल्या मूल्य मर्यादेपर्यंत एक-वेळच्या प्रारंभिक सवलतीचा लाभ घेऊ शकतो. हस्तांतरण कर आणि खरेदीदाराच्या खर्चावरील आमचा लेख पहा.

विक्रेता आर्थिक अडचणीत असेल तर काय?

जर विक्रेता दिवाळखोरीच्या मार्गावर असेल, तर एखादा धनको मालमत्ता जप्त करू शकतो किंवा तुमच्या दस्तऐवजाची नोंदणी होण्यापूर्वीच विक्रेत्याला दिवाळखोर घोषित केले जाऊ शकते. अशावेळी, घराऐवजी तुमचा दावा दिवाळखोर विक्रेत्यावर असेल.

कलम ७:३ बीडब्ल्यू नोटरीला खरेदी कराराचीच नोंदणी करण्याची परवानगी देते (याला अनेकदा 'वोरमेर्कुंग ' म्हटले जाते ). त्या नोंदणीनंतर सहा महिन्यांपर्यंत, जर हस्तांतरण त्या कालावधीत झाले असेल, तर तुमच्याविरुद्ध नंतरची जप्ती, दिवाळखोरी आणि नवीन गहाणखते लागू केली जाऊ शकत नाहीत. नोंदणी आपोआप होत नाही आणि त्यासाठी अतिरिक्त शुल्क आकारले जाते, म्हणून तपासणीत काही अडचणीचे संकेत आढळल्यास नोटरीकडे नोंदणीसाठी विचारा.

नोटरी तुमच्या पैशाच्या स्रोताबद्दल का विचारतात?

नोटरी हे डच मनी लाँडरिंग विरोधी आणि दहशतवादी वित्तपुरवठा विरोधी कायद्याच्या (Wwft) अंतर्गत येतात आणि त्यांना Wwft च्या कलम ३ नुसार ग्राहकाची योग्य ती तपासणी करणे बंधनकारक आहे. याचा अर्थ, तुमची ओळख पडताळणे, खरेदी करणाऱ्या कंपनीच्या अंतिम लाभधारक मालकाची ओळख पटवणे आणि निधीचा स्रोत तपासणे.

बँक स्टेटमेंट, दुसऱ्या मालमत्तेच्या विक्रीचा पुरावा, भेटपत्र किंवा रोजगाराच्या नोंदी सादर करण्याची अपेक्षा ठेवा. तिसऱ्या पक्षाकडून किंवा युरोपियन युनियनच्या बाहेरून आलेल्या निधीची अधिक कसून तपासणी केली जाते. नोटरीने असामान्य व्यवहारांची माहिती एफआययू-नेदरलँडला देणे बंधनकारक आहे (डब्ल्यूडब्ल्यूएफटी कलम १६) आणि अशी माहिती देण्यात आली होती हे तुम्हाला न सांगण्याचा अधिकार आहे (डब्ल्यूडब्ल्यूएफटी कलम २३).

खरेदीदार म्हणून तुम्ही काय तपासले पाहिजे?

खरेदीदार म्हणून तुम्ही नोटरीची निवड करता आणि नोटरीने तपासणी न केलेल्या प्रत्येक गोष्टीची जोखीम तुम्ही स्वीकारता. हे मुद्दे तपासा:

• करारामध्ये वित्तपुरवठा आणि सर्वेक्षणाची अट असून, त्यांच्या तारखा तुमच्या गृहकर्जाच्या वेळापत्रकाशी जुळतात.
• तुम्हाला स्वाक्षरी केलेला करार मिळाल्याची तारीख माहीत आहे, त्यामुळे तीन दिवसांचा विचार करण्यासाठीचा कालावधी कधी संपतो हेही तुम्हाला माहीत आहे.
• ठेव किंवा बँक हमीची (सहसा १०%) व्यवस्था कराराच्या अंतिम मुदतीपूर्वी केली जाते.
• तुमच्याकडे किमान दोन नोटरींकडून तपशीलवार दरपत्रके आहेत.
• नोटरीने मागण्यापूर्वीच तुमची निधीच्या स्रोताची कागदपत्रे तयार आहेत.
• तुम्ही सहीसाठी उपस्थित राहू शकत नसल्यास, मुखत्यारपत्राची वेळेवर व्यवस्था केली जाते.

विक्रेता म्हणून तुम्ही काय तपासले पाहिजे?

विक्रेता म्हणून, करारामध्ये अन्यथा नमूद केलेले नसल्यास, तुम्ही मालमत्ता गहाण आणि जप्तींपासून मुक्त करून सुपूर्द केली पाहिजे. हे मुद्दे तपासा:

• तुमच्या गृहकर्जाची परतफेडीची रक्कम ज्ञात आहे आणि किमतीमध्ये तिचा समावेश आहे.
• व्यवहार पूर्ण होण्यापूर्वी तुमच्यावर किंवा मालमत्तेवर असलेली कोणतीही जप्ती सोडवली जाते.
• तुमची वैवाहिक किंवा नोंदणीकृत-भागीदार स्थिती स्पष्ट आहे, कारण कलम 1:88 BW अंतर्गत तुमच्या जोडीदाराची संमती आवश्यक असू शकते.
• तुम्ही ज्ञात असलेले दोष उघड केले आहेत; माहिती उघड करण्याचे विक्रेत्याचे कर्तव्य, खरेदीदाराच्या चौकशी करण्याच्या कर्तव्यावर मर्यादा घालते.
• जमिनीचा भाडेपट्टा, मालक संघटना आणि स्मारकाचा तपशील नोटरीकडे उपलब्ध आहे.

तुमच्या मालमत्ता हस्तांतरणासाठी आम्ही काय करू शकतो?

आमचे स्थावर मालमत्ता वकील , तटस्थ नोटरीसोबत, केवळ तुमच्यासाठीच काम करतात. थोडक्यात:

• तुम्ही स्वाक्षरी करण्यापूर्वी किंवा विचारविनिमय कालावधी संपण्यापूर्वी आम्ही खरेदी कराराचे पुनरावलोकन करतो.
• आम्ही वित्तपुरवठा आणि सर्वेक्षणाच्या अटी, अनामत रक्कम आणि १०% दंडाचे कलम तपासतो.
• शोधांमध्ये आढळलेल्या जमिनीचा भाडेकरार, मालक संघटना आणि स्मारकाच्या समस्यांवर आम्ही सल्ला देतो.
• जेव्हा विक्रेता आर्थिक अडचणीत असल्याचे दिसून येते, तेव्हा आम्ही नोटरीला कलम 7:3 BW अंतर्गत खरेदीची नोंदणी करण्यास सांगतो.
• जेव्हा त्रुटी, विलंब किंवा अपूर्ण कामामुळे वाद निर्माण होतो, तेव्हा आम्ही तुमच्या वतीने कार्यवाही करतो.

सारांश

• फक्त डच दिवाणी कायद्याचा नोटरीच डच मालमत्तेचे हस्तांतरण करू शकतो: नोटरीकृत दस्तऐवजाद्वारे, ज्यानंतर त्याची कॅडॅस्टरमध्ये नोंदणी केली जाते.
• नोटरी तटस्थ असतो आणि दोन्ही पक्षांना दस्तऐवज समजावून सांगतो, परंतु तो तुमच्या वतीने काम करत नाही; जिथे हितसंबंधांचा संघर्ष होतो, तिथे तुमच्या स्वतःच्या वकिलाची नेमणूक करा.
• खरेदी करारावर स्वाक्षरी केल्याने केवळ एक बंधन निर्माण होते; ग्राहक खरेदीदाराला तीन दिवसांचा विचार करण्यासाठी वेळ मिळतो आणि नोंदणी झाल्यावर तो मालक बनतो.
• तुम्ही हस्तांतरण कर आणि दस्तऐवज भरत असल्यामुळे, तुम्ही सहसा नोटरीची निवड करता; प्रथम तपशीलवार दरपत्रके मिळवा.
• डब्ल्यूडब्ल्यूएफटी अंतर्गत तुमच्या निधीच्या स्रोताबद्दल सविस्तर प्रश्न विचारले जाण्याची अपेक्षा ठेवा.

सतत विचारले जाणारे प्रश्न